Le refus légitime de renouvellement du bail commercial

By 27 August 2013

2- Le refus légitime de renouvellement du bail commercial :

Le bailleur peut dans certains cas refuser de renouveler le bail sans supporter l’obligation au locataire une indemnité d’éviction ou en payant une indemnité réduite.

a- Le refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction :

L’article 8 de la loi du 25/5/77 prévoit deux cas où le bailleur ayant droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenu de payer une indemnité d’éviction, ces deux cas sont les suivants :

– l’existence d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire

– en cas où l’immeuble est insalubre et qui doit être démolie totalement ou partiellement

α) Refus de renouvellement pour motif grave :

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail s’il existe un motif grave et légitime à l’encontre du locataire en cas par exemple d’utilisation abusive du local.

β) Refus de renouvellement pour insalubrité de l’immeuble :

Si l’immeuble où est exploité le fonds de commerce est insalubre, qu’il menace ruine et qu’il doit être démoli partiellement ou totalement et que cet état est reconnu par les autorités administratives compétentes, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Le locataire dispose cependant en cas de reconstruction de l’immeuble si ce dernier comporte des locaux commerciaux d’un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.

Pour bénéficier de ce droit de priorité, le locataire doit à peine de déchéance, en quittant les lieux et au plus tard dans les trois mois qui suivent son départ, informer le propriétaire de sa volonté d’user ce droit par un exploit d’huissier notaire indiquant son nouveau domicile.

Il doit aussi informer le propriétaire de tout changement de domicile par voie d’huissier notaire dans les délais.

b- Refus de renouvellement avec paiement réduite :

La loi du 25/5/77 permet dans certains cas au bailleur de reprendre le local et de refuser le renouvellement tout en payant une indemnité réduite. Ces cas sont les suivants :

*** La reprise par le propriétaire pour la reconstruction de l’immeuble :

Le propriétaire peut au terme de l’article 9 de la loi du 25/5/77 refuser de renouveler le bail pour reconstruire l’immeuble.

Il doit dans ce cas payer au locataire évincé une indemnité égale à quatre années de loyer. Le locataire a le droit dans ce cas de rester dans le local jusqu’au commencement effectif des travaux et il dispose d’un droit de priorité pour louer un local dans l’immeuble reconstruit si ce dernier comporte des locaux commerciaux conformément aux dispositions de l’article de l’article 10 de la loi du 25/5/77.

*** La reprise par le propriétaire de l’immeuble en vue de l’habiter lui-même où de le faire habiter par ses descendants ou ses ascendants :

Si le bailleur ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux ou à ceux des membres de sa famille vivant habituellement avec lui et que ces besoins correspondent à une use normale du local loué et que ce local peut être adapté à ses besoins par des simples travaux d’aménagement, il peut au terme de l’article 13 de la loi reprendre et mettre fin au bail en payant au locataire une indemnité égale au loyer de 5 années.

Dans ce cas le propriétaire doit signifier un congé au locataire conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi.

Ce droit à la reprise ne peut pas être utilisé par le propriétaire si les locaux sont affectés à l’exploitation d’un local ou d’un meuble (location de chambres meublées) .

Le propriétaire peut ne reprendre qu’une partie du local mais cela n’est possible que si la reprise partielle ne porte pas atteinte à l’exploitation et à l’habitation du locataire, le bénéficiaire de la reprise doit occuper le local repris dans les 6 mois à compter du départ du locataire et le local ne peut pendant six années être affecté à une activité commerciale, industrielle ou artisanale faute de quoi le locataire aura droit à une indemnité d’éviction et le propriétaire encourt une amende de 100 à 1000D.

*** Le propriétaire peut, au terme de l’article 12 de la loi, différer pendant 3 années le renouvellement du bail en vue de surélever l’immeuble.

Si les travaux nécessitent l’éviction temporaire du locataire, ce dernier a droit à une indemnité dont le montant ne peut dépasser le loyer de 3 années.

*** Le propriétaire peut au terme de l’article 14 de la loi refuser le renouvellement du bail s’il a obtenu une prime de construction pour bâtir une habitation sur le terrain nu ou loué nu, cette reprise ne peut porter que sur la partie du terrain non construite.

Si les travaux sont de nature à empêcher le locataire de continuer son exploitation, il a droit à une indemnité égale au loyer de 4 années.

Le fonds de commerce: protection et évaluation
Mémoire de fin d’études – Institut des Hautes Etudes Commerciales
Université 7 Novembre A Carthage