Comptabilisation en norme IFRS/US GAAP

By 6 August 2012

c. Comptabilisation en norme IFRS/US GAAP

1. Principe de comptabilisation

Lors d’une opération d’externalisation de l’immobilier, l’entreprise souhaite déconsolider le bien pour « alléger » son bilan. Cette déconsolidation est régie par des normes comptables selon le référentiel US GAAP aux Etats-Unis ou IFRS pour les comptes consolidés en Europe. Pour ces deux référentiels, les textes opposent baux opérationnels, avec location simple, et baux financiers, caractérisés par un transfert de propriété réel, i.e. des risques et des rémunérations.

Les baux opérationnels sont souvent des opérations de location à court terme, résiliable par le locataire pendant le bail. Quant aux baux financiers, ils prévoient un contrat dont la durée s’étend sur la majeure partie de la vie économique de l’actif, et ne peuvent pas être annulé, à moins que le bailleur ne soit indemnisé. Seulement si la location est considérée comme un bail financier, la valeur actualisée des loyers devra apparaître au bilan, au même titre que de la dette classique d’où l’importance de comprendre la distinction.

2. Distinction entre baux opérationnels et financiers

Un bail est considéré comme financier, s’il transfère la majeure partie du risque lié à la valeur résiduelle au locataire. Donc les baux dont le risque lié à la valeur résiduel est porté par le bailleur sont classés comme étant opérationnels.

Selon les normes IAS 17, du référentiel IFRS, un bail est considéré comme financier si une des conditions suivantes est remplie :
– La propriété du bien est automatiquement transférée au locataire à la fin du bail
– Le locataire a une option d’achat au terme du bail, qui laisse raisonnablement penser que le locataire exercera son option compte tenu du prix d’exercice
– Le bail coure sur la majeure partie de la vie économique de l’actif
– A la conclusion du contrat, la valeur actualisée des loyers minimum devant être versés par le locataire est environ égale à la valeur du bien
– L’actif loué est spécifique au locataire, et ne peut être loué à un tiers sans modification majeure

D’autres situations, en normes IAS 17 peuvent également conduire à classer un bail comme financier :
– Les gains et les pertes liées à l’appréciation/la dépréciation de la valeur de marché de l’actif immobilier reviennent au locataire
– Le locataire a la possibilité de renouveler son bail à un niveau de loyer inférieur à celui du marché
– Si le locataire est autorisé à annuler le bail, les pertes du bailleur sont supportées par le locataire

En normes US GAAP, un bail est répertorié comme financier selon des critères similaires même si à la différence des normes IFRS, les règles définissent des seuils chiffrés :
– Le bail transfère la propriété du bien avant son expiration
– Le locataire peut acheter l’actif à un prix dérisoire à la fin du bail
– Le bail coure sur une durée supérieure à 75% de la durée de vie économique du bien
– La valeur actualisée du bail est supérieure à 90% de la valeur de l’actif.

3. Comptabilisation du bail financier en IFRS

En normes IFRS, le bail financier est pris en compte de la manière suivante :

i) Il doit être inscrit au bilan avec comme montant le minimum entre :
– La valeur des loyers futurs actualisés, et,
– La valeur de marché du bien (avec comme taux d’actualisation, le coût de la dette implicite, ou à défaut, le coût moyen de la dette de l’entreprise)

ii) Le paiement des loyers doit être réparti entre les intérêts financiers et la réduction du passif

iii) L’amortissement doit être cohérent avec la durée de vie de l’actif

iv) Enfin, le paiement du loyer est entièrement déductible.

Le bail opérationnel quant à lui n’apparaît pas au bilan et le loyer est déductible à 100% du résultat.

4. Intérêt à la déconsolidation

Certains directeurs financiers ont pu voir dans la location l’avantage du financement hors bilan. En effet, alors qu’un endettement bancaire ou obligataire nécessite d’être inscrit au passif de l’entreprise, la location financière, équivalente d’un point de vue financier à de l’endettement, n’apparaîtrait pas au bilan ce qui allège la valeur comptable de l’actif économique, et améliore les indicateurs de performances comptables comme la rentabilité de l’actif économique. D’autre part, lorsqu’une entreprise obtient un financement hors bilan, les mesures conventionnelles et peu fouillées d’endettement comme le ratio dette bancaire/EBITDA ne reflète plus la véritable situation de l’entreprise. Et même, si les financements hors bilan sont répertoriés en annexes, cette forme d’endettement a pu pendant un temps échapper à certains analystes.

De plus, lorsqu’une entreprise contracte de la dette, elle doit souvent respecter des covenants. Or, il fut un temps où certaines obligations n’indiquaient aucune contrainte en matière de location financière. Les locations financières étaient alors un moyen de contourner les contraintes imposées par les créanciers. Cependant, ce vide juridique a depuis été comblé, et désormais la plupart des obligations intègre des contraintes liées aux locations financières.

La déconsolidation, et l’amélioration éventuelle d’indicateurs comptables ne sont pas créatrices de valeur et sont le résultat d’artifices comptables. C’est pourquoi nous écartons le traitement comptable des sources potentielles de création de valeur. En effet, ce genre de procédés trompe de moins en moins le marché, les locations financières étant désormais généralement prises en compte par les analystes.

Lire le mémoire complet ==> (L’externalisation de l’immobilier créée-t-elle de la valeur ?)
Mémoire de recherche
HEC Paris – Majeure Finance : 2009/2010