Locations en meublé, opportunités fiscales et d’investissement

By 20 June 2012

“… aspects comptables, financiers, fiscaux et juridiques de la location en meublé. En effet, durant la période de mon second stage, ma mission a porté sur la gestion complète de divers dossiers clients du cabinet GRANT THORNTON dans le secteur de la location en meublé; de la réception des documents à l’édition de la liasse fiscale, du bilan et du compte de résultat. J’ai donc voulu traiter ce thème dans mon rapport de stage, en abordant la problématique suivante:

Quelles sont les caractéristiques d’une location en meublé et quelles opportunités présente ce type d’investissement ?

Après avoir présenté les deux organisations de stage  …”

Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)

Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement

Stage du 11 juin au 6 juillet 2007

XAVIER DUNAND

Locations en meublé, opportunités fiscales et d’investissement

Fondation Edith Seltzer
118 Route de Grenoble
05107 BRIANCON Cedex
Et du 9 juin au 4 juillet 2008

Grant Thornton
Grant Thornton
Les Lions d’Azur- Bât.C
27 rue James Watt BP 90621
37206 TOURS Cedex 03

Année universitaire :
2008 / 2009

Remerciements :
Je commencerais ce rapport de stage, en ayant une pensée sincère et très spéciale pour toutes les personnes qui m’ont aidé et soutenu pendant cette période d’intégration au monde professionnel.

Je les invite donc à trouver ici l’expression de ma grande gratitude et considération.

Je tiens à exprimer toute ma reconnaissance à l’ensemble du personnel de la Fondation EDITH SELTZER ainsi qu’à l’ensemble des membres du cabinet GRANT THORNTON de Tours pour leur accueil et leur sympathie, qui m’ont permis de réaliser ce stage dans une ambiance conviviale, et tout particulièrement à :

– M.RAPEAU William, Directeur Régional et expert comptable associé, qui m’a donné cette opportunité de découvrir le monde professionnel en cabinet.

– M.DERIGNY Johan, responsable du service de location en meublé, qui s’est chargé du suivi de mes travaux.

-Mme GAUTIER, Mlle LATIDINE et Mme BODINEAU dont j’ai partagé le bureau et qui m’ont formé et accompagné tout au long de cette expérience professionnelle avec beaucoup de patience et de pédagogie et qui m’ont accordé leur confiance en me confiant une partie de leur travail.

J’ai été accueilli avec gentillesse par une équipe sympathique tout au long de mon stage.

Introduction :

Objet du rapport

L’objet de ce rapport est de présenter le déroulement du stage que j’ai effectué au sein de la Fondation EDITH SELTZER, ainsi que celui effectué au sein du cabinet comptable GRANT THORNTON de Tours dans le cadre de la formation du DCG (Diplôme de Comptabilité et de Gestion). Le présent rapport décrit le contexte des missions qui m’ont été confié ainsi que leur exécution.

Thème de stage

Pendant la période de stage, je me suis familiarisé avec un environnement économique et un ensemble d’applications. Grâce à ce stage, j’ai effectué certains travaux qui m’ont permis d’entrevoir en quoi consiste la profession de comptable dans deux organisations différentes.

Mais ce stage m’a surtout permis de découvrir les aspects comptables, financiers, fiscaux et juridiques de la location en meublé. En effet, durant la période de mon second stage, ma mission a porté sur la gestion complète de divers dossiers clients du cabinet GRANT THORNTON dans le secteur de la location en meublé; de la réception des documents à l’édition de la liasse fiscale, du bilan et du compte de résultat. J’ai donc voulu traiter ce thème dans mon rapport de stage, en abordant la problématique suivante:

Quelles sont les caractéristiques d’une location en meublé et quelles opportunités présente ce type d’investissement ?

Après avoir présenté les deux organisations de stage : la fondation Edith Seltzer et le cabinet GRANT THORNTON, nous traiterons cette problématique en trois parties.

La première consiste en une présentation théorique du statut des loueurs en meublé ainsi que des différents aspects fiscaux auxquels ils se rattachent.

La deuxième expose les opportunités de ce type d’investissement et ce à différents niveaux : financier, fiscal et juridique.

Enfin, la troisième partie se compose de la gestion et du traitement comptable des dossiers de loueurs en meublé, de la saisie comptable à l’établissement des documents de synthèse en passant par les différentes déclarations fiscales et sociales.

Première partie : présentation des organisations de stage

A) La fondation EDITH SELTZER

1) Lieu

La Fondation EDITH SELTZER est située 118 route de Grenoble, 05100 Briançon.

Briançon, ville la plus haute d’Europe, est dotée d’un climat privilégié bénéficiant de 300 jours d’ensoleillement par an. La pureté de son environnement en a fait un lieu d’accueil réputé pour ses bienfaits pour la santé et idéal pour la réadaptation.

2) Forme juridique

La fondation est un organisme de droit privé auquel, par dons, donations ou legs, une ou plusieurs personnes physiques ou morales, consacrent des biens ou des droits mobiliers ou immobiliers en vue de les affecter à une action sans but lucratif de type culturel, pédagogique, scientifique ou de bienfaisance. Ces biens ou ces droits constituent un ensemble que l’on dénomme un «patrimoine d’affectation ». La reconnaissance de l’utilité publique par décret, permet à la Fondation de jouir de la personnalité morale, elle peut alors accomplir tous les actes de la vie civile qui ne sont pas en contradiction avec l’objet qu’elle poursuit.

La « Fondation d’entreprise » est quelquefois qualifiée de société sans actionnaires. Elle est administrée par un Conseil d’administration dans les conditions prévues dans les statuts. Elle fonctionne grâce aux cotisations des fondateurs, aux subventions qu’elle peut éventuellement recevoir des pouvoirs publics, et des produits de rétributions qu’elle reçoit en compensation des services rendus.

Née de l’opiniâtre volonté de deux infirmières, Evelyne et Madeleine SELTZER, la Fondation EDITH SELTZER est créée et reconnue d’utilité publique en 1931. Elle a pour vocation première de soigner et de réinsérer socialement les patients touchés par divers maladies et handicaps.

3) Activité

La Fondation EDITH SELTZER constitue aujourd’hui un des établissements médicaux et de rééducation, les plus importants de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Elle est constituée de quatre principaux centres d’activité :

Le Centre médical : 122 lits

– Unité de pneumologie : pour l’accueil de patients nécessitant une rééducation respiratoire.
– Unité de neurologie : pour l’accueil de patients nécessitant un suivi neurologique.
– Unité de suites medico-chirurgicales et gériatrie : pour la poursuite de soins médicaux et de rééducation fonctionnelle post-chirurgicale.
– Unité de post-cure et soins de suite psychiatriques pour l’accueil de patients souffrant de pathologies psychiatriques.

* Le Centre de rééducation professionnelle: 90 places agrées pour des travailleurs reconnus handicapés.

– Un secteur santé pour des formations d’aides-soignants, auxiliaires de puéricultrices, d’assistants de vie.
– Un secteur tertiaire pour des formations secrétariat, informatique et comptabilité.
– Un secteur préparatoire pour des formations de santé, assistant de vie et tertiaire.

* Un accueil de jour Alzheimer: 8 places agréées pour l’accueil de personnes souffrant de la maladie d’Alzheimer pour stimuler leur fonctions motrices et leurs liens sociaux.

* Un foyer d’hébergement, un foyer occupationnel et un foyer d’accueil médicalisé : 34 places pour l’accueil, l’hébergement, les soins, la vie quotidienne de personnes handicapées résidentes dans ces structures trop rares.

4) Le service comptable de la Fondation EDITH SELTZER.

Le service comptable de la Fondation EDITH SELTZER comporte quatre salariés : Mme Boguard, responsable du service comptable et financier ; 2 comptables : Mme Faure et Mlle Niermont qui traitent principalement des dossiers fournisseurs et clients, la facturation, la comptabilité générale, les déclarations de TVA, la paie, le bilan et la clôture de fin d’exercice, le suivi du plan de trésorerie, le suivi des emprunts, le suivi de la dette, la gestion des immobilisations et de l’inventaire, l’élaboration des documents budgétaires et le suivi des budgets de dépenses et de recettes ; et une assistante comptable : Mme Salle, chargée du suivi de la trésorerie (remises de chèques, tenue des cahiers de banque, rapprochement bancaire, soldes de banque, le recouvrement des créances,…).

C’est donc au sein de ce service que j’ai effectué mon premier stage et que j’ai participé aux travaux comptables de la Fondation EDITH SELTZER.

Au cours de ces quatre semaines de stage je me suis familiarisé avec le système comptable de l’établissement médical et c’est dans ce contexte que m’ont été confiées les missions suivantes :

– saisie des journaux d’achats (produits pharmaceutiques, petit matériel médical, fournitures médicales, fuel,…), des prestations annexes (télévision, téléphone, repas, chambre particulières, transport, …) ainsi que des journaux d’immobilisations (matériel médical, matériel de transport, matériel informatique, mobilier,…),

– participation avec la responsable du service financier au contrôle budgétaire pour chaque centre d’activité : analyse des écarts sur coûts (écart sur volume, écart sur coût, écart sur budget, écart de rendement, écart d’activité),

– analyse financière du centre médical : élaboration d’un bilan fonctionnel (analyse des équilibres financiers, FRNG/BFR), des soldes intermédiaires de gestion, calcul de la CAF, et analyse de l’évolution de quelques ratios (crédit clients, crédits fournisseurs, endettement, capacité de remboursement, rentabilité de l’exploitation, …).

Sommaire :

  1. Les loueurs en meublé : présentation théorique du statut
  2. Les différents types de loueurs en meublé
  3. Aspects fiscaux de la location meublée: impôts et prélèvements
  4. La location meublée et la Taxe sur la Valeur Ajoutée TVA
  5. Autres Impôts sur la location meublée
  6. Location meublée : Une fiscalité attrayante
  7. La location meublée : opportunités d’investissement
  8. La location meublée : Un investissement peu risqué
  9. Étude d’un projet d’investissement, La location meublée
  10. Traitements comptables des dossiers de loueurs en meublé
  11. Déclarations et traitements fiscaux des dossiers de loueurs en meublé
  12. Déclarations sociales des dossiers de loueurs en meublé

Sommaire :
Introduction générale
Première partie : présentation des organisations de stage
A) la fondation Edith Seltzer
1) lieu
2) forme juridique
3) activité
4) le service comptable de la fondation Edith Seltzer
B) le groupe Grant Thornton
1) Grant Thornton au plan mondial
2) Grant Thornton au plan national
3) les différents métiers de Grant Thornton
4) le cabinet Grant Thornton de tours
Deuxième partie : les loueurs en meublé
Introduction
A) présentation théorique du statut du loueur en meublé
1) définition
2) les différents types de loueurs en meublé
a) Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
b) Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
3) Aspects fiscaux de la location meublée: impôts, taxes et prélèvements
a) L’impôt sur les bénéfices
1) Principe
2) Les différents régimes d’imposition
b) La taxe sur la valeur ajoutée (tva)
1) TVA sur le loyers et prestations
2) TVA sur acquisition de l’immeuble
3) Les différents régimes de TVA
c) Autres impôts
1) La Taxe Professionnelle
2) La Taxe d’Habitation
3) La Taxe Foncière
4) Prélèvements sociaux
5) Le Revenu de Solidarité Active (RSA)
B) La location meublée : opportunités d’investissement
1) Une fiscalité attrayante
a) Récupération de la TVA sur acquisition
b) Amortissements différés
c) Déficits reportables
d) Exonération des PLUS-VALUES de cession
e) Exonération d’ISF
f) Des allégements des droits de succession
g) Le statut social du loueur en meublé
2) Une optimisation de l’investissement
a)Sur le plan fiscal
1) La SARL de famille
2) La SNC
b) Sur le plan financier
1) L’intérêt de souscrire un emprunt
2) Un emprunt in fine avec une constitution d’épargne
3) La nécessité d’une véritable étude personnalisée
3) Un investissement peu risqué
a)En termes de revenus
b)En termes de marchés
1) Les maisons de retraite
2) Les résidences d’étudiants
3) Les résidences de tourisme
4) Le marché de l’immobilier : frein ou opportunité d’investissement ?
4) Étude d’un projet d’investissement
C) Gestion et traitement comptable des dossiers de loueurs en meublés
1) Traitements généraux comptables
a) La saisie comptable
b) Schéma de écritures comptables
c) Amortissements et provisions
d) Documents de synthèse : Bilan et Compte de résultat
2) Déclarations et traitements fiscaux
Déclarations 2031, 2033
Déclarations 2042C, CA12
Déclarations DAS2
3) Déclarations sociales
Déclaration commune des revenus (D.C.R)
Conclusion générale
Bilan de stage
Table des annexes
Bibliographie