Documents relatifs à l’acquisition de biens immobiliers à valoriser

By 5 February 2013

B – Les documents relatifs à l’acquisition :

1) La loi Carrez :

On ne peut parler de valorisation sans mentionner la loi du 18 décembre 1996, votée par le parlement sur l’initiative de Monsieur Gilles CARREZ, député du Val de Marne, qui n’est autre que la loi CARREZ, chère à tous les Géomètres…

Cette loi vise à améliorer la transparence et la sécurité des transactions portant sur des lots ou fraction de lots de copropriété dont la surface est supérieure à 8 m², en rendant obligatoire la mention de leur superficie dans tous les actes réalisant ou constatant la vente.

Cette obligation légale étant édictée au bénéfice de l’acquéreur, sa méconnaissance donne à ce dernier la possibilité de faire annuler la vente. En outre, si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut réclamer la restitution d’une partie du prix versé à proportion de l’écart entre la superficie réelle et la superficie déclarée. Ces nouvelles dispositions légales étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé par des stipulations contractuelles contraires.

Aussi, bien que la loi ne rende pas obligatoire l’intervention d’un spécialiste pour déterminer cette superficie, le recours aux Géomètres-Experts sera jugé nécessaire par tous ceux, particuliers ou professionnels, qui souhaitent s’entourer de toutes les garanties de validité et de non-contestation ultérieure de la vente et du prix tant les risques sont multiples et les contentieux susceptibles d’avoir des conséquences financières importantes.

L’objet de ce mémoire n’est pas de disserter sur la richesse et la controverse de cette loi, mais d’en rappeler son existence. L’étude du cas pratique en dernière partie s’attachera un peu plus en détail à l’utilisation de cette loi dont une connaissance parfaite peut s’avérer indispensable.

2) Le Certificat Administratif :

Le certificat administratif est la pièce du dossier la plus importante et la plus difficile à obtenir. A Paris, il faut s’adresser à :
La Préfecture de PARIS
17, Boulevard Morland
75915 PARIS CEDEX 04

a) La procédure d’obtention de ce certificat :

– Demande de certificat auprès de la Direction de l’Urbanisme, du Logement et de l’Equipement, au bureau de la Construction, secteur des changements d’affectation de locaux de la Préfecture de Paris référencée ci-dessus.

– Fourniture des pièces constitutives du dossier :
* Renseignements concernant le demandeur
* Renseignements concernant l’immeuble
* Autres éléments concernant l’immeuble que le demandeur souhaite porter à la connaissance de l’administration

– Instruction du dossier par les autorités compétentes avec délais de 2 mois à compter de la date d’enregistrement par l’administration de la demande de certificat.

– Délivrance du certificat Administratif en application de l’article L.631.7 du Code de la Construction et de l’Habitation, après examen des pièces constitutives du dossier, avis du Maire de Paris par le Préfet de la Région d’Ile de France, Préfet de Paris, Commandeur de la Légion d’honneur.

b) Valeur juridique de ce certificat Administratif :

Ce certificat garantit l’affectation et l’usage des locaux au regard de l’article L.631.7 du Code de la Construction et de l’Habitation (C.C.H.). Le principe fondamental reste l’interdiction de tout changement d’affectation de logement.

Pour reprendre la notice générale d’information fournie par la Préfecture de Paris, il faut noter que l’article L631-7 du C.C.H. est l’une des principales clefs des dispositions permettant la protection du logement là où cela s’avère nécessaire.

Il régit l’usage, autre qu’habitation, des locaux d’habitation par dérogations et autorisations accordées à titre personnel et incessible. En effet, l’affectation à usage professionnel, commercial ou administratif cesse dès le départ du bénéficiaire. Il y a alors retour automatique à l’habitation, sauf si le droit acquis est réel.

Il est important de noter que ce dispositif, à caractère provisoire, ne doit pas être confondu avec la notion de changement de destination qui est régie par le Code de l’Urbanisme en son article L421.1, obtenu par un permis de construire et qui revêt un caractère définitif et concerne un aspect immobilier (Droit Réel Immobilier).

A noter que dans le cadre d’une demande de modification d’une surface d’habitation vers une surface professionnelle, aux dires des responsables de la Préfecture de Paris, seuls 40 m² de surface professionnelle sont accordés par l’administration pour l’exercice du professionnel et 20 m² par professionnel supplémentaire qui travaille dans les mêmes locaux. La demande de modification d’un bien à usage d’habitation vers un usage mixte (professionnel et habitation) peut se faire dans la proportion des 2/3 – 1/3 avec prédominance de l’activité professionnelle et maximum 40 m² pour exercer. La seule possibilité d’obtenir le changement d’affectation pour des surfaces plus grandes est de proposer une contrepartie à l’administration : le professionnel qui désire changer de locaux et qui avait obtenu une autorisation d’exercer dans une superficie supérieure à 40 m² peut conserver son autorisation (droit personnel et incessible) à condition que les locaux qu’il occupait précédemment perdent leur caractère professionnel et redeviennent de l’habitation et ce pour une surface au moins égale à ses nouveaux locaux.

Exemple chiffré :

Un professionnel possède un bien de 100 m² à usage de bureaux professionnels à Paris. Il désire changer de locaux.

Plusieurs solutions s’offrent à lui :
– Soit, il exerce dans des nouveaux locaux de moins de 40 m², et il peut simplement demander une autorisation à la préfecture.
– Soit, il exerce dans des nouveaux locaux de plus de 40 m² mais de moins de 100 m². Dans ce cas, il pourra obtenir l’autorisation d’exercice si son ancien bien passe du professionnel en habitation.
– Soit, il désire exercer dans plus de 100 m² et il devra compenser le changement d’affectation à hauteur de ces 100 m², ce qui lui sera quasiment impossible.

3) Les Certificats Amiante, Plomb, Etat Parasitaire et d’Insalubrité :

Si le certificat administratif de commercialité doit être exigé par tout acheteur ou même toute entreprise locataire, d’autres certificats doivent être demandés. Si le certificat Amiante est devenu obligatoire, les certificats Plomb et Xylophage sont à réclamer. Quant au certificat de non-péril, il est conseillé de le demander avant d’acheter. Dans le cas contraire, la valorisation peut se révéler totalement inutile.

Le certificat attestant l’absence d’amiante est devenu obligatoire depuis le décret 96-97 du 7 février 1996, modifié par le décret n° 97-855 du 12 septembre 1997. Il concerne les parties privatives et les parties communes de tous les immeubles bâtis avant le 01 juillet 1997, à l’exception des maisons individuelles.

Le certificat concernant le Plomb dans les peintures mesure l’état des risques d’accessibilité au plomb conformément à la loi 98-657 du 29 juillet 1998, relative à la lutte contre l’exclusion, et à son arrêté du 12 juillet 1999. A noter que ce diagnostic « plomb » concerne toute transaction d’immeubles construits avant 1948 et situés dans la zone d’exposition au plomb déterminé par arrêté préfectoral (en cours de définition).

Le certificat concernant l’état parasitaire, relève de la loi « termite » du 8 juin 1999, de l’arrêté municipal éventuellement en vigueur. Il est réalisé conformément à la norme XP 03-200 suivant le référentiel C.T.B.A. (Centre Technique du Bois et de l’Aménagement). L’état parasitaire consiste à rechercher toutes les infestations ou altérations relatives aux agents biologiques du bois, c’est à dire les insectes xylophages (termites, capricornes de maisons, petite et grosse vrillette, lyctus et hesperophanes), ainsi que les champignons lignivores. La durée de validité de ce certificat est de 3 mois.

Le certificat de non-péril – hygiène et salubrité, indique si la parcelle concernée est atteinte par une décision de péril, par une décision administrative d’insalubrité, d’injonction de travaux ou d’interdiction d’habiter.

En résumé, il vaut mieux faire appel à un expert avant d’acheter un bien. Les expertises sont à des prix abordables, comme on peut le constater, et permettent d’éviter les mauvaises surprises d’un investissement qui peut très vite devenir un gouffre financier.

4) Autres Pièces à fournir ou à réclamer :

Parmi les autres pièces indispensables au bon déroulement de l’opération, on trouve :
– Le RCP ou Règlement de Copropriété qui contient tous les éléments concernant la répartition, la jouissance et l’utilisation des locaux, aussi bien des parties communes que des parties privatives et qui fait foi en matière de droit privé.
– Les PV d’AG ou Procès Verbaux d’assemblées générales, qui sont des comptes rendus de décisions prises ou votées en assemblées générales et qui viennent compléter ou préciser le règlement de copropriété le cas échéant. A ne pas négliger, surtout si des décisions importantes viennent d’être votées.
– Les Plans de l’immeuble. La possession de ces documents et notamment des plans d’architecte peut se révéler très importante pour maîtriser la réalisation des travaux de valorisation et notamment lorsqu’il s’agit de modifier la disposition des locaux en supprimant certaines cloisons ou murs.
– La fiche personnelle. Il est établi pour chaque propriétaire une fiche personnelle par commune dans laquelle ce propriétaire possède des immeubles. Cette fiche comporte un tableau pour les immeubles urbains et un pour les immeubles ruraux.
– La fiche parcellaire fait apparaître pour chaque parcelle (ou chaque îlot de propriété au sens du cadastre) la liste des mutations de propriété qui sont successivement intervenues sur la parcelle considérée et ce d’après l’art 8 du décret du 14 octobre 1955. A noter que dans le cas où la parcelle constitue un immeuble urbain et a en conséquence donnée lieu à l’établissement d’une fiche d’immeuble, la fiche parcellaire comporte un simple renvoi à la fiche d’immeuble.
– La fiche d’Immeuble est un élément indispensable. Elle est établie d’après l’article 10 du décret du 14 octobre 1955 pour chaque immeuble urbain. Publiée aux hypothèques, elle fait foi en matière de recensement de propriétaires. En cas de division de l’immeuble par lots de copropriété, une fiche d’immeuble est ouverte pour chaque lot. Sa possession permet de connaître les différents copropriétaires ainsi que le soit disant propriétaire du lot que l’on souhaite acquérir. Mieux vaut vérifier tous ces détails avant de signer.
– Les titres de propriété, fondamentaux notamment lors de l’établissement de preuve de prescription, de servitudes ou pour la justification d’occupation des locaux depuis 1945, et ce dans l’hypothèse d’une demande de certificat administratif au sens de l’article L.631.7 du CCH.
– La situation juridique de l’immeuble : L’immeuble fait-il partie d’une copropriété ? , Y a-t-il un seul propriétaire ? L’immeuble est-il grevé de servitude ? , Sommes-nous dans une zone de D.P.U.(Droit de Préemption Urbain) ou de D.P.U.R.(Droit de Préemption Urbain Renforcé) ? Autant de questions qu’il convient de se poser avant d’acquérir un bien.
– Authenticité du pouvoir de signature. La fourniture du pouvoir de signature par le signataire est très importante et notamment en immobilier d’entreprise.

Conclusion de la Première Partie :

La Valorisation est une opération immobilière complexe. La phase d’acquisition est déterminante dans l’opération immobilière projetée. Beaucoup tendent à s’improviser marchands de biens sur la place de Paris, mais moins nombreux sont ceux qui maîtrisent réellement tous les enjeux techniques et juridiques d’une telle opération.

Comme on a pu le constater tout au long de cette première partie, l’acquisition d’un bien immobilier à valoriser, et notamment dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, exige une étude sérieuse et exhaustive des différents facteurs intervenants dans notre opération. Aucun élément ne doit être laissé au hasard.

Une fois la réflexion dûment menée et les documents administratifs réunis, on peut envisager d’acquérir le bien. Néanmoins, il convient de prendre connaissance des cadres juridiques et techniques liés à l’acquisition. En effet, certains documents peuvent se révéler cruciaux et déterminants dans notre opération, et les travaux en eux- mêmes sont limités par des contraintes que l’on se doit de connaître et de respecter…normalement. On verra d’ailleurs en quatrième partie, un exemple concret de valorisation, où la pratique a malheureusement complètement pris le pas sur la théorie et sur les différents codes juridiques et techniques.

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers