Prospection foncière, étude de faisabilité et étude de marché

By 2 January 2014

I / Montage d’opération

– Le monteur d’opération est chargé d’élaborer un programme immobilier. Il peut être d’abord chargé de trouver un terrain constructible. Il doit ensuite monter l’opération et réaliser une étude de faisabilité : il vérifie les règles d’urbanisme, les contraintes techniques et boucle le dossier financier. Enfin, il dépose un permis de construire.

A Prospection foncière

Le foncier est la « matière première » du promoteur. Ainsi, la réussite financière du projet dépendra bien souvent de la qualité du terrain, acheté à un bon prix -relativement au marché et aux ambitions du projet- et ne comprenant pas de graves vices (carrière, terrain pollué…) L’acquisition du terrain peut se faire par l’achat d’un immeuble nu ou bâti après démolition.

1 La recherche du terrain

Il y a plusieurs moyens pour trouver un terrain :

– La consultation directe :

* Le « gré à gré » permet aux gens de négocier entre eux (souvent avec les particuliers)
* La mise aux enchères
* L’appel d’offre est obligatoire pour certains organisme : état, collectivités, entreprises publique lorsqu’ils décident de la cession d’un immeuble nu ou bâti.

– Les intermédiaires fonciers (ex : agence immobilière) peuvent apporter des affaires foncière très intéressante, ils se renseignent sur les vendeurs : situations familiales, patrimoines…

– Les apporteurs d’affaires « occasionnels »

– Lorsque qu’un tiers « passe commande »d’un projet à un promoteur, il se peut que celui-la fournisse le terrain. Ainsi, les architectes, les huissiers, les syndics, les notaires, sont parfois amené à proposer aux promoteurs des terrains contre leurs services

2 La qualité

La qualité d’un terrain dépend de plusieurs critères, en plus de l’absence de vice, on retiendra :

– L’emplacement
– La desserte
– Les commerces
– Les équipements
– Les vues avant et arrière
– Les voisins immédiats
– L’exposition au soleil
– Les accès
– Le calme
– Le charme
– La notoriété

Il y a six catégories de terrains:

– terrain bien de production (agriculture, forêts…)
– terrain bien de consommation (camping, loisirs…)
– terrain matière première (à bâtir mais tout à faire)
– terrain neuf aménagé (vendu par lotisseur, aménageur…)
– terrain d’occasion (utilisable après démolition…)
– terrain recyclable (va changer de destination)

Les donnés changent selon la catégories ainsi que l’aspect “faisabilité” notamment au niveau financier et légal.

Au niveau financier, le prix du terrain change lorsque le terrain change d’usage par modification du zonage, pouvoir donné à la collectivité locale depuis la loi de 1983.

Exemple: un terrain qui été jusqu’ici constructible peut ne plus l’être par modification des règles d’urbanisme, et le propriétaire ne pourra prétendre à aucun dédommagement.

Economiquement parlant, quatre éléments sembleraient influer sur la valeur d’un terrain à bâtir:

-l’état de l’offre et de la demande
-le caractère public ou privé du propriétaire offreur
-le caractère libre ou non de l’immeuble pouvant être construit, quant au prix
– le caractère du bien vendu: terrain ou droits à construire reposant sur des aménagements lourds.

B étude de faisabilité et étude de marché

1 Etude de marché

L’étude de marché est un moment déterminant quant à la réussite économique du projet. En effet, c’est elle qui nous permettra de rendre le projet conforme à la demande.

Elle se basera notamment sur l’analyse des principales caractéristiques de la demande dans la zone du projet immobilier (qui variera selon le lieu, ainsi cela pourra aussi bien être un quartier, une ville, ou un ensemble de ville voisine) :

– la population totale et son évolution (évolution des habitants, évolution des ménages)
– catégories socioprofessionnelles de la population
– parc de logement par types de pièces
– statut d’occupation des logements (propriétaires occupants : maison/appartement, locataire : HLM/ privé…)
– mobilité de la population (vente, location…)

Il sera aussi bon d’analyser le marché du logement collectif neuf à la vente, en tenant compte des programmes en cour (ou récent) dans la zone concerné. On retiendra ainsi :

– les prix de vente moyens
– où se situe la fourchette basse des prix de vente moyens au M2
– où se situe la fourchette haute des prix de vente moyens au M2
– la capacité d’absorption de la demande soit le nombre d’appartement vendu par mois dans la dite zone.
– le rythme de vente mensuel moyen par programme.
– le délai d’écoulement de l’offre, que mesure le rapport entre l’offre disponible et les ventes mensuelles moyennes.

Dans l’étude de marché, il sera aussi intéressant d’étudier le marché de la revente, soit l’offre de logement ancien.

Puis, avec toutes les informations ainsi récoltées, le promoteur dégagera une recommandation commerciale quant au programme à réaliser.

2 Sondage et étude de géomètre

En ce qui concerne la constructibilité au sens technique, le promoteur va devoir analyser et mesurer le terrain. Pour cela il fera appel à un géologue qui effectuera un sondage et à un géomètre.

On peut parfois s’étonner de certains vices que l’on peut découvrir dans le sol lors de la réalisation des travaux.

Exemples :

– Présence d’eau.
– Argiles gonflantes.
– Niveau de la nappe phréatique.
– Rocher.
– Collecteur d’égouts.
– Réseau EDF ou France Telecom.
– Sous-sol voisin partiellement construit sur le terrain.
– Vestiges archéologiques.

Cela peut, au mieux, constituer un aggravation très lourde du prix du terrain, compte tenu des « aménagements » nécessaires : déviation souterraine, obligation de réaliser des fondations profondes, des tranchées blindées, des reprises en sous-œuvre…

a- Sondage

Le géologue (il s’occupe de l’étude de la terre et des matériaux) va procéder à un sondage, soit le creusement d’un trou pour prélever un échantillon de roche ou effectuer une mesure

Une étude classique de sondage comprend :

– Une reconnaissance des sols par sondage pressiométrique (mission G0) définissant :
* La nature et les caractéristiques mécaniques des sols.

– Un rapport de faisabilité incluant :
* Une approche du principe de fondations (mission G11)
* Quelques dispositions constructives concernant les dallages, les terrassements et la protection contre les eaux.

De la ressortira une synthèse géologique qui nous renseignera sur la nature des sols (remblais ou alluvions modernes, alluvions anciennes, la base des marnes et caillasses et le calcaire grossier), ainsi qu’une synthèse géotechnique.

b- Etude de géomètre

Le promoteur fait alors appel à un géomètre. Il s’occupe de mesurer les terrains (du grec : il mesure la terre). Il fait des relevés qui seront essentiel pour l’architecte afin d’établir son projet par rapport au terrain naturel. Il donne aussi des conseils en matière d’urbanisme et de division de terrains. En effet, il identifie, délimite, mesure, évalue le terrain (ou plus généralement la propriété immobilière publique ou privée, bâtie ou non), tant à la surface qu’en sous-sol, ainsi que les travaux qu’on y exécute. Il organise son enregistrement et celui des droits réels attachés. Par extension, il étudie, projette et dirige l’aménagement ou l’amélioration foncière, rurale ou urbaine. Il traite des sciences techniques, juridiques, économiques, agricoles et sociales qui se rattachent aux objets ci-dessus énoncés.

Pour information, un relevé de géomètre classique consiste en :

ETABLISSEMENT DU PLAN DE MASSE

– Reconnaissance du terrain.
– Relevé de la propriété avec les détails naturels, murs et murets, masses plantées, arbres.
– Relevé des voies de circulation, des parkings, des allées et des réseaux apparents.
– Traitement informatique des saisies.
– Cheminement altimétrique pour rattachement à un repère connu, ou choix d’un point de base pour un nivellement local.
– Nivellement de points caractéristiques.
– Calculs.
– Report du plan sur logiciel DAO.
– Analyse des éléments techniques et juridiques.
– Mise en place des limites de propriété apparentes, ou rétablies d’après cadastre.
– Dessin sur logiciel AUTOCAD.

FIGURE DE MURS HEBERGES

– Nivellement de points spéciaux.
– Rattachement à un plan horizontal de référence ou un repère de nivellement connu.
– Relevé des figures de murs séparatifs.
– Cotation du plan.

PLAN D’INTERIEURS FIGURATIF POUR PERMIS DE DEMOLIR

– Relevé de tous les niveaux.
– Cheminement altimétrique pour rattachement à un repère connu.
– Nivellement des planchers.
– Calcul pour report des altitudes sur les plans d’intérieurs.
– Cotation du plan.

DOSSIER PERMIS DE DEMOLIR

– Rédaction de la demande.
– Etablissement du plan de situation.
– Etablissement du dossier de prises de vues.

CALCUL DES SURFACES HORS ŒUVRES NETTES (SHON)

– Examen des documents fournis par le requérant.
– Reconnaissance des affectations et destinations de chaque local.
– Calcul des surfaces de plancher hors œuvres nettes, par bâtiment et par étage.
– Dressement du tableau des SHON.

TRACE DES RESEAUX

– Relevé planimétrique et altimétrique des éléments de réseaux apparents.
– Enquête auprès des concessionnaires.

3 Le permis de construire

a- La demande

Le régime du permis de construire s’applique à l’ensemble du territoire national (sauf TOM et collectivité territoriale de Mayotte), et est une règle impérative au vu de l’article L 421-1 du code de l’urbanisme :

« Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 et L 422-5 »

Le promoteur est habilité à déposer une demande de permis de construire, puisqu’il est soit le propriétaire du terrain, soit son mandataire.

Au vu de l’article R. 421-1-1 du code de l’urbanisme, la demande précise :

– l’identité du demandeur
– l’identité et la qualité de l’auteur du projet
– la situation et la superficie du terrain
– l’identité du propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande
– la nature des travaux
– la destination des constructions
– la densité des constructions.

Pour que la demande soit acceptée Il faut obligatoirement que le promoteur ait fait appel à un architecte pour établir le projet architectural, objet de la demande. L’architecte aura ainsi élaborer de nombreuses pièces qui doivent venir s’ajouter au dossier : plan de masse, plan de façade, vue en coupe… Les pièces à joindre sont limitativement énumérées aux articles R.421-2 et suivant du code de l’urbanisme.

Art **R.421-2 « A.- Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte :

« 1 Le plan de situation du terrain ;

« 2 Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ;

« 3 Les plans des façades ;

« 4 Une ou des vues en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs ;

« 5 Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d’apprécier la place qu’il y occupe. Les points et les angles de prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ;

« 6 Un document graphique au moins permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d’arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l’achèvement des travaux et la situation à long terme

« 7 Une notice permettant d’apprécier l’impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l’environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ;

« 8 L’étude d’impact, lorsqu’elle est exigée. (…)

Certaines pièces ne sont pas exigées et d’autres sont à ajouter selon des cas bien précis définit à la suite de l’article et aux articles suivants.

b- Constructibilité au sens règlementaire

La délivrance du permis de construire se fera en adéquation avec le respect des règles s’appliquant sur le terrain, qui peuvent être de deux types :

Des règles de droit privé : servitude de passage, de hauteur, de retrait, de droit de vue….)

Règles publiques d’urbanisme : en général un document d’urbanisme approuvé, un plan d’occupation des sols (POS*) ou un plan local d’urbanisme (PLU*), à défaut, le règlement national d’urbanisme (RNU*). Dans certains cas une carte communale*. Ces règles fixent un coefficient d’occupation des sols.

POS : c’est un document qui planifie l’espace de toute une partie du territoire, d’une commune ou d’un ensemble de commune. Il délimite notamment les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones naturelles. Et fixe, en tenant compte des normes supérieures : Schéma de cohérence territoriale qui remplacent les schémas directeurs, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols

PLU : Il remplace le POS depuis la loi Solidarité renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 et comme lui, il détermine précisément le droit des sols applicable à chaque terrain. En plus, il exprime le projet d’aménagement et de développement durable des communes (PADD) qui définit les orientations, aussi bien générale que particulière à des quartiers ou à des secteurs, d’aménagement et d’urbanisme.

RNU : Le règlement national d’urbanisme est introduit par l’article L.111-1 du code de l’urbanisme qui pose comme principe l’application, dans toutes les communes ne disposant pas de document d’urbanisme approuvé, des règles générales d’urbanisme. Les décrets qui constituent les RNU sont codifiés aux articles R.111- 2 à R.111-24 du code de l’urbanisme.

Carte communale : la carte communale, qui résulte, après une longue pratique de terrain, de l’article L.124-1 du code de l’urbanisme, précise « les modalités d’application des règles générales d’urbanisme en application de l’article L.111-1 »

Il convient aussi de vérifier que le terrain est accessible par des voies publiques ou privées et est desservi ou peut être desservi par les différents réseaux (eau, électricité), sinon le permis de construire peut être refusé selon les règles d’urbanisme en vigueur et la nature du projet.

Le permis pourra aussi se voir refuser s’il porte atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Aussi pour des raisons d’aspect extérieur. Ainsi, au regard de R.111-21, peut être refusé, le permis de construire afférent à un projet de construction qui risque par « sa situation, son architecture, ses dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrage à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinant, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

c- Instruction et décision

C’est l’instruction qui va vérifier la conformité du projet de construction aux règles d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique.

Une fois le dossier de demande de permis de construire complet, l’autorité compétente, -qui est soit la DDE lorsque la commune n’est pas pourvu de document d’urbanisme approuvé ou lorsque le préfet est compétent pour délivrer le permis dans les communes pourvues d’un PLU ou d’une carte communale, soit le maire ou le président de l’ECPI,- doit envoyer, dans les 15 jours, une lettre de notification recommandée AR, comportant : le numéro d’enregistrement ainsi que la date avant laquelle la décision devra être notifié. Compte tenu des délais règlementaires, cette décision sera rendue dans les 2 mois, ce délai pourra être prolongé jusqu’à 9 mois selon les circonstances.

Exemple : le délai d’instruction est porté à 3 mois si la demande concerne la construction :

– soit de plus de 200 logements
– soit de locaux à usage industriel ou commercial ou à usage de bureaux dont la superficie de plancher hors œuvre est égale ou supérieure à 2000m2 au total.

Aux termes de l’instruction, une décision expresse (refus, accord, sursis à statuer…) est rendue par l’autorité compétente. Cette décision prise par arrêté contient plusieurs mentions, elle doit :

– Indiquer la collectivité au nom de laquelle la décision est prise ;
– Viser la demande de permis de construire et en rappeler les principales caractéristiques : nom et adresse du demandeur, objet de la demande, numéro d’enregistrement, lieux des travaux, destination de la construction et, en cas de décision positive, surface hors œuvre nette ou, le cas échéant, surface hors œuvre brute du projet ;
– Viser les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application ;
– Viser les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens ;
– Indiquer la motivation spécifique dans le cas où elle comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescription, s’il s’agit d’un sursis à statuer ou si elle autorise dérogation ou une adaptation mineure ;
– Indiquer si le permis de construire est accordé ou refusé ou s’il est sursis à statuer sur la demande.

Cependant, si aucune décision expresse n’est intervenue, le pétitionnaire peut bénéficier, sous certaines conditions d’un permis tacite. Dans ce cas, il faut demander, avant le commencement de tous travaux, une attestation certifiant qu’aucune décision négative n’est intervenue.

Le pétitionnaire peut faire un recours pour excès de pouvoir. Il dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

d- Affichage

La décision d’octrois du permis, expresse ou tacite, doit faire l’objet d’un double affichage :

Un affichage sur le terrain, de manière visible de l’extérieur pendant toute la durée du chantier, en vertu de l’article R.421-39

Un affichage en mairie.

Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l’affichage.

Schéma récapitulatif de la procédure de permis de construire
Schéma récapitulatif de la procédure de permis de construire

Schéma récapitulatif de la procédure de permis de construire

C- Aspect financier

1 Bilan prévisionnel

Le promoteur doit faire ce que l’on appel un « bilan prévisionnel », pour déterminer quel vont être les apports nécessaires, les marges de sécurité, et la rentabilité de l’opération.

Bilan prévisionnel
Décomposition du prix de revient d’une opération de promotion immobilière
(Base : prix de revient HT, en %)
I Terrain, travaux terrain et frais terrain 29 à 30
II Taxes spécifiques (hors TVA) 3,5 à 4
III VRD (voirie et réseaux divers) et construction 50
IV Honoraires internes et externes (archi, BET, Bureaux de contrôle) 8,5 à 10
V Frais financier 8 à 8,5 selon les taux
VI Commercialisation + publicité 3 à 5

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Exemple Bilan de promotion
Adresse :
Projet : Surface du terrain
SHON ( surface hors œuvre net)
Nature Immeuble
Surface vendable
Nombre parkings
Nombre logements
HT TVA TTC

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I Foncier
Terrain
Notaire
Démolition
Géomètre
Agence/intermédiaire
Evictions
Sondages

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Total
II Taxes et redevances
TLE+TDCAUE
TRD+TEV
Redevances
PLD
Surdensité
Concessionnaires
Autre

—————————————————–

Total
III Travaux
VRD propres
Participations
Espaces verts
Construction
Fondations spéciales
Travaux
Travaux supplémentaires

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Total
IV Aléas/imprévus
Imprévus
Révision travaux

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Total
V Honoraires
Architecte
BET
Contrôle/Sécurité
Juridique
Assurance
Dommage-Ouvrage
Responsabilité civile
Honoraires gestion

——————————————————–

Total
VI Commercialisation
Honoraires location
Honoraires vente
Publicité
Frais divers

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Total
VII Frais financier
Frais
Préloyers
Garantie de loyer

——————————————————–

Total
VIII Prix de revient
IX Prix de vente
Logement
Bureaux
Activités
Commerces
Parkings

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Total chiffre d’affaires
X Marges
Sur prix de revient
Sur prix de vente
TVA résiduelle

——————————————————–

Total

2 Apports financiers

Il est souvent rare qu’un promoteur puisse financer seul une opération, ainsi des aides extérieurs sont souvent nécessaires.

a Financement par les banques

Il faut savoir que les banques recherchent toujours la sécurité. En effet, le métier de la banque n’est pas de partager les risques du projet avec le promoteur, mais de prêter de l’argent avec un maximum de sécurité pour percevoir des intérêts. C’est pourquoi le crédit ne peut être accordé qu’à certaines conditions :

– Le promoteur doit avoir à ses côtés des partenaires dont l’apport financier constituera les fonds propres exposés aux risques du projet. On retiendra aujourd’hui une proportion de 20% de fonds propres.
– Un certain niveau de pré-commercialisation déjà assuré.

b Fonds propres

Les fonds propres sont la partie des capitaux exposée aux risques du projet. En cas de défaillance ou de charges financières imprévus, ce sont les premiers à être dilapidés.

Comme nous l’avons vu plus haut, les fonds propres doivent représenter environ 20% du financement total (une marge existe entre 10 et 20%). Pour trouver cette part importante du financement, il existe plusieurs possibilités :

L’autofinancement, c’est-à-dire que le promoteur possède les finances nécessaires pour débloquer les fonds propres.

Le Tour de table, soit l’ensemble des partenaires acceptant de financer, sans appel public à l’épargne, un projet ou une entreprise. Les partenaires qui viennent alors se joindrent au promoteur sont soit des banques, soit des compagnies d’assurances. Elles deviennent alors associée au promoteur à travers une société crée pour l’occasion (Exemple : SCI ou SNC )

3 Ventes en état futur d’achèvement (VEFA) et vente à terme

La loi du 3 janvier 1967 prévoit deux modes de vente des immeubles à construire :
– La vente à terme
– La vente en état futur d’achèvement

a VEFA

La vente en état futur d’achèvement est intéressante quant au financement du projet, puisqu’elle permet un transfert progressif de la propriété de la société de construction vers l’acquéreur, en contre partie de versement effectué au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Une indemnité d’immobilisation (aussi appelé dépôt de garantit) est versé chez un notaire ou dans une banque, lors du contrat préliminaire (aussi appelé contrat de réservation) avec lequel l’acheteur s’engage à acheter, sinon il perd son indemnité d’immobilisation. Si le vendeur construit l’immeuble il s’engage à le vendre au réservataire. Ce contrat doit être conforme à la législation règlementant la VEFA et contenir un certain nombre de mentions sous peine de nullité.

Il faut que toutes ces mentions soient dans le contrat de réservation :

Reproduction articles R 261-28 à R 261-31 du code de la construction et de l’habitation
Surface habitable de l’immeuble objet du contrat
Nombre de pièces principales
Nombre de pièces de service
Description équipement collectif
Situation dans immeuble si partie d’immeuble (appart)

Qualité de construction (note technique sommaire => nature et qualité des matériaux d’équipement)

Prix prévisionnel et modalité éventuelle de révision
Délai de réalisation des travaux
Date à laquelle la vente sera conclue
Prêt sollicité par le réservataire

Le montant de l’indemnité immobilisation varie selon de réalisation de la vente :
– 5% du prix prévisionnel si délai de réalisation de la vente < 1 ans
– 2% du prix prévisionnel si délai de réalisation de la vente n’excède pas 2 ans
– Pas de dépôt de garantie si délai de réalisation de la vent > 2 ans

Un mois avant la signature de l’acte, le vendeur adresse à l’acquéreur un projet (texte complet) de l’acte définitif

Si les conditions de contrat ne sont pas toutes respectées, le réservataire peut annuler et récupérer son argent (qui n’était pas entre les mains du vendeur, mais d’un notaire ou d’une banque,) l’argent est dégelé a partir du premier acte authentique chez le notaire, la réservation n’étant qu’un contrat sous seing privé.

La réalisation de l’acte notarié (soit le contrat définitif) dépend des garanties apportées par le promoteur :

Le vendeur fournit une garantie bancaire d’achèvement (extrinsèque), la banque se porte caution de l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance de la part du vendeur => la vente peut avoir lieu avant le commencement des travaux. Pour que cette garantie puisse fonctionner, il faut que les fonds soient versés à la banque. ( Garantie Fournie par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle )

Le vendeur fournit une garantie intrinsèque d’achèvement => la vente ne peut avoir lieu qu’après l’achèvement des fondations.

Il existe deux types de garanties intrinsèques :

– Hors d’eau => carcasse d’immeuble achevé et à l’abri de la pluie. Sur l’immeuble et sur le terrain il n’y a pas d’hypothèque. Le vendeur va demander à l’acquéreur de signer chez le notaire.

– Fondations achevées et financement de 75% du prix de vente du programme assuré par :

Les fonds propres du vendeur
Le montant des ventes déjà réalisées
Les crédits confirmés obtenus par le vendeur auprès des banques.

On peut aussi trouver plus rarement une garantie de remboursement qui peut aussi être fournie soit par une banque, un établissement financier habilité ou une société de caution mutuelle, qui s’engagent à rembourser les fonds versés en cas de rupture du contrat de vente pour non achèvement. Cette garantie est assez rare car l’immeuble (inachevé) « reste sur le dos » de la banque.

L’échelonnement du prix en cumul, au vu de la loi de 1967, ce fait de la manière suivante :

– 35% à l’achèvement des fondations (30% plus 5% versé a la réservation)- 70% à la mise hors d’eau- 95% à l’achèvement de l’immeuble- 100% lors de la mise à disposition

Si contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, l’acquéreur peut consigner 5% du prix à la caisse des dépôts et conciliations.

En ce qui concerne le prix final, il est :

* Soit ferme et définitif* Soit révisable sur la base de l’indice BT 01 (pour les VEFA) (qui était de 100 à sa création en janvier 1974. 696,30 en novembre 2005) Révision limité à 70% de la variation de l’indice. Si le BT augmente de 1,5% augmentation limité à 70% de cette augmentation.

b Vente à terme

La vente à terme comprend deux actes authentiques :

– Acte authentique de vente d’origine comprenant :

* engagement par le vendeur de livrer l’immeuble à son achèvement* engagement pour l’acquéreur de payer.

– Actes authentique constatant l’achèvement de l’immeuble :

* transfert la propriété de l’immeuble* effet rétroactif au jour de la vente (on est propriétaire pas du jour ou on paye, mais du jour ou on s’engage à payer.)* les deux actes (vente et constatation de l’achèvement sont publiés à la conservation des hypothèques)* ce type de vente d’immeuble à construire est peu usité => important effort financier pour le vendeur qui contrairement à la VEFA ne construit pas avec « l’argent des autres »

4 Construction maison individuelle

Ce que l’on vient de voir concerne la construction d’immeuble, pour ce qui est de la construction de maison individuelle, il existe deux types de contrat :

– Louage d’ouvrage (contrat de construction sans fourniture de plans) = c’est lorsqu’on signe avec un entrepreneur qui s’engage a faire des travaux chez vous. Contrat courant mais pas réglementé.

– Contrat de construction (avec fourniture de plan), « pavilloneur »qui présente maison sur catalogue, maison témoin comme Domexpo. Nous nous intéresserons à ce dernier contrat qui est, lui, règlementé :

Il faut trois garantis :

– Garantie de remboursement des acomptes. Banque qui s’engage en cas de non obtention de permis de construire de rembourser les acomptes.- Garantie intrinsèque- Garantie extrinsèque

L’échelonnement du prix dans la maison individuelle est celui-ci :

– 15% à l’ouverture du chantier-
25% à l’achèvement des fondations
– 40% à l’achèvement des murs- 60% à la mise hors d’eau
– 75% à l’achèvement des cloisons et mise hors d’air (fenêtre posée)
– 95% à l’achèvement des travaux d’équipement (menuiserie, plomberie, chauffage => second oeuvre
– 100% à la mise à disposition.

Les missions du promoteur immobilier
Comment la mission du promoteur immobilier s’articule-t-elles avec celle des différents intervenants, durant les différentes étapes de la construction d’un immeuble ?

Sommaire :

  1. Prospection foncière, étude de faisabilité et étude de marché
  2. Le programme et la commercialisation – Le promoteur immobilier
  3. La construction : les contrats entre le maître d’ouvrage et d’œuvre
  4. Assurances et responsabilités des entreprises de la construction