Cadre technique de la valorisation d’un bien immobilier d’entreprise

By 6 February 2013

B – Le cadre technique :

1) La mise en œuvre

Avant toute décision de travaux, il convient de vérifier la nature exacte des parties de l’immeuble concernées par ces travaux. Le caractère des parties communes figure dans le règlement de copropriété, notamment si les parties communes sont particulières à un bâtiment. Dans le cas contraire, et à défaut de mention dans ce dit règlement, les parties communes sont considérées comme générales.

A mon sens, il convient de séparer les travaux à réaliser dans les parties communes et ceux qui concernent les parties privatives. Pour les parties communes, deux cas sont possibles : les décisions incombent à l’ensemble des copropriétaires s’il s’agit de travaux sur des parties communes générales ou aux copropriétaires concernés dans le cas de travaux sur des parties communes particulières.

Les règles de majorité relatives à l’approbation du vote diffèrent. Les majorités exprimées aux articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont les plus souvent requises dans le cadre de travaux afférents aux parties communes générales. Le rappel des majorités figure dans le cadre juridique de la quatrième partie de ce mémoire.

La réalisation des travaux dans les parties communes générales est la plus difficile à mettre en œuvre, surtout lorsque la majorité de l’Art 26 est requise, double majorité très difficile à obtenir. Il est aisé de constater que le fait de réunir tous les copropriétaires ou simplement obtenir leur pouvoir est le premier défi à relever.

2) La réalisation des travaux de gros œuvre

a) La prise en charge des travaux :

Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, les travaux concernant le gros œuvre doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Ces travaux sont votés en assemblées générales et sont suivis par l’architecte de l’immeuble.

En règle générale, dans le cas d’une location, le propriétaire prend en charge ces travaux. Cependant, en immobilier d’entreprise, il arrive que les travaux au sens de l’article 606 du CC soient contractuellement imposés à la charge du preneur, comme on le détaillera dans la troisième partie de ce mémoire.

Parmi ces travaux, on trouve les modifications extérieures. En outre, il convient de respecter un certain nombre de contraintes techniques.

b) Modifications extérieures :

Tout d’abord, il convient de s’occuper de la façade de l’immeuble. Dans le cadre d’une réhabilitation complète d’un immeuble, la façade doit être conservée pour éviter de demander un permis de construire ou le cas échéant pour que le permis de construire soit accepté. Cela est une obligation sur Paris pour les façades classées. Aussi, il est fréquent de démolir entièrement l’intérieur d’un bâtiment, planchers compris lors de gros travaux de valorisation.

Dans le cas d’un simple ravalement, premier outil de valorisation, le propriétaire ou les copropriétaires ne sont pas libres de faire les travaux qu’ils souhaitent. Le cas pratique en partie 4 reprend l’exemple d’un ravalement voté en assemblée générale et mis en suspend par l’architecte des Bâtiments de France qui demande une remise à l’identique de la façade en guise de ravalement. Les matériaux utilisés sont alors imposés et la méthode de rénovation également. Cela représente une limite importante à la valorisation, dans la mesure où le budget prévu peut se voir considérablement augmenté.

c) Respects des conditions techniques :

Certains bâtiments imposent le respect de contraintes techniques, qu’il faut intégrer dans notre démarche de réalisation des travaux.

Par exemple, les murs porteurs doivent impérativement être détectés pour ne pas risquer de mettre en péril la structure de l’immeuble lors de travaux de grosse maçonnerie.

Les travaux concernant le gros œuvre d’un immeuble nécessitent la prise en compte des caractères intrinsèques de l’immeuble. Les I.G.H (Immeubles de Grande Hauteur) présentent des normes strictes en matière de travaux de rénovation et notamment lors de la pose de nouveaux équipements.

En outre, la présence d’issues de secours et de sprinklers est indispensable dans les immeubles E.R.P (Etablissement Recevant du Public).

Il s’avère donc que la réalisation de travaux concernant le gros œuvre nécessite le respect de contraintes techniques qui peuvent se révéler très strictes et qui limitent souvent la valorisation.

d) Les travaux de structure dans les parties privatives :

Il est important de signaler que certains travaux réalisés dans les parties privatives nécessitent, dans le cadre d’un immeuble en copropriété, l’accord des autres copropriétaires. Ces travaux sont ceux qui concernent la structure du bâtiment. En effet, tout ce qui concerne le gros œuvre est considéré comme parties communes dans un règlement de copropriété et appartient donc à l’ensemble des copropriétaires par quotes-parts respectives.

En règle générale, tous les travaux qui concernent le gros œuvre, quand bien même ces travaux se situent dans des parties privatives, l’autorisation de travaux doit être demandée à la copropriété et les travaux doivent être suivis par l’architecte de l’immeuble.

C) La réalisation des travaux de second œuvre

La réalisation de travaux de second œuvre concerne les travaux de petites maçonneries et de finition. En règle générale, tous les travaux qui ne concernent pas le gros œuvre sont des travaux de second œuvre. On y trouve aussi bien la pose de petits équipements divers que le rafraîchissement peinture-moquette.

Il convient néanmoins de se fixer un degré de finition. En effet, le budget de la valorisation ne sera pas le même si le câblage informatique est prévu, si les bureaux sont climatisés individuellement, si un système d’alarme est installé. Autant d’éléments qu’il convient de prendre en compte dans le budget prévisionnel des travaux.

Globalement, la mise en place de ces travaux nécessite la réalisation d’un cahier des charges et de plusieurs devis permettant de réaliser une petite étude de marché en fonction des variantes qui s’offrent à nous.

La qualité de ces travaux est souvent le reflet de la qualité de la valorisation.

Conclusion de la Deuxième Partie :

Ainsi, pour réaliser une valorisation efficace, il convient de prendre en considération tous les éléments techniques et juridiques intrinsèques à l’immeuble considéré.

Le cadre technique impose de nombreuses contraintes, quant au cadre juridique, il nous informe sur le déroulement des opérations qu’il faut suivre et réglemente le déroulement des travaux.

Enfin, il arrive très souvent que le cadre juridique vienne directement limiter le cadre technique. Ce phénomène se retrouve de plus en plus souvent avec le développement de la réglementation en matière de travaux.

Une fois tous ces paramètres pris en compte et respectés et après la réalisation des travaux, il convient de s’occuper de la commercialisation du produit valorisé, que ce soit sur le marché locatif ou à la vente.

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers