Location meublée : Une fiscalité attrayante

By 22 June 2012

B) La location meublée : opportunités d’investissement

Nous allons étudier quelles sont les intérêts de ce type d’investissement, en abordant les attraits fiscaux, la sécurité de ce type de revenus, les secteurs prometteurs de cette activité ainsi que la situation du marché de l’immobilier et enfin, un exemple de projet d’investissement.

1) Une fiscalité attrayante
a) Récupération de la T.V.A sur acquisition

Lorsque les locaux faisant l’objet de la location meublée sont achetés neufs, l’acquéreur paye un prix de vente Toutes Taxes Comprises. Il peut alors, si son activité est elle-même soumise à TVA, récupérer le montant des taxes qu’il a payé lors de l’acquisition de l’immeuble.

Il doit pour cela effectuer une demande de remboursement aux services fiscaux pour l’ensemble des taxes payées, qu’elles concernent les meubles ou les immeubles. Les remboursements sont généralement reversés dans un délai compris entre 3 et 9 mois.

On voit là l’intérêt économique d’une telle disposition pour l’investisseur, puisque, en définitive, le prix effectivement décaissé pour l’achat de ses immobilisations est réduit du montant de ce remboursement.

b) Amortissements différés

Grâce au statut de L.M.P ou de L.M.N.P, il est possible d’amortir linéairement les immeubles (murs hors terrains) sur une période de 20 à 30 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

L’amortissement des biens suppose que ceux-ci soient inscrits à l’actif (notamment pour les exploitants individuels).

Afin d’éviter que la déduction des amortissements des biens donnés en location ne créée un déficit fiscal trop favorable au contribuable, la loi a prévu que ces derniers feraient l’objet d’une limitation particulière.

Lorsque des personnes physiques louent un bien amortissable, elles ne peuvent déduire les amortissements que dans les conditions suivantes:

* Amortissements déductibles: Loyers – Charges relatives au bien loué (soit le résultat fiscal)
* Amortissements reportables: Amortissements totaux-Amortissements déductibles

Cette règle limite la déduction des amortissements à un plafond égal à la différence entre les loyers et les autres charges relatives au bien loué.

La perte fiscale susceptible d’être constatée par le louer ne peut donc, en aucun cas, résulter des amortissements des bâtiments ou du mobilier. Elle n’interdit pas la déduction des amortissements mais empêche ceux-ci de constituer un déficit imputable.

Les amortissements non déduits seront mis en réserve jusqu’à ce que l’activité redevienne bénéficiaire. Ils pourront alors être déduits de ces futurs bénéfices et neutraliser ceux-ci jusqu’à apurement complet, constituant ainsi un stock d’amortissements fiscaux reportables sans limitation de durée. On parle d’amortissements différés.

Cette phase de neutralisation permet ainsi, au loueur en meublé de bénéficier ultérieurement d’une période de recettes non imposées.

Cas n°1 : Traitement de l’amortissement dans le cas d’un déficit constaté hors amortissements
Traitement de l’amortissement dans le cas d’un déficit constaté hors amortissements

Cas n°2 : Traitement de l’amortissement dans le cas d’un déficit constaté grâce, en partie, aux Amortissements
Traitement de l’amortissement dans le cas d’un déficit constaté grâce, en partie, aux Amortissements

Cas n°3 : Traitement de l’amortissement dans le cas d’un bénéfice comptable.
Traitement de l’amortissement dans le cas d’un bénéfice comptable.

Dans le cas n°1, les charges d’exploitation de l’exercice sont supérieures aux produits. Les amortissements constatés au niveau comptable dans cet exercice sont reportés entièrement. On enregistre un déficit fiscal égal à la différence « charges d’exploitation – produits »

Le montant de la dotation aux amortissements est entièrement mis en réserve pour une utilisation ultérieure.

Dans le cas n°2, les charges d’exploitation de l’exercice sont inférieures aux produits, mais si l’on y ajoute les amortissements de l’exercice, le total est supérieur aux produits. Une partie des amortissements est alors imputée sur l’exercice, ramenant le résultat fiscal à zéro, le solde étant reporté.

Dans le cas n°3, les charges d’exploitation de l’exercice augmentées des amortissements constatés sur ce même exercice sont inférieures aux produits. On puise dans la réserve d’amortissements précédemment reportés, jusqu’à épuisement, pour ramener le résultat fiscal à zéro. Ce cas se présente le plus souvent lorsque le financement du bien s’est fait sans recours à l’emprunt, ou, dans le cas contraire, après remboursement complet de l’emprunt.

c) Déficits reportables

Le report d’un éventuel déficit est possible en fonction du régime d’imposition auquel est soumis le bailleur et ne s’applique pas de la même manière selon que le loueur est professionnel ou non.

Les déficits subis par les Loueurs en Meublé Non Professionnels (L.M.N.P) ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC. En cas de solde toujours déficitaire, il pourra être imputé sur les revenus de même nature des 6 années suivantes.

Cette restriction n’a pas de portée pratique pour les contribuables qui sont soumis au régime du micro entreprise, car ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

Ainsi, à la différence de ce qui est possible pour les revenus fonciers (loyers de locations nues), le déficit ne peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal. Le revenu global s’entend comme étant celui qui constitue la base d’imposition du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Pour les Loueurs en Meublé Professionnels (L.M.P), le déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant. Le solde déficitaire éventuel peut être imputé sur les revenus du foyer fiscal des 6 années suivantes.

Ainsi, l’imputation du déficit de l’activité de L.M.P sur le revenu global du foyer fiscal permet d’effacer l’impôt dû sur d’autres revenus.

Par ailleurs, les déficits reportables provenant de l’exercice d’une activité soumise aux BIC ne peuvent pas être imputés sur les plus-values de cession de valeurs mobilières et assimilées qui, imposables à un taux forfaitaire proportionnel, ne sont pas un élément constitutif du revenu global.

d) Exonération des PLUS-VALUES de cession

Pour les L.M.P, il s’agit de plus-values professionnelles.

Les plus-values sont exonérées lorsque le loueur réalise un chiffre d’affaires inférieur à 250 000 € T.T.C, à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans et que le bien cédé ne soit pas un terrain à bâtir. Un mécanisme d’exonération partielle existe lorsque les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € T.T.C.

Lorsque le chiffre d’affaires dépasse le seuil permettant l’exonération, les plus-values suivent le régime de droit commun des BIC; décomposées en plus-values à court terme et plus-values à long terme.

Pour les L.M.N.P, le régime applicable est celui des plus-values des particuliers. Les plus-values dégagées sur la vente de biens dont le prix de cession est inférieur à 15 000 € sont exonérées.

Pour les cessions supérieures à 15 000 €, un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention qui conduit à une exonération totale des plus values réalisées sur la vente des biens possédés depuis plus de 15 ans (un abattement de 10% par année de détention au delà de la cinquième ainsi qu’un abattement fixe de 1000 € sont appliqués sur la plus value).

La plus value nette dégagée après abattements, est soumise à l’impôt proportionnel de 16% ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 11%.

e) Exonération d’I.S.F

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt français payé par les personnes détenant un patrimoine net supérieur à 770 000 €.

Concernant les biens loués, il y a également une possibilité d’exonération si les trois conditions suivantes sont remplies:

-le propriétaire des locaux est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel,
-le chiffre d’affaires réalisé est supérieur à 23 000 €,
-le propriétaire retire de l’activité plus de 50% de ces revenus professionnels.

Si l’activité est exercée par l’intermédiaire d’une société, les parts de sociétés soumises à l’impôt sur le revenu constituent des biens professionnels et sont par conséquent exonérées lorsque le détenteur exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal et de manière effective.

Les loueurs en meublé non professionnels verront leurs biens compris dans le calcul de l’impôt sur la fortune.

f) Des allégements de droits de succession

Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprises.

-Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement. Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques. Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans. -Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail. -Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :

* Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans,
* Les héritiers doivent conserver l’outil d’exploitation (en l’occurrence les logements) pendant au moins six ans,
* Un au moins des héritiers doit assurer l’exploitation pendant au moins cinq ans.

g) Le statut social du loueur en meublé

Le premier réflexe des personnes qui adoptent le statut de loueur en meublé, professionnel ou non, est de tenter d’échapper aux cotisations sociales, souvent regardées comme un surcoût inutile.

Ce réflexe n’est pas nécessairement justifié. Il existe en effet de nombreuses situations où le bénéfice d’une couverture sociale peut s’avérer judicieux :

-conjoint ou conjointe ayant cessé prématurément son activité professionnelle et qui, grâce à l’existence d’une activité de location meublée, conserve la possibilité de continuer à valider des trimestres de cotisation requis, afin de consolider les droits à retraite déjà acquis,
-personnes désireuses d’interrompre leur activité professionnelle avant l’âge de la retraite et de poursuivre l’activité, moins prenante, de location meublée, qui les maintient au rang des cotisations jusqu’à obtention du nombre de trimestres requis pour bénéficier de leur retraite,
-personnes dont la carrière professionnelle est brève, tels qu’artistes, ou sportifs de haut niveau, et qui risquent de se trouver brutalement privées de statut de couverture sociale.

Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007