Acteurs et fonctionnement du secteur du logement social

By 29 March 2013

Acteurs et fonctionnement du secteur du logement social – Chapitre 3 :

1. La Région de Bruxelles-Capitale

Si on envisage la politique du logement dans son ensemble, plusieurs compétences sont impliquées : aménagement du territoire, rénovation urbaine, noyaux commerciaux (et donc des logements vides au-dessus des rez-de-chaussée commerciaux), monuments et sites (et donc conservation des logements sociaux classés) et logements sociaux proprement dits. Elles sont réparties entre plusieurs ministres ou secrétaires d’Etat qui n’appartiennent pas nécessairement au même parti, avec ce que cela peut engendrer comme divergence dans les politiques menées. La Région partage ses compétences logement avec le Fédéral en ce qui concerne la fiscalité immobilière et les baux à loyer. Souhaiter une plus grande cohérence et un regroupement des compétences liées au logement nous entrainerait dans des considérations peut-être trop institutionnelles. Mais nous pouvons au moins noter, comme cela avait déjà été fait dans le deuxième chapitre, que le logement se trouve à un point nodal, qu’il peut-être influencé, approché sous des angles divers et réciproquement, influencer de multiples domaines de la vie des citoyens.

En ce qui concerne plus strictement le logement social, il est une compétence régionale depuis la réforme institutionnelle de 1989. C’est donc le gouvernement régional qui détermine les cadres juridique et la politique à suivre dans le secteur. La gestion ne s’effectue par contre pas directement puisque ses missions sont déléguées à la Société du Logement de la Région Bruxelles-Capitale (S.L.R.B.). La Région exerce sont autorité par l’intermédiaire d’un secrétaire d’Etat au logement.

2. La Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (S.L.R.B.)

La société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale S.L.R.B. est une société anonyme de droit privé. La composition de son conseil d’administration est décidée par le gouvernement régional. Elle est sous la tutelle du gouvernement et celle-ci est concrétisée par un contrat de gestion dit de premier niveau (entre le gouvernement et la S.L.R.B.) conclu pour une durée de 5 ans. Ses missions sont prévues par le Code bruxellois du Logement (ordonnance du 1er avril 2004 complétant l’ordonnance du 17 juillet 2003). Parmi ces missions figurent celles de:

* promouvoir le logement social et assister les S.I.S.P. (Les sociétés immobilières de service public) dans leur gestion; mettre à la disposition des S.I.S.P. les moyens financiers nécessaires à la réalisation de leur mission de service public;
* exercer le contrôle et la tutelle administrative sur les activités et sur la gestion des S.I.S.P.;
* acquérir des biens immeubles, y construire, les aménager, les rénover, en assurer la gestion, les vendre, céder tout droit réel démembré sur eux ou les donner en location et imposer des servitudes et charges.

3. Les sociétés immobilières de service public (S.I.S.P.)

Parmi les 33 S.I.S.P. actives dans la Région de Bruxelles-Capitale, certaines sont des sociétés anonymes, d’autres des sociétés coopératives (SC ou SCRL). Elles sont en tout cas toutes soumises à l’impôt des sociétés et ont donc un statut d’entreprise commerciale. Elles présentent les projets de construction et de rénovation et sont les maîtres d’ouvrage effectifs des logements sociaux. Elles s’occupent également de la location des logements sociaux.

4. Comment les budgets sont-ils accordés ?

Après avoir effectué auprès des S.I.S.P. une enquête afin d’évaluer leurs besoins, la S.L.R.B. soumet une demande de budget au gouvernement qui corrige et approuve les montants alloués. La S.L.R.B. répartit entre les S.I.S.P. les capitaux disponibles, Ces capitaux sont attribués sous forme de subsides (non remboursés) ou de crédit budgétaires (remboursés sur 33 ans ou 20 ans pour les travaux inférieurs à un certain montant; les intérêts demandés pour le plan 2006 étaient nuls). Dans le plan de 2002, les subsides ne représentaient que 25% et ils sont passés à 50% pour le plan quadriennal de 2006-2009. Au total, depuis 2002, le montant global des plans quadriennaux est de 480 millions d’euros. Le problème est qu’à la fin 2009, seuls 146 millions ont été dépensés, soit environ 30%. La S.L.R.B. veillera donc à s’entretenir avec les sociétés immobilières de service public S.I.S.P. qui ont pris du retard dans leurs projets pour voir ce qui peut être fait pour améliorer la situation. Pour le plan d’investissement 2010-2013, les montants seront de 206 millions36. Alors que les demandes s’élevaient elles à 800 millions.

Le montant total des investissements est consacré:

** à un programme d’investissement régional sur 4 ans, affecté à des projets précis de rénovation, de construction ou d’aménagement des abords;
** à des enveloppes affectées à:
o des opérations d’achat/rénovation;
o des travaux urgents non prévisibles lors de l’adoption du plan quadriennal;
o l’intégration d’œuvres d’art, en concertation avec les habitants;
o des travaux sélectionnés par les S.I.S.P. selon un système de droit de tirage et qui sont répartis entre les S.I.S.P. signataires d’un contrat de gestion selon l’importance de leur patrimoine avec diverses conditions d’encadrement.

La S.L.R.B. peut accorder, complémentairement au programme d’investissement régional, des prêts à long terme sans intérêt aux S.I.S.P. pour le financement de travaux imprévus qui ne peuvent être repris dans le programme d’investissement.

Lorsque la S.L.R.B. alloue des budgets, un complément de 33% est aussi accordé afin de couvrir les frais annexes, des frais généraux complémentaires tels que les honoraire de l’architecte, ceux de l’ingénieur, du coordinateur de sécurité santé, la TVA, la sécurité du chantier, des honoraires de surveillance de chantiers, raccordements d’égouts, renforcement de compteurs, en somme tous les coûts connexes à ceux des travaux principaux. Ce complément sert également à couvrir la révision des prix car les crédits ne sont pas indexés. Cela pose problème lorsque les prix augmentent fortement comme ce fut le cas entre 2006 et 2009 (tableau 7), les compléments se révélant alors insuffisants. La S.L.R.B. calcule un indice théorique à partir de la formule donnée au tableau 6.

36 Entretien avec Monsieur Bernard Van Nuffel, conseiller à la cellule logement du cabinet du Secrétaire d’Etat au logement, août 2010

Tableau 6: Pondération utilisée par la S.L.R.B. pour le calcul de l’indice des prix

Valeur S : coût salarialIndice I : matériaux de construction de la S.L.R.B. Indice des prix de gros

Indice des prix à la consommation

40,00%35,00%

12,50%

12,50%

TOTAL : indice théorique de la S.L.R.B. 100,00%

Source : Rapports annuels S.L.R.B. 2006

Tableau 7: Evolution de l’indice des prix à la construction dans le logement collectif

Année Augmentation / année précédente (%) Indice37
2005 (4,79) 100
2006 9,56 109,56
2007 5,2 115,25
2008 5,62 121,73

Source : Rapports annuels S.L.R.B. 2006 à 200838

Ces 33 pourcents pourraient prochainement passer à 35, en fonction du nombre d’intervenants qui augmente, notamment les conseillers PEB.

5. La S.L.R.B. et le développement durable 39

La société du logement annonce que le développement durable sera une priorité dans son plan stratégique 2010-2014.

Elle entend aider les sociétés immobilières de service public S.I.S.P. à adopter un modèle de développement respectueux de l’environnement et contribuer à la lutte contre le changement climatique.

37 L’indice des prix est désormais calculable sur http://www.S.L.R.B..irisnet.be/site12/S.L.R.B./professionnels/documents-techniques/phase-iv/liens-utiles-1/revision-des-prix/?searchterm=révision%20des%20prix
38 http://www.bghm.irisnet.be/site12/S.L.R.B./publications/articles
39 http://www.bghm.irisnet.be/site12/S.L.R.B./la-S.L.R.B./Nos%20missions/promouvoir-le-logement- durable

Elle veut :
* proposer des services et des financements « responsables et innovants ».
* contribuer entre autres à mettre en œuvre un plan systématique d’analyse des performances énergétiques du parc immobilier, tel que prévu par la déclaration gouvernementale régionale.
* Contribuer à la définition de normes d’investissement socialement responsable.

Elle souhaite diminuer le coût d’occupation des logements réalisés par les entités publiques. Ce coût est la somme des charges et soit du loyer dans le cas d’une location, soit du remboursement de l’emprunt dans le cas d’un achat. Dans cette déclaration d’objectifs de la S.L.R.B, ces charges sont considérées sous leur angle énergétique, mais soulignons ici qu’elles peuvent être d’une autre nature (assurances) ou avoir une implication environnementale sans être pour autant énergétique, comme c’est le cas des consommations d’eau.

Ainsi, la S.L.R.B. s’impose dès maintenant un objectif d’exemplarité en matière énergétique: toute construction neuve devra respecter au minimum le standard passif et toute rénovation lourde devra respecter le standard très basse énergie. Des exceptions seront possibles dans certains cas comme celui des bâtiments classés. La S.D.R.B.40, qui s’occupe elle des logements destinés aux habitants à revenu moyen, s’est déjà engagée avec succès dans cette voie depuis 2007. Les outils et les compétences pour la réalisation de ces travaux est donc bien présents.

6. Accords de coopération Beliris

Beliris est le nom de l’Accord de Coopération entre l’Etat Fédéral et la Région de Bruxelles-Capitale, ainsi que de la structure qui sert à concrétiser ses applications. Son but et de « promouvoir le rayonnement de Bruxelles en tant que capitale belge et européenne », ce qui se concrétise par des projets touchant à divers domaines tels la mobilité, les espaces verts, les bâtiments, et la revalorisation de quartiers. Dans cette dernière matière, une partie concerne les logements sociaux.

Chaque année, un Comité de Coopération comprenant des membres du Fédéral et des ministres régionaux se réunissent pour négocier les projets qui seront choisis.

Dans le cas des logements sociaux, cela concerne des travaux lourds et/ou liés aux économies d’énergie, portant sur des bâtiments libres d’occupation. Jusqu’ici, c’était Beliris qui se chargeait lui-même des travaux et était maître d’œuvre. Il n’y avait donc pas de subsides (remboursables) qui étaient alloués aux S.I.S.P., l’entièreté des projets était subsidiée. Nous verrons plus loin41 que la situation a dû évoluer.

40 Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale
41 Point 7.2. de ce chapitre

Lire le mémoire complet ==> (Les économies d’énergie dans le secteur des logements sociaux)
Mémoire de Fin d’Etudes en vue de l’obtention du grade académique de Master en Sciences et Gestion de l’Environnement
Université Libre de Bruxelles – Institut de Gestion de L’environnement et Aménagement du Territoire