Les missions du promoteur immobilier

By 2 January 2014

GUIDE DU PROMOTEUR IMMOBILIER

Les missions du promoteur immobilier

Comment la mission du promoteur immobilier s’articule-t-elles avec celle des différents intervenants, durant les différentes étapes de la construction d’un immeuble ?

Sid-Ali Makhloufi
2005-2006

Introduction  :

Sujet : les missions du promoteur immobilier

Problématique : Comment la mission du promoteur immobilier s’articule-t-elles avec celle des différents intervenants, durant les différentes étapes de la construction d’un immeuble ?

– Maître d’ouvrage : Le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale qui commande des travaux. C’est lui qui a fait le projet, les autres travaillent pour lui. Avec la loi du 12 juillet 1985 sur la maîtrise d’ouvrage publique, nous disposons d’une définition détaillée des fonctions du maître d’ouvrage :

« Il lui appartient, après s’être assuré de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagée, d’en déterminer la localisation, d’en définir le programme, d’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle, d’en assurer le financement, de choisir le processus selon lequel l’ouvrage sera réalisé et conclure, avec les maîtres d’œuvre et entrepreneurs qu’il choisit, les contrats ayant pour objet les études et l’exécution des travaux. »

Le promoteur est un maître d’ouvrage dont les missions sont diverses. On peut lui enlever tous ce qui est technique. Il prend la responsabilité de la mise en place d’un programme dans un objectif déterminé. Le promoteur est une personne physique ou morale, privée ou publique. La gamme va de l’entreprise individuelle aux puissantes SA “les missions du promoteur”: rechercher le terrain, établir le plan notamment financier de l’opération , obtenir les autorisations administratives et plus généralement se charger de tous rapports avec les administrations publiques, traiter avec les différents corps de métier et surveiller l’exécution de l’ouvrage, souscrire les polices d’assurances nécessaires à la couverture des risques de l’opération,d’une façon générale, procéder à toutes les formalités de caractère juridique, administratif et fiscal que requiert la construction de l’immeuble… plus différentes missions importantes que le promoteur a souvent l’occasion d’accomplir mais qui n’entrent pas dans la définition même de sa fonction : trouver le terrain lorsque l’accédant n’en est pas pourvu ou quand le promoteur ne connaît pas ses futures clients. Dans ce dernier cas, le promoteur procède à la commercialisation en s’aidant au besoin des services d’un agent immobilier ; trouver des sources de financement, pour son compte propre ou celui de l’accédant ; coordonner les corps de métier, si le promoteur s’en croit capable ; régler les litiges nés de la construction, lorsque des tiers prétendent subir un préjudice ; gérer provisoirement l’immeuble achevé, etc.…

Pour résumer, « Le promoteur immobilier est l’agent économique qui réalise un ou plusieurs immeubles afin d’en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes nommées accédants à la propriété. » Mais, à la différence du marchand de bien, il réalise l’immeuble et à la différence de l’entrepreneur, il ne le bâtit pas. Il est donc plus un intermédiaire économique et dans une moindre mesure juridique, entre « les hommes d’art et l’accédant ».

Le nom de « promoteur-constructeur » est la dénomination officiel de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs, parce qu’il fait construire un immeuble et non pas parce qu’il le construit.

Pourtant, certains promoteurs construisent, et cela parce qu’il cumule entrepreneur ou maître d’œuvre avec promoteur. Ex : « Constructeur de maison individuelle ». Cela créé une ambiguïté : simplement promoteur ou promoteur constructeur (mais pas simple entrepreneur)

La FNPC définie le promoteur constructeur ainsi = personne physique ou morale dont « la profession ou l’objet est de prendre, de façon habituelle et dans le cadre d’une organisation permanente, l’initiative de réalisations immobilières et d’assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, l’exécution et la mise à disposition des usagers des programmes à réaliser »

Défauts de cette définition :

– critère initiative contestable
– que pour les promoteurs de métier (ceux qui peuvent se syndiquer), laisse de côté les promoteurs occasionnels (pourtant un certain nombre de logement par an)
– exclu personne qui construisent villa au « coup par coup », svt entrepreneur de bâtiment, mais à considérer comme promoteur quand fonction intermédiaire.

D’un point de vue juridique, le terme de promoteur reste cependant évasif, et cela à cause des nombreux contrats possibles et du fait que le promoteur agit souvent par sociétés interposées. Ainsi, le promoteur échappant à toute définition juridique précise ne peut être saisi que dans sa fonction économique d’intermédiaire.

D’un point de vue économique, le promoteur est un agent qui transforme du capital monétaire en produit immobilier fini. C’est pourquoi, il existe deux types de promoteurs : capitaliste (il investi ses fonds, il a l’initiative et la maîtrise de l’opération. Il touche des bénéfices) et prestataires de services (capital : celui de son entreprise. Il travail à la commande sur des terrains qui ne lui appartiennent pas. Il ne participe pas au financement de l’opération. Il perçoit une rémunération.)

Et celui qui construit immeuble pour location est-il un promoteur ? Non, au vu de la définition implicite qui suppose une rentabilité à relativement court terme.

On peut donc dire que c’est la mission du promoteur qui le définit et pas le titre qu’il se donne. Lorsque le promoteur est une personne physique, il peut assurer lui-même les différentes missions, lors d’une personne morale le plus souvent chaque mission est remplie par un préposé spécialisé (monteur d’opération, responsable de programme, commercialisateur). Dans ce mémoire lorsque on parlera de « promoteur », on désignera indifféremment une personne morale, physique, ou un préposé.

La question qui se pose est de savoir, comment la mission du promoteur s’articule avec celle des différents intervenants, lors des différentes étapes : le montage de l’opération, la mise en place du programme, la commercialisation et la construction.

Sommaire
Introduction
I Montage de l’opération
A- Prospection foncière
1 La recherche du terrain
2 La qualité
B- Etude de faisabilité et étude de marché
1 Etude de marché
2 Sondage et étude de géomètre
a Sondage
b Etude de géomètre
3 Le permis de construire
a La demande
b Constructibilité au sens réglementaire
c instruction et décision
d L’affichage
C- Aspect financier
1 Bilan prévisionnel
2 Apports financiers
a Financement par les banques
b Fonds propres
3 Ventes en état futur d’achèvement (VEFA) et vente à terme.
a VEFA
b vente à terme
4 Construction de maison individuelle
II Programme et commercialisation
A – Programme
1 Mise en place du programme
2 L’architecte et sa mission
B – Commercialisation
1 Création de l’image
2 Techniques de vente
3 Outils de vente
III Construction
A- Construction immeuble
1 Le maître d’œuvre
2 Les executants
3 Le contrat entre le maître d’œuvre et la maître d’ouvrage
4 Elaboration de dossier de consultation des entreprises, du dossier de marché et lancement de l’ordre de service
a Consultation des entreprises
b Lancement de l’OS
c Elaboration du dossier de marché
d Ouverture du Chantier
B- Assurances
1 Assurances et responsabilités des entreprises et des intervenants
2 Assurance-construction
C- Réception des travaux et livraison à l’acquéreur
1 Réception des travaux et garantie de parfait achèvement
2 Livraison acquéreur
Conclusion

Bibliographie
– Droit de la promotion immobilière 7ème édition Dalloz
– Code civil édition 2006 Dalloz
– Alain Béchade – La promotion immobilière édition Que sais-je
– Dictionnaire permanent Construction et urbanisme éditions législatives
– Code de la construction et de l’habitation S Dalloz
– Code de l’urbanisme Dalloz
– Le petit Larousse illustré Edition 2005
– Cours architecture et technologie du bâtiment
– Cours financement du logement
– Cours commercialisation
– Cours urbanisme

  1. Prospection foncière, étude de faisabilité et étude de marché
  2. Le programme et la commercialisation – Le promoteur immobilier
  3. La construction : les contrats entre le maître d’ouvrage et d’œuvre
  4. Assurances et responsabilités des entreprises de la construction