L’acquisition d’un Immeuble rue Saulnier à Paris

By 6 February 2013

Acquisition du bien – 1ère Chapitre :

A – La réflexion pré-acquisitive :

1) La prospection

La prospection a été réalisée par Monsieur LEFEBURE, et ce, avant mon arrivée au sein de la société BURIMMO. C’est par relation que nous avons acquis ce bien. L’ancien propriétaire, qui possédait le RdC et le premier étage a mandaté Monsieur LEFEBURE pour la vente du premier étage à usage d’habitation. Par la suite, Monsieur LEFEBURE s’est porté acquéreur du lot situé au RdC, pour lequel il n’était pas mandaté.

2) L’étude de marché

a) Conjoncture économique

Mon premier travail sur le terrain a consisté à réaliser une étude de marché des biens immobiliers de bureaux comparables à notre immeuble et à m’intéresser aux attentes des futurs clients.

i) étude de marché des biens comparables

L’étude de marché m’a permis de calculer le prix de vente que l’on pouvait envisager. Cette étude a été menée conjointement aux prises de décisions, et ce sur la période de janvier à juillet 2000. Pour cela, j’ai effectué différentes visites de produits situés dans le secteur et présentant des prestations voisines.

En outre, l’utilisation de BURSOFT m’a aidé à effectuer directement des sélections de produits à la vente ou à la location. Ces données m’ont permis de déterminer une estimation du prix de revente.

Au mois de mars, les prix de vente se situaient entre 12 000 et 17 000 F/m² avec une moyenne de 15 000 F/m² (soit 2286,74 €/m²). L’estimation a été réalisée à partir de 10 produits de prestations semblables vendus en l’état et situés dans le 9ème arrondissement de Paris.

Sur le 1er semestre 2000, période de l’étude, les prix du marché ont augmenté de 10 à 15 %, en moyenne.

L’étude des produits à vendre dans le 9ème arrondissement aujourd’hui, nous permet de situer le prix de vente moyen de bureaux en l’état aux alentours des 17 000 F/m². Cette moyenne est réalisée sur la base de 6 produits disponibles aujourd’hui sur le marché dans cet arrondissement.

Aussi, le lot de la rue Saulnier étant commercialisé rénové, on considère une plus value de 2 000 F par rapport à un immeuble en l’état, ce qui nous amène à un prix de commercialisation avoisinant les 19 000 francs par m².

Les tableaux fournis en annexe 5 transcrivent les résultats énoncés ci-dessus, tout en décrivant les produits. Deux périodes sont représentées : la première du 01 janvier au 31 décembre 1999, la seconde du 01 janvier au 31 juillet 2000, dans laquelle on peut observer les produits actifs et inactifs. En comparant et en réalisant des moyennes sur les différents prix de ventes, on s’aperçoit que leurs variations suivent une courbe de Gauss.

ii) attentes des futurs clients

Appliquée à la rue Saulnier, la demande générale des futurs clients de l’immeuble, étudiée en première partie de ce mémoire et la réalisation de visites nous a permis de détecter les modifications à entreprendre et les équipements à prévoir dans notre lot directement et ce en matière d’aménagement de l’espace ou en terme de finitions.

b) Bilan prévisionnel de l’opération

Un cahier des charges ainsi que des devis ont été réalisés pour le compte de ce projet – détaillés dans le 2ème chapitre de cette partie – ce qui m’a permis de comparer les deux alternatives possibles :

i) Sans annexion des parties communes

La première solution qui s’offrait à nous est de valoriser notre lot de 85 m² sans adjonction de surfaces complémentaires.

Cette alternative présente l’avantage de n’engager que peu de frais de rénovation, et de n’impliquer aucun autre copropriétaire, facilitant ainsi la gestion des délais de réalisation des travaux. Je l’ai bien entendu budgétisée, les résultats figurent dans le tableau de la page suivante.

ii) Avec annexion des parties communes

La deuxième solution à envisager est l’adjonction de surfaces complémentaires, par la démolition de l’escalier de service attenant à notre lot, la création de plancher à chaque étage avec transformation de ces parties communes en parties privatives dans l’objectif d’annexer les nouveaux lots créés aux lots principaux contigus.

Cette alternative nous contraint à prévoir un budget supérieur pour les travaux. De plus il faut prendre en considération tous les frais notariés relatifs à la création puis à l’acquisition des nouveaux lots. Il faut également tenir compte de l’avis de tous les copropriétaires concernés.

En contrepartie, ce projet nous permet d’augmenter la surface utile et de se rapprocher des 100 m² qui est une surface très recherchée en immobilier d’entreprise. De plus, on peut espérer récupérer, lors de la revente, les frais engagés sur les m² créés.

Ci-dessous, vous trouverez le résultat de la comparaison des deux alternatives et ce pour les différents postes.

Dans ce tableau figure également une évaluation des postes que l’on ne peut quantifier.

Bilan prévisionnel des deux opérations

Postes à comparer Sans annexion des PC Avec annexion des PC
chat, prix au m² (1) 8 900 F 1356.80 € 8 900 F 1356.80 €
urface initiale 85 m² 85 m²
ugmentation de surfaces + 1 m² +5,5 m²
rais des actes notariés 0 F 0 € 60 F 9.15 €
ravaux parties communes (2) 0 F 0 € 610 F 93 €
ravaux parties privatives (2) 2 000 F 304.90 € 1 950 F 297.28 €
Total des coûts par m² 10 900 F 1 661.70 € 11 520 F 1 756.21 €
evente, prix au m² 18 000 F 2 744.10 € 18 500 F 2 820.31 €
Plus values par m² (3) 7 100 F 1 082.40 € 6 980 F 1 064.10 €
Plus values globales 610 600 F 93 086.4 € 631 690 F 96 301.1 €

(1) Prix d’achat de 744 000 F soit 113 422 Euros, auquel s’ajoute les frais de notaires.
(2) A noter que le détail des travaux sera étudié dans le paragraphe sur le cadre technique situé dans le deuxième chapitre de cette partie. Les prix sont indiqués par m².
(3) Les plus values sont exprimées, ici, avant imposition.

Explication et justification des décisions

L’augmentation de surfaces correspond à la S.H.O.N. créée par l’annexion de parties communes et celle résultant d’aménagements dans nos parties privatives décrites dans le deuxième chapitre de cette partie.

Les frais d’acquisition de lots comprennent la cession par le syndicat des copropriétaires pour le franc symbolique, ainsi que les frais de création de lots et d’enregistrement.

Il est intéressant de comparer les deux plus values prévues : la plus value dans le projet avec l’annexion des parties communes semble la plus importante. De plus, l’augmentation de surface et le nouvel aménagement faciliteront la commercialisation ; l’utilisation et la répartition des locaux étant alors plus rationnelles.

Le projet d’annexion des parties communes nécessite la réalisation de cahiers des charges et l’établissement de devis, comme on pourra le constater plus loin. La négociation sera omniprésente et indispensable. En contrepartie, une déduction d’impôt pourra être obtenue sur l’imposition des plus values.

En résumé, en essayant de quantifier les différents facteurs intervenants dans les deux projets respectifs, on obtient le tableau suivant :

Appréciation des différents facteurs

Postes à comparer Coefficient(*) Evaluation de la difficulté
Sans annexion Avec annexion
Achat 4 4 4
Travaux PC 3 4 1
Travaux PP 3 1 1
Aménagement du lot 5 2 3
Gestion des délais 4 4 3
Commercialisation 5 2 4
Revente 4 3 4
Fiscalité 2 2 3
TOTAL 83 91

Notation :
(*) : le coefficient correspond au poids du poste dans l’évaluation, de 1 à 5.

Evaluation de la difficulté de mener à bien le poste :
4 = situation favorable (faible difficulté de réalisation)
1 = situation défavorable (réalisation difficile)

Après l’étude des différents paramètres à prendre en considération, le projet retenu est donc celui qui comprend une annexion des parties communes.

Il s’agit maintenant de rassembler les documents relatifs à l’acquisition avant de s’intéresser aux négociations et de détailler les travaux entrepris.

B – Les documents relatifs à l’acquisition :

1) Loi Carrez

Conformément à la loi CARREZ, le certificat attestant la superficie nous a été fourni par Monsieur MARIEL, Géomètre Expert à Paris, et indiquait une surface de 85,10m².

J’ai effectué un contrôle de la superficie. Pour cela, j’ai réalisé un plan au 1/100ème. Le métré a été relativement simple à mettre en place dans la mesure où les surfaces représentent des pièces de forme régulière. Le résultat a été sans surprise, cf. annexe 8.

Ce calcul a été répété après travaux pour confirmation de la nouvelle surface, compte tenu de la création de SHON (Surface Hors Œuvre Nette).

2) Le certificat administratif

L’obtention du certificat administratif de commercialité a suscité une négociation. L’issue a été favorable pour le RdC, dont le certificat est fourni en annexe 6. En revanche, le propriétaire ne l’a pas obtenu pour le premier étage, et a du le vendre en tant qu’habitation.

Nous l’avons d’ailleurs imposé au vendeur pour être certains de pouvoir rentabiliser la valorisation, dans la mesure où un local à usage de bureaux vaut beaucoup plus qu’un local d’habitation actuellement.

3) Autres certificats

Le certificat attestant l’absence d’amiante dans les locaux nous a été fourni par l’ancien propriétaire avant la signature et ce conformément à la législation en vigueur.

Nous avons demandé, à nos frais, un certificat xylophage. Celui-ci a été réalisé par Monsieur DUC, Expert indépendant – Diplômé du CESI et figure en annexe 7. En effet, mieux vaut se garantir de l’absence de parasites dont le traitement coûte extrêmement cher et est relativement long. Dans notre cas, bien que le local soit très humide, « aucune trace, passage, dégradation ou présence de termite n’a été constatée sur les parties et éléments bois visibles et accessibles au jour de la visite ».

4) Autres pièces

Comme j’ai pu l’indiquer dans la première partie, nous nous sommes attachés à réunir différentes pièces, telles que la fiche d’immeuble, les plans d’architecte, le RCP et les différents PV d’assemblées générales. Je me suis attaché tout particulièrement à récupérer ces différents documents cadastraux dont certains figurent en annexe 8, d’autres ont été préservés pour confidentialité.

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers