Les Viagers Immobiliers en France, un marché en pleine mutation

By 24 December 2012

“… L’article 1964 du Code Civil définit le viager comme un «Contrat Aléatoire ». Les autres types de contrats aléatoires étant le jeu, le pari, le contrat d’assurance, et le prêt maritime à grosse aventure. Un contrat aléatoire est défini comme « une convention réciproque », c’est-à-dire produisant des effets et des sujétions entre les …”

ESCP Europe

Mémoire de Fin d’Etudes.

Les Viagers Immobiliers en France.
Quelles perspectives pour ce marché en pleine mutation ?

Corentin Le Men

Remerciements
A tous les interlocuteurs qui ont accepté de répondre à mes questions, ainsi qu’à mon directeur de mémoire, Alain Chevalier.

Les Viagers Immobiliers

Introduction :

Le viager est un « célèbre inconnu » comme le nomme Corinne Griffond dans son rapport pour le Conseil Economique et Social. Si beaucoup en effet connaissent le terme de viager, bien peu saisissent les tenants et les aboutissants de ce type original de transactions immobilières et peuvent précisément le définir.

Le viager est en France une vieille institution héritée de l’Ancien Régime. En 1746, le mathématicien Antoine Deyparcieux l’étudie dans son Essai sur Les Probabilités de la Vie Humaine, ouvrage fondateur dans les métiers de l’Assurance-Vie et qui est resté tout au long du XIX e siècle la référence principale. Le Consulat conserve le viager dans le corpus de texte juridique et l’inscrit dans le Code Civil. Tout au long du XIXe siècle, la vente viagère est un substitut bien connu à la relative absence de systèmes de retraite. Elle permet aux personnes âgées d’échapper à la paupérisation tout en aidant les jeunes générations à accéder à la propriété de manière échelonnée dans le temps.

Après une carrière glorieuse au XIXe siècle, la vente viagère est peu à peu tombée en désuétude, à mesure que le développement des caisses de retraites et des mutuelles s’affirmait. Désaffecté, mais pourtant demeuré présent dans la mémoire collective, le viager souffre d’une image négative dans la littérature et le cinéma. Maupassant dans sa nouvelle Le Petit Fût, décrit comment un aubergiste, Maître Chicot, poussé par son avidité, commet un crime sur la personne de la mère Magloire. Le film

de Philippe Tchernia, Le Viager, montre de son côté combien le risque du « pari sur la mort » s’avère dangereux pour l’acheteur. Enfin, chacun garde en mémoire l’anecdote célèbre de la vente en viager de la maison de Jeanne Calment, qui, jeune encore, à l’âge de 90 ans céda son bien à un notaire à qui elle survécu.

Pourtant, un constat s’impose. Après une longue période de déclin, le viager revient aujourd’hui en force, et c’est en vérité un marché en plein boom que l’on observe aujourd’hui. En effet, après un déclin jusqu’à 2006, année où seules environ 2350 transactions eurent lieu, le viager connait actuellement un véritable rebond puisque le nombre de transactions en 2008 et en 2009 se situe entre 5000 et 8000 selon les sources, soit une multiplication par deux de la surface du marché ! Non seulement le viager est un marché en croissance, mais c’est également un secteur au potentiel colossal, puisqu’un récent rapport estime sa surface théorique à 700 milliards d’euros.1

Pour quelles raisons le viager suscite-t-il donc un regain d’intérêt aussi vif que soudain ? S’agit-il d’un épiphénomène ou au contraire cette évolution s’inscrit-elle dans la durée ? Observons-nous un phénomène spécifiquement Français ou constate-t- on une dynamique semblable dans d’autres pays d’Europe ?

Plusieurs remarques préalables s’imposent.

D’abord le viager semble une solution d’accès à la propriété particulièrement adaptée dans un contexte de cherté des prix, la croissance du prix du mètre carré à Paris dans les années 2000 est sans précédent. Ensuite, les personnes âgées sont en majorité propriétaires de leur résidence principale. L’accès au crédit dans un contexte inflationniste a en effet favorisé l’accès à la propriété à de nombreuses personnes au cours des années 1970. Enfin le système de retraite Français est aujourd’hui remis en question par de nombreuses réformes, et l’évolution démographique pose le problème de la pertinence du système par répartition. Tout cela dans un contexte où les besoins en trésorerie des personnes âgées est en croissance.2

Toutefois, l’importance du marché reste limitée puisque les transactions en viager ne représentent actuellement qu’entre 0,3 et 1% du nombre total de transactions immobilières Trois enjeux se dessinent enfin pour le viager.

D’abord, la question de la moralité. Dans quelle mesure l’aspect aléatoire de « pari sur la mort » peut-il constituer un frein à l’achat et peser sur le prix de vente en réduisant la demande. Ensuite le contexte international, comment la vente viagère française se distingue-elle. Observe-t-on des évolutions semblables dans d’autre pays ? L’étude du système anglo saxon du « Lifetime Mortage » semble ici pertinente puisque celui-ci fonctionne également sur la valorisation et la mobilisation de l’actif immobilier des personnes âgées. La loi sur le Prêt en Viager Hypothécaire (PVH) de 2006, est en effet directement inspirée du mortage. Dans le contexte Français, le PVH serait-il donc un concurrent ou un complément de la vente viagère ? L’arrivée des banques sur le marché viagériste bouleverse-t-elle celui-ci ? Enfin, il convient de souligner que le viager est une alternative originale à la traditionnelle opposition financière de l’avantage comparatif de la location et de la vente.

Pour répondre à ces différents questionnements et développer ces remarques préliminaires, nous effectuerons dans une première partie un état des lieux du viager en France, en nous attachant à définir le viager dans ses aspects juridiques, fiscaux, et financiers, à déterminer l’évolution du marché et ses facteurs de succès, et enfin à dresser un profil de l’acheteur et du vendeur en comparant leurs différentes motivations.

Dans un second temps, il s’agira d’observer les limites du viager. Dans quelle mesure le poids de la moralité pèse-t-il sur la vente ? Que est l’impact de la compréhension collective du viager sur son développement ? Il faudra répondre à ces questions afin d’établir un récapitulatif des risques de différente nature inhérent à ce type de transaction.

Nous pourrons enfin dresser un tableau des perspectives du marché du viager au regard de l’introduction du PVH d’une part, par le biais d’une comparaison avec le marché anglo-saxon d’autre part.

A- Le Viager Immobilier en France : état des lieux.

Qu’est ce qu’un viager ?
Le cadre légal du viager.

Premièrement L’article 1964 du Code Civil définit le viager comme un «Contrat Aléatoire ». Les autres types de contrats aléatoires étant le jeu, le pari, le contrat d’assurance, et le prêt maritime à grosse aventure. Un contrat aléatoire est défini comme « une convention réciproque », c’est-à-dire produisant des effets et des sujétions entre les deux parties, dont « les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertain. » 3Cet évènement incertain, en ce qui concerne le viager, est le décès du crédirentier.4

Deuxièmement, le viager est « l’aliénation d’un bien à titre onéreux »5, c’est-à-dire une vente. Cette distinction est cruciale comme nous le verrons lorsque nous étudierons le Prêt en Viager Hypothécaire.

Les acteurs du contrat sont d’une part un vendeur, appelé crédirentier et un acheteur, appelé débirentier. Le principe de base du viager étant souvent la possibilité pour le crédirentier, de continuer à vivre dans son logement tout en percevant une rente dont l’indexation est laissée à la discrétion des parties. Pour le débirentier, c’est de l’achat d’un « droit à l’héritage » sur un bien immobilier en bénéficiant d’un échelonnement du paiement qu’il s’agit.

Enfin la capacité de contracter des deux parties doit être assurée, le consentement doit être libre, et l’objet et la cause licites.

Un viager pluriel.

La caractéristique principale du viager réside dans son indétermination juridique. De nombreux aménagements sont possibles. Et, comme le souligne M. Legasse, viagériste parisien, « le viager classique est à chaque fois taillé sur mesure pour chaque client différent, dont les problèmes n’ont rien à voir les uns avec les autres. »

On peut toutefois distinguer cinq grandes catégories de viager.

Les Viagers Occupés Classiques constituent l’essentiel des ventes viagères (environ 90% des ventes, d’après l’un de nos interlocuteurs). Le prix du bien est évalué en fonction du marché comme pour n’importe quelle vente. Un abattement d’occupation, appelé Droit d’Usage et d’Habitation, est ensuite déduit de cette évaluation. Il renvoie à l’occupation du bien par le vendeur : si celui-ci conserve la jouissance du bien, l’acheteur ne peut en profiter, le vendeur doit donc théoriquement payer un « loyer » à l’acheteur, loyer théorique déduit du montant de la vente. Le Droit d’Usage et d’Habitation est calculé en fonction de l’espérance de vie du crédirentier et de la valeur locative du bien. Le prix de la vente est ainsi déterminé puis divisé en deux parties. D’une part le bouquet, c’est-à-dire le capital directement versé au moment de la vente, d’autre part et une rente viagère indexée. Le bouquet varie généralement entre 10 et 50% de la valeur du bien. De manière générale, plus le bouquet est important plus la rente sera faible.

Ex : Appartement de 62 mètres carrés à Paris XVIe, dame de 80 ans, Valeur libre du bien 530 000 euros, bouquet 90 000 euros, rente 1500 euros par mois.

Les viagers sans rente ou nue propriété sont moins courants mais tendent à se populariser. Ici, le vendeur reçoit la totalité du prix le jour de la vente, tout en continuant d’occuper son bien jusqu’à la fin de sa vie. Le prix est déterminé en déduisant un Droit d’Usage et d’Habitation à la valeur libre du bien. L’avantage pour le vendeur est ici la garantie d’obtenir une juste valeur pour son bien tout en continuant d’en jouir. Il capte également un gros capital dont il dispose de son vivant. Ce qui lui permet de faire face à de grosses dépenses, médicales ou achat d’une résidence secondaire. L’avantage pour l’acheteur est la disparition du risque aléatoire lié à la rente et la « psychose Jeanne Calment ».

Ex : Appartement de 150 mètres carrés dans hôtel particulier 1830 à Paris XVIe Dame de 82 ans, valeur libre du bien 1000 000 d’euros, bouquet 690 000 euros.

Les viagers libres. L’acheteur peut ici disposer du bien dès le paiement du bouquet. Comme pour le viager classique, le bien est estimé d’après la valeur de marché puis diminué d’un montant en fonction de l’âge du vendeur, puis subdivisé entre bouquet et rente, en revanche, le risque aléatoire lié à la durée d’occupation disparait. D’après l’un de nos interlocuteurs, ce type de vente concerne surtout des personnes âgées qui veulent sortir des contraintes liées à la propriété, sur un bien de petite surface acheté comme placement, tout en se garantissant une rente. Pour l’acheteur, ce type de contrat est véritablement un « lend lease » à l’anglo-saxonne et ce, sans frais bancaires !

Ex : Appartement ancien à Paris XIe, 38 mètres carrés valeur libre 240 000 euros, dame 72 ans, bouquet 73 000 euros, rente 900 euros/mois. Disponible immédiatement.

Les Viagers dont l’occupation est limitée dans le temps sont assez rares. Dans ce cas, l’acheteur dispose d’une date butoir à partir de laquelle il peut occuper le bien. Tranquillisé sur la date d’entrée en jouissance, il peut passer outre ses réticences sur l’âge du vendeur. Ce contrat est peu avantageux pour le vendeur, sauf si celui-ci envisage d’aller dans une maison de retraite dans un avenir prévisible pour parer à une éventuelle perte d’autonomie.

Ex : Appartement Paris VIIIe, 30 mètres carrés, valeur libre 240 000 euros, homme 71 ans, bouquet 40 000 euros, rente 850 euros droit d’occupation limité à 20 ans.

Les Viagers occupés dont le paiement de la rente est limité dans le temps sont également assez rares

Ex : Maison de 120 mètres carrés avec jardin dans les Yvelines, valeur libre 160 000 euros, bouquet 65 000 rente fixée à 10 ans 600 euros.

L’avantage pour le vendeur est ici la possibilité de demander un bouquet plus élevé tout en conservant une rente fixe établie sur son espérance de vie ressentie. Pour l’acheteur la visibilité est accrue.

De manière générale, pour l’acheteur, deux remarques s’imposent. D’une part, les risques principaux liés à l’aléa se divisent en deux catégories, les risques liés à la durée du paiement de la rente, et les risques liés au temps d’attente avant l’entrée en jouissance du bien. D’autre part, le viager offre grâce à sa vaste palette d’adaptations, la possibilité de déterminer précisément le niveau de risque que l’acheteur est prêt à supporter : la totalité des risques, le risque d’occupation seul, le risque de rente seul, voire de limiter l’un où l’autre de ces risques dans le temps.

Pour le vendeur, le viager permet de prendre en compte, ses désirs et besoins. Dans le mode de paiement d’abord, les vendeurs ayant de grosses dépenses prévues peuvent préférer un gros bouquet et une petite rente, ceux qui ont du mal à gérer leur argent favoriseront l’approche rentière. Ensuite, le viager répond de manière personnalisée aux différents désirs des vendeurs concernant leur propre autonomie. Certains veulent par exemple à tout prix vivre chez eux jusqu’à la fin de leurs jours et en avoir les moyens financiers, d’autre préfèrent choisir la date d’un départ dans une structure d’aide. Le point commun du viager pour le vendeur comme pour l’acheteur est donc son extraordinaire souplesse par rapport à une vente classique.

Fiscalité du viager.

Pour le vendeur, le viager est une véritable opportunité fiscale, puisque la rente n’est que partiellement imposable

Ensuite, on observe que l’abattement augmente avec l’âge : plus on est âgé, plus on est fiscalement protégé. L’acheteur à donc intérêt à vérifier les paliers fiscaux avant de vendre son bien. La volonté de l’Etat est de favoriser les personnes plus âgées, dont les dépenses augmentent, par rapport à des séniors plus jeunes, en meilleure santé, et qui peuvent parfois encore exercer une activité professionnelle.

Age du vendeur aumoment de l’entrée en jouissance de la rente Fraction imposable autitre de l’impôt sur le revenu Fraction non imposable
Moins de 50 ans 70% 30%
De 50 à 59 ans 50% 50%
De 60 à 69 ans 40% 60%
A partir de 70 ans 30% 70%

Ex: si dame de 73 ans vend un bien en viager et perçoit une rente annuelle de 8000 €, la quantité imposable de la rente sera de : 30 % de 8 000 €, soit 2400 euros

Deuxième avantage, la rente ne sera pas imposable au titre de l’impôt foncier car elle n’est pas comprise comme un loyer.

La vente en viager est donc une opportunité fiscale pour le vendeur, puisque la rente est peu imposable en comparaison, par exemple, avec une mise en location du bien. 6
Les charges sont réparties entre vendeur et acheteur de la manière suivante. Le crédirentier doit supporter toutes les charges et réparations à l’image de la taxe d’habitation, les factures d’énergie, l’assurance, ainsi que la maintenance.

Les travaux important sont à la charge du débirentier.
En ce qui concerne la taxe foncière, c’est d’un commun accord que la répartition se fait. Elle sera inscrite sur l’acte de vente.

On voit donc que fiscalement, le viager est une solution avantageuse pour le vendeur, l’acheteur ne profitant quant à lui d’aucune faveur de l’Etat.

Sommaire :
Introduction
A- Le Viager Immobilier en France : état des lieux
Qu’est ce qu’un viager ?
Le cadre légal du viager
Un viager pluriel
Fiscalité du viager
B- Le calcul du prix de transaction
Les différentes variables
Les tables de mortalité : un outil en débat
Comparaison des alternatives de prix
La pratique
C- Le viager, une solution pertinente en France aujourd’hui ?
Un marché du viager en plein boom ?
La répartition du patrimoine selon les âges
Un besoin de trésorerie des séniors appelé à croître
Un contexte de cherté des prix de l’immobilier
D- Quels acheteurs, quels vendeurs : les motivations
Le profil des vendeurs
Le profil des acheteurs
E- Les limites du viager
Viager méconnu
Le viager incompris : le poids de la morale
Le Risque : un contrat consubstantiellement risqué
L’impact du taux moyen de prêt immobilier
Le risque : une limite à modérer
Quelles perspectives pour le viager ?
La vente viagère « à la Française » n’est pas le seul modèle : comparaison internationale
Vers une financiarisation du viager ?
Prêt en Viager Hypothécaire et Vente Viagère
Le PVH, concurrent ou complément de la vente viagère ?
Une spécialisation des acteurs de plus en plus poussée
Conclusion

  1. Le calcul du prix de transaction immobilière
  2. Comparaison des alternatives de prix de l’immobilier
  3. Le viager, une solution pertinente en France aujourd’hui ?
  4. Quels acheteurs, quels vendeurs : Marché du viager immobilier français
  5. Les limites du viager immobilier en France
  6. Quelles perspectives pour le viager immobilier en France ?
  7. Prêt en Viager Hypothécaire et Vente Viagère
  8. Spécialisation des acteurs de plus en plus poussée, marché du viager

_________________________________
1 Le Rapport IGF/CGP/ANIL sur le Prêt en Viager Hypothécaire estime le patrimoine immobilier des séniors à 700 Milliards d’euros
2 Prêt Viager Hypothécaire et Mobilisation de l’Actif Résidentiel des Personnes Âgées, Rapport de l’ANIL p.8
3 Article 1963 du Code Civil
4 Article 1975 du Code Civil
5 Article 1965 du Code Civil
6 Bernard Le Court, Le guide des Viagers, aspects juridiques et fiscaux. p.100