Géomètres-experts, Délivrance d’autorisation d’urbanisme et VRD

By 6 January 2013

5.4 Délivrance d’autorisation d’urbanisme

Les géomètres-experts sont confrontés en grande partie à deux types d’autorisations d’urbanisme : les permis d’aménager (ex-permis de lotir) et les demandes de certificat d’urbanisme (CU).

5.4.1 Statistiques

Erreur commise Fréquence
Manquement au devoir de conseil 8
Non-respect du PLU 3
Non-respect d’un PC 4
Autres 1
Fautes 2
Dossier incomplet 1
Erreur technique 1
Définition imprécise de la mission 4
Aucune faute retenue 19

On retrouve ici toute l’importance de la différence entre obligation de moyens et de résultat. Il ressort des décisions que j’ai pu examiner que le moyen principalement avancé par les Juges pour condamner le professionnel est ici le manquement au devoir de conseil. En effet, les géomètres-experts, professionnels de l’immobilier, se doivent d’informer leurs clients sur les législations en vigueur, mais également sur les motifs et les conséquences d’un refus ou d’une autorisation.

5.4.2 Cas rencontrés dans la Jurisprudence

Les géomètres-experts ont généralement une obligation de résultat dans la constitution de certains dossiers visant à obtenir une autorisation d’urbanisme, comme les dossiers de demande de permis de construite ou de lotir.

Si le géomètre est missionné pour établir ce dossier et qu’il ne le fait pas ou qu’il commet une faute, les Juges considèrent que la négligence du professionnel engage sa responsabilité.

Par exemple, un géomètre qui dépose une demande de certificat d’urbanisme (CU) non conforme au POS manque à ses engagements et à son obligation de conseil81. En l’espèce, il avait utilisé pour sa demande un plan de masse figuratif « suivant les indications cadastrales » et avait indiqué pour plus de sûreté que « le plan qui n’est ni le fait d’un bornage, ni d’un arpentage est donné à titre indicatif, sans garantie de limite ou de contenance ». Or, ici le CU n’a pas été délivré car la largeur du terrain, portée à 6m, minimum prescrit par le POS, sur le plan cité plus haut, n’est en réalité que de 5,48 à 5,83m suivant les endroits. L’expert, selon la Cour, a souligné que ce procédé était dangereux lorsque la cote du terrain approchait le minimum requis.

De la même manière, ce qui est valable pour un certificat d’urbanisme l’est aussi pour une demande d’arrêté de lotir : si celle ci n’est pas conforme au POS, le géomètre manque à son obligation de conseil82. Cette non conformité peut aussi bien venir d’une surface insuffisante après division, constatée lors d’une demande de certificat d’urbanisme, que de l’implantation d’une partie du bâtiment en zone non constructible, ou encore d’une insuffisance de largeur d’une voie accès que le géomètre n’a pas repéré, ou de l’oubli de demande d’alignement83.

Le géomètre ne peut décider pour son client, même s’il sait pertinemment que l’autorisation ne sera jamais délivrée. Ainsi, un géomètre-expert, chargé de présenter une demande d’arrêté de lotir sur la base d’un certificat d’urbanisme, avait déposé la demande au-delà de la date de validité dudit certificat.

Le géomètre-expert, qui avait fait valoir qu’à sa connaissance la demande allait de toute façon en traîner un refus, aurait du en avertir son client en lui évitant ainsi des dépenses. Ce comportement démontre une faute grave, puisque cette faute n’a pas été amnistiée84.

Enfin, il faut rappeler que c’est au géomètre de s’assurer que le dossier qu’il a déposé a été accepté par l’administration. Si le dossier déposé est incomplet, et qu’un délai est dépassé, le géomètre ne semble pas pouvoir mettre en avant le silence de l’administration85.

80 CA Paris, 2ème Chambre, Section A, 28 Février 1995.
81 CA Paris, 2ème Chambre, Section A, 28 Février 1995, N°93-26703.
82 CA Aix en Provence, 22 janvier 2004.
83 Respectivement Cass. Civ. 1, 20 Novembre 2001, N° 99-14.052 – TGI Draguignan, 10 Avril 2004 – CA Montpellier, 18 décembre 2003, N°03/00018 – TGI Créteil, 13 décembre 2005, N° 04/10861.
84 Conseil Supérieur, N°408, 16 décembre 1981
85 CA Rennes, 9 mars 2004, N°02/04975

5.4.3 Partage de responsabilité éventuel

Cependant, comme en implantation, un partage des responsabilités peut être prononcé par le Juge si d’autres intervenants ont eu un comportement fautif.

Reprenons les exemples vus ci-dessus. Lors d’une division, si les parcelles obtenues sont inconstructibles de part leur surface insuffisante, le géomètre a manqué à ses engagements contractuels.

Mais son client, en décidant de vendre les lots sans attendre la fin de la mission du géomètre, et donc sans attendre la décision de la Commune sur la constructibilité des lots, a participé à son propre préjudice, car sa « précipitation téméraire a empêché tout modification ultérieure permettant de rattraper une première erreur»86.

Même sentence pour le marchand de biens qui a persisté dans sa volonté de vendre alors même qu’il savait que la parcelle était inconstructible à cause d’une superficie insuffisante. Il pensait en effet régler le problème ultérieurement en achetant une parcelle contiguë afin d’obtenir le seuil nécessaire à la constructibilité. Professionnel de l’immobilier, à ce titre supposé informé des conséquences de ses actes, il ne peut attaquer le géomètre pour ne pas l’avoir conseillé87.

De la même manière, la servitude de passage de largeur trop faible susvisée ne peut être avancée pour rechercher la responsabilité du géomètre si le client décide tout de même de réaliser la construction sur la parcelle incriminée au mépris des règles d’urbanisme88.

5.5 Maîtrise d’œuvre VRD

5.5.1 Statistiques

Les principaux manquements qui sont relevé dans ce domaine sont incontestablement les défauts de direction et de surveillance des travaux et les erreurs de conception.

Erreur commise Nombre rencontré
Défaut de surveillance et direction des travaux 11
Erreurs de conception 8
Défaut d’étude géotechnique 3
Non prise en compte d’éléments existants 4
Autres 1
Définition imprécise de la mission 0
Manquement au devoir de conseil 1
Aucune faute retenue 7

5.5.2 Distinction juridique entre direction et surveillance des travaux

Les géomètres-experts, du moins certains d’entre eux, considèrent que la direction des travaux est infiniment moins contraignante que la surveillance des travaux. La première n’impliquerait en effet qu’une présence occasionnelle sur le chantier, tandis que la deuxième nécessiterait une présence quasi permanente sur le chantier, et un contrôle des opérations réalisées.

Il est pertinent de relever qu’aucune distinction n’est réalisée dans aussi bien dans le Code Civil que dans le Code des Marchés Publics. Une fois de plus, ce sont les stipulations contractuelles qui caractérisent l’étendue des engagements. On voit encore toute l’importance de rédiger précisément les documents contractuels. Toutefois, le Juge reviendra à des concepts connus s’il doit faire face à des notions trop subtiles : il assimilera la direction des travaux à un contrat de maîtrise d’œuvre globale89.

5.5.3 Responsabilité mise en jeu

La question de savoir si les voiries et réseaux divers dépendaient de la garantie décennale est longtemps restée sans réponse. La cour de Cassation s’est finalement prononcée sur la question dans le courant de l’année 2000 :

« Les ouvrages de VRD, même s’ils ne sont pas rattachés au bâtiment, sont des ouvrages, et par conséquent, la responsabilité mise en jeu en cas de faute d’un géomètre-expert est la garantie décennale90 ».

Cependant si la réception n’a pas été prononcée, la responsabilité de droit commun s’applique de plein droit91.

86 TGI Chartres, 13 Septembre 2006, N°05/00849.
87 Cass. Civ. 1, 20 Novembre 2001, N° 99-14.052.
88 CA Montpellier, 18 décembre 2003, N°03/00018.
89 voir entre autres Cass. Civ. 3, 3 Juillet 1996 N°95-10808.
90 Cass. Civ. 3, 19 Juillet 2000, N°98-20111.

5.5.4 Cas rencontrés

Certaines erreurs ont pu être mises en évidence dans la première partie, comme l’influence des risques naturels, souvent peu pris en compte. Comme on l’a vu, le géomètre n’est pas supposé être un spécialiste de la « construction », au sens architectural du terme. En revanche, il est parfaitement compétent en Voirie et réseaux Divers.

Ainsi, un géomètre avait accepté le tracé d’une voie de desserte d’un pavillon modifié par l’entrepreneur. Mais ce tracé, comportant des pentes atteignant 20 %, ne permettait pas l’usage normal du chemin d’accès. La Cour a pu retenir que la société de géomètres avait commis une faute de conception engageant sa responsabilité contractuelle en acceptant une telle disposition. De la même manière, le géomètre-expert, concepteur de la voirie, doit vérifier « le comportement des matériaux dans la structure envisagée en fonction de la portance du sol »92.

Lire le mémoire complet ==> (Etude jurisprudentielle et statistique de la sinistralité des Géomètres-Experts)
Mémoire de travail de fin d’études en vue de l’obtention du Diplôme d’Ingénieur de l’ESGT
Conservatoire National des Arts et Métiers – Ecole Supérieure des Géomètres et Topographes