Procédures de renouvellement du bail et la propriété commerciale

By 27 August 2013

LA PROPRIETE COMMERCIALE – Section II :

La propriété commerciale est définie comme étant le droit pour le locataire d’obtenir le renouvellement du bail commercial à l’expiration du contrat ou à défaut une indemnité d’éviction.

Pour bénéficier de ce droit certaines conditions doivent être remplies, le renouvellement du bail est soumis à une procédure spéciale et le refus par le propriétaire fait naître au profit du locataire certains droits.

I- Conditions pour l’attribution de la propriété commerciale :

La location doit être relative à un local, la location d’un fonds de commerce ou location gérance ne fait pas naître le droit à la propriété commerciale.

Le locataire doit disposer d’un contrat de location régulier l’occupant même de bonne foi ne dispose pas du droit à la propriété commerciale.

L’article 1 de la loi du 25/5/77 indique le local objet du bail doit être utilisé pour une activité commerciale industrielle ou artisanale.

Dans l’article 2 de la loi, le législateur a élargi la notion de locaux qui peuvent donner lieu à un bail commercial, sont inclus :

* Les baux des locaux ou d’immeubles quand leur utilisation est indispensable à l’exploitation du fond s’il appartient au propriétaire du local ou est exercée l’activité commerciale.

* Les lieux des terrains nus sur les quels ont été édifiés postérieurement à la location des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal à condition que ces constructions aient été élevées et exploitées avec le consentement expresse ou tacite du propriétaire.

* Les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées postérieurement à la location des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal à condition que ces constructions aient été élevées et exploitées avec le consentement expresse ou tacite du propriétaire.

* Les baux des locaux abritant des établissements d’enseignement privé, le locataire doit être commerçant, un industriel ou un artisan.

Le fonds de commerce doit être exploité effectivement au moins pendant deux années successives, cette exploitation n’est pas nécessairement personnelle.

Elle peut être réalisée par les proposés du bénéficiaire ou résultés de l’exploitation par le précédant propriétaire.

L’exploitation du fonds de commerce doit être continue, les locaux loués d’une manière saisonnière ne donnent pas droit à la propriété commerciale.

II- Procédures de renouvellement du bail :

Le renouvellement du bail peut être demandé soit par le bailleur soit par le locataire.

Généralement, c’est le bailleur qui prend cette initiative en vue de modifier les clauses du contrat surtout celle relative au montant des loyers.

La demande de renouvellement est faite sous la forme d’un congé avec proposition de renouvellement moyennant un autre loyer.

Le locataire peut lui aussi, six mois avant l’expiration du bail ou à tout moment après son expiration, demander le renouvellement du bail.

La demande de renouvellement doit aux termes de l’article 5 de la loi être établie par un exploit par voie d’huissier notaire. Le propriétaire peut soit accepter de renouveler le bail soit refuser.

L’acceptation peut être tacite ou expresse, cette acceptation est tacite si le bailleur ne répond pas au bailleur dans les trois mois de la réception de la demande de renouvellement, dans ce cas le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement aux mêmes conditions et pour la même durée.

La réponse du bailleur est expresse quand il répond à la demande du locataire par voie d’huissier notaire et cela selon la même procédure que la demande de renouvellement soit pour accepter le renouvellement pour la même condition soit pour l’accepter tout en proposant de nouvelles conditions soit pour refuser.

Dans les deux derniers cas, le bailleur doit indiquer le motif de son refus ou les nouvelles conditions dans l’exploit adressé au locataire.

Cet exploit doit reproduire les dispositions de l’article 27 de la loi.

Le locataire qui veut contester soit les nouvelles conditions proposées, soit les motifs de refus de renouvellement ou qui demande le paiement de l’indemnité d’éviction doit actionner le bailleur en justice dans les trois mois de la signification du contrat.

Cette action est portée devant le président du tribunal de première instance du lieu de situation du fonds de commerce quand elle a pour objet la fixation du prix du loyer ou bien la durée de renouvellement ou une condition accessoire de ces éléments conformément aux dispositions de l’article 28 de la loi.

Dans le mois de sa signification de la décision judiciaire définitive, fixant le nouveau loyer ou les nouvelles conditions, les parties doivent, aux termes de l’article 29 alinéa 2 de la loi dresser le nouveau bail conformément aux conditions fixées par la décision judiciaire.

Si le bailleur ne fait pas parvenir dans ce délai au locataire un projet de bail conforme à la décision judiciaire, ou si un accord n’est pas conclu entre les parties, la décision judiciaire vaut contrat de location.

En dehors de ce cas ou le législateur a prévu une compétence territoriale particulière, les autres actions en justice à l’encontre du bailleur ou du locataire sont portées selon les règles de droit commun relatives à la compétence territoriale et à la compétence d’attribution et ce conformément aux dispositions de l’article 21 de la loi du 25/5/77.

Le fonds de commerce: protection et évaluation
Mémoire de fin d’études – Institut des Hautes Etudes Commerciales
Université 7 Novembre A Carthage