La construction : les contrats entre le maître d’ouvrage et d’œuvre

By 2 January 2014

III Construction et Assurances

A Construction

1 La Maîtrise d’œuvre.

Les intervenants que l’on peut classer dans la catégorie de « Maîtrise d’œuvre », qui assistent le maître d’ouvrage (promoteur par exemple) et qui en opposition à ce dernier, dont l’outil de travail principal est le capital, travaillent principalement avec des idées, sont présent avant mais aussi pendant la construction. On trouve notamment :

– L’architecte – Le géomètre- Le géologue- Le paysagiste- Le décorateur (souvent appelé (a tort ?) architecte d’intérieur)- Les B. E. T

Les B.E.T, ce sont les bureaux d’études techniques. Ils font partis de la famille des concepteurs. Ils sont spécialisés dans le conseil et l’assistance technique au maître de l’ouvrage et aux autres maîtres d’œuvres.

Les bureaux d’études techniques sont soit généralistes soit spécialisés dans un domaine précis tels que :

– études de béton – économies d’énergie- équipements spécifiques tels que fluides phoniques thermiques, géotechniciens, etc…

Ces derniers sont appelés « bureau d’ingénierie », il existe :

– ingénieurs fluide- ingénieurs béton- ingénieurs sol

2 Les exécutants

Les exécutants sont les entreprises chargées des travaux. Elles sont aussi appelées corps d’état lorsqu’elles sont spécialisés dans la maçonnerie, dans la plomberie, la charpenterie… dans le cas ou une même entreprise est chargée des différents corps d’état on parle d’entreprise généraliste.

On peut aussi compter parmi les exécutants l’Economiste de la construction (autrefois appelé métreur vérificateur), il gère les quantités des matériaux, le coup de la main d’œuvre, les aléas… Il sert aussi lors de la gestion du chantier à vérifier les demandes d’acomptes des entreprises. Parfois, c’est le promoteur qui va endosser ce rôle.

On trouve dans la catégorie des exécutants, certains intervenants rendus obligatoire par la loi, dans des cas bien précis :

CSSI : coordonnateur des systèmes de sécurité incendie, il s’occupe de la prévention et de la sécurité incendie (obligatoire dans les établissements recevant du public= ERP)

CSPS : Coordonnateur Sécurité Protection de la Santé (CSPS) Intervient obligatoirement quand il y a deux entreprises ou plus sur un chantier et qu’il y a superposition des taches. Il a pour rôle de prévenir les accidents sur le chantier.

Les bureaux de contrôle : Ils ont pour mission le contrôler de la conformité du projet, de sa réalisation, aux normes, règles de construction et DTU (Document technique unifié) en vigueur. Obligatoires: ERP, immeuble de grande hauteur = IGH

3 Les contrats entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Le contrat de maîtrise d’œuvre comprend la conception et la direction des travaux.

ConceptionAPSAPD Pilote OPCDirection des travaux

En ce qui concerne la direction des travaux, le maître d’œuvre à plusieurs missions :

Sur le chantier : il organise les rendez-vous hebdomadaires (le compte rendu est communiqué au maître d’ouvrage et aux société), il s’occupe du règlement des entreprises (acomptes, bons de paiement, versements)

– Il informe le maître d’ouvrage semaine après semaine sur l’avancement de son chantier.- Il apporte son Assistance au marché de travaux (AMT), c’est-à-dire qu’il fait l’analyse des différentes offres des entreprises. Et ce sera le maître d’ouvrage qui les choisira sur les conseils du maître d’œuvre.- Il rédige le dossier de consultation des entreprises (DCE)

4 Elaboration du dossier de consultation des entreprises (DCE), du dossier de marché et lancement de l’Ordre de Service (OS)

a Consultation des entreprises

C’est la norme NFP03-001, qui définit les marchés privés, qui énumère les documents nécessaires à la consultation des entreprises :

Liste des documents établis par le Maître d’Ouvrage :

* Le Règlement de Consultation d’Appel d’Offre (RPAO), définissant la date et les conditions de remise des offres, la date de démarrage des travaux, les critères d’analyse de l’offre, les critères relatifs aux entreprises.* Le Cahier des Clauses Administratives Particulière (CCAP), définissant les conditions administratives de l’appel d’offres (Il indique les références des deux contractants (nom, statut, SCI, montant du marché TTC et HT…). Il fait apparaître le délai global (« le chantier va durer… ») et les éventuelles pénalités de retard (par jour calendaire et pas ouvrable).* Le modèle de la soumission ou Acte d’engagement.* Le Plan Général de Coordination (PGC) en matière de sécurité et de protection de la santé rédigé par le CSPS.* L’arrêté du Permis de construire.* Méthodologie des Essais* Le rapport de sol* Rapport Qualitel (si nécessaire)

Liste des documents établis par le Maître d’œuvre

* Documents graphiques (plan, coupe, élévation) accompagné du CCTG (Cahier des clauses techniques générales = C’est le recueil des normes et des règles de construction plus les DTU (documents techniques unifiés). (CCTG = il oblige l’entreprise à respecter les règles de son l’art).

* CCTP (cahier des clauses techniques particulières). On décrit les travaux. Si l’entreprise décris mais ne dessine pas, l’entreprise le doit quand même. L’entreprise doit tout. (elle doit à la fois ce qui est dessiné et ce qui est décrit)

* Pré étude thermique

* Calendrier des travaux : il se présente sous forme de grille. Muet au départ puis on envoie des ordre de service (OS) pour dire à quelle date et dans combien de temps l’entreprise peut être sur le chantier.

Ensuite, le promoteur envoie le DCE aux entreprises. Selon les réponses reçues, il détermine avec l’architecte si l’appel d’offre a été fructueux. On fait saisir, par la suite, les offres sur un tableur afin de dégager les offres plus ou moins intéressantes. Le promoteur organise alors un réunion de négociation avec les entreprises les moins disantes pour faire une ultime remise en forme du projet (le promoteur fixe en collaboration avec l’architecte des dates de convocations en vérifiant que les horaires sont établis afin d’éviter que les entreprises puissent se rencontrer et s’arranger sur un prix.)

Le promoteur est ensuite en mesure de choisir définitivement les entreprises. Les montants sont ainsi connus lot par lot, ainsi que la marge prévisionnelle, ce qui permet de pouvoir affiner le bilan prévisionnel. Ainsi le Prix de revient technique (PRT) -qui est prévisionnel- ne pourra précisément être connu qu’à la fin des opérations, soit à la clôture de la société (SCI dont l’objet est la réalisation du projet de promotion immobilière). Enfin, le promoteur rédige la rédaction du rapport de dévolution qui indique l’historique de la négociation avec le montant des marchés négocié lot par lot et les choix techniques qui ont pu être apporté pour réaliser des économies.

b Lancement de l’OS

L’ordre de service est un document contractuel entre tous les locateurs de l’ouvrage (entreprises, architecte, bureau d’études, assureurs…) et le maître d’ouvrage. L’OS, – sur lequel apparaît l’identité du maître d’Ouvrage, la description de l’ensemble immobilier, la date d’ouverture de chantier…- comprend un ensemble de document :

– La fiche d’auto contrôle : rempli par le responsable chargé de vérifier la conformité des pièces.- Les soumissions ou actes d’engagement dûment vérifier (le nom du gérant ou directeur de l’entreprise, le montant indiqué sur la soumission, la date correspondant à la date de démarrage)- Le bilan prévisionnel- Le rapport de dévolution- Les OS.- Le promoteur puis les entreprises signent l’OS qui fait office de notification du début du chantier.

c Elaboration du dossier de marché

Le dossier de marché est constitué de : – Nomenclature des pièces- Soumissions – actes d’engagement- Attestations d’assurances- Qualifications- Extraits Kbis- Attestation sur l’honneur Relatif au Travail Clandestin- Ordre de service- Cahier des Clauses Administratives Particulières – Cahier des Clauses Administrative générale- Notice mai 68 acquéreurs- Plan de vente acquéreurs- Cahier des Clauses Techniques Particulières- Le Cahier des Clauses Générales n’est pas joint, mais est consultable auprès du Maître d’Ouvrage.- Plan Général de Coordination- Planning d’exécution des travaux- Méthodologie des essais – Rapport de sol- Rapport initial du Bureau de Contrôle- Rapport Qualitel- Etude thermique.

Dans le cas d’une ZAC

– Documents de ZAC :Cahier des prescriptions de chantierEtude hydrauliqueEtude hydrogéologiquePlan d’aménagement de zone (PAZ)Principe de réseauxServitudes d’utilité publiqueClassement des infrastructures de transports terrestres

– Série de plans Architecte
– Attendus du permis de construire
– Bordereau de prix des entreprises (non joint au dossier marché)
– Plans de Ventes.

Il faut bien faire gaffe à ce que l’entreprise travaille bien sur les plans marchés et non pas sur les plans de DCE, car il peut y avoir des modifications de faite entre ces deux étapes.

d Ouverture du Chantier

Il faut vérifier plusieurs points avant l’ouverture du chantier, notamment que l’affichage du panneau de chantier soit conforme aux exigences de la commune, ainsi que le plan d’installation de chantier (implantation de la grue, emprise au sol…).

Toutes les formalités administratives d’ouverture de chantier doivent être accomplies :

– permis de construire
– déclaration de l’ouverture de chantier (qui solennise sur le plan administratif l’ouverture du chantier)
– panneau de chantier
– déclaration diverses : à l’GDF, EDF, aux services de voiries, à l’inspection du travail, à l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux public… )

Les missions du promoteur immobilier
Comment la mission du promoteur immobilier s’articule-t-elles avec celle des différents intervenants, durant les différentes étapes de la construction d’un immeuble ?

Sommaire :

  1. Prospection foncière, étude de faisabilité et étude de marché
  2. Le programme et la commercialisation – Le promoteur immobilier
  3. La construction : les contrats entre le maître d’ouvrage et d’œuvre
  4. Assurances et responsabilités des entreprises de la construction