Assurances et responsabilités des entreprises de la construction

By 2 January 2014

B Assurances

Le promoteur doit toujours s’assurer qu’à l’ouverture du chantier, les entreprises possèdent bien une attestation d’assurance à jour, et qu’il a lui-même obtenu de son assureur toutes les assurances obligatoires et facultatives qu’ils désiraient.

1 Assurances et responsabilités des entreprises et des intervenants

L’attestation d’assurance des entreprises est la sécurité du maître d’ouvrage. Elle doit faire figurer que l’entreprise est assuré dans le cadre d’une responsabilité civile professionnelle (RCP), et faire dire sur quels types d’ouvrages l’entreprise est assurée, et pour ce type d’assurance faire une attestation décennale (gros œuvre) ou biennale (ce qui est mobile : peinture, poignée de porte…). Elle doit aussi préciser le montant des travaux qu’elle couvre. Attestation d’assurance doit être à jour et original.

Le Cahier des clauses administratives générale (CCAG) rédigé à partir de la norme MFP 03.001. fixe le plus simplement la responsabilité des intervenants : l’entreprise est responsable de ses installations, même cas d’événements imprévus sur le chantier Il sert à dire au maître d’ouvrage que son obligation est de payer les entreprises. Les entreprises ont les obligations d’apprécier les difficultés des travaux avant d’accepter le contrat. Le marché est forfaitaire : l’entreprise a une obligation de résultat à l’égard du maître d’ouvrage. L’entreprise est responsable de son matériel (même en cas de vol, et surtout de dégradation). Jusqu’à la réception Maître d’ouvrage n’est pas responsable. Ce qui signifie que le maître d’ouvrage n’est pas chez lui pendant le chantier, une entreprise peut refuser au maître d’ouvrage l’accès au chantier.

2 Assurance-Construction

Il existe de nombreuses assurances dont l’Assurance dommage ouvrage qui garantit, en dehors de toute recherche de responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale qui affecte l’ouvrage dans sa solidité ou sa destination. Si le sinistre s’élève à moins de 1829,39€ TTC la garantie est acquise sans contestation possible, sinon la désignation d’un expert sera nécessaire.

Le maître d’ouvrage à l’obligation de souscrire à l’assurance dommage ouvrage sous peine de sanction pénale.

Lors d’une opération neuve, le promoteur se doit de souscrire une assurance dommage ouvrage + Tout Risque Chantier (TRC = elle porte sur tous les évènements résultant d’une cause extérieure, y compris la force majeure) + Constructeurs Non-Réalisateur.

Pour les opérations de réhabilitation les assurances obligatoires varient selon le montant de la dite opération.

Le promoteur peut aussi souscrire auprès de son assureur des garanties facultatives : effondrement avant réception, frais de déblaiement, garantie de bon fonctionnement, dommages intermédiaires, travaux sur existants, dommages immatériels après réception…

Après la réception des travaux, ces derniers sont couverts par les règles de droit commun énoncés aux articles suivant du Code Civil :

Art. 1792 : Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, mêmes résultant d’un vice du sol, compromettant à la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a pas lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Art. 1792-2 : (L.n° 78-12 du 4 janv. 1978) La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Art. 1792-3 : (L.n° 78-12 du 4 janv. 1978) Les autres éléments d’équipements du bâtiment font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages mentionnés à l’alinéa précédent lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

C Réception des travaux et Livraison à l’acquéreur.

1 Réception des travaux et garantie de parfait achèvement

La réception des travaux « est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter avec ou sans réserves ». Il s’agit d’un acte important puisqu’il est le point de départ des délais de garanties et de responsabilités.

En présence du maître d’ouvrage et des entreprises, le maître d’œuvre procède à la réception des ouvrages, c’est-à-dire à la vérification de leur conformité aux plans, descriptif et pièces de marchés de travaux, à l’examen de la mise en œuvre, à la qualité de leur finition, ceci pour le compte du maître d’ouvrage, dont la compétence technique est juridiquement inexistante. Il doit constater tous les vices apparents toute omission peut être source de litige dans l’avenir, d’où l’importance de signaler tous les vices apparents.

Le maître d’œuvre convoquera toutes les entreprises pour la réception des ouvrages, si ce n’est pas fait, la réception n’est pas opposable aux entreprises non convoquées. Les réserves qui y sont mentionnées doivent être claires et non générales.

Les désordres (même de nature esthétique) ainsi signalés à la réception ou apparus dans un délai de 1 an relève de la garantie de parfait achèvement.

La police dommage-ouvrage peut jouer pendant le délai de garantie de parfait achèvement à la condition qu’une mise en demeure ait été adressé à l’entreprise soit restée infructueuse pendant 90 jours.

2 Livraison Acquéreur

Le client reçoit les clés en échange du versement du solde du prix au promoteur, soit 5%. Il dresse ensuite un état des lieux qui sera transmis à l’architecte, pour qu’un ordre soit donné aux entreprises sous un délai de 15 jours (sinon le maître d’ouvrage peut faire appel à une entreprise de substitution). L’acquéreur est en droit de signaler les vices apparents dans le délai d’un mois après la livraison.

Après, c’est la mise en place de la copropriété par le promoteur aidé par les gestionnaires de ventes. Il est indispensable de convoquer une assemblée générale pour transmettre au syndic provisoire le pouvoir d’être le représentant du syndicat des copropriétaires.

Conclusion :

Ainsi, on a pu voir que parce que les missions du promoteur sont variés et demandent des compétences dans des domaines multiples, il ne peut agir seul et doit tout au long des étapes qui constituent la construction d’un immeuble agir en étroite collaboration avec des professionnels spécialisés dans des domaines bien précis. Cela rejoint Paul Valery qui disait « De tous les actes, le plus complet est celui de construire ».

Les missions du promoteur immobilier
Comment la mission du promoteur immobilier s’articule-t-elles avec celle des différents intervenants, durant les différentes étapes de la construction d’un immeuble ?

Sommaire :

  1. Prospection foncière, étude de faisabilité et étude de marché
  2. Le programme et la commercialisation – Le promoteur immobilier
  3. La construction : les contrats entre le maître d’ouvrage et d’œuvre
  4. Assurances et responsabilités des entreprises de la construction