La forme, la durée et la résolution du contrat de bail commercial 

By 27 August 2013

LA PROTECTION DU FONDS DE COMMERCE – PARTIE I :

Chapitre 1 : LA PROTECTION DU FONDS DE COMMERCE A L’EGARD DU BAILLEUR

La valeur du fonds de commerce dépend de son exploitation, du développement de son activité et de sa clientèle qui en constitue un élément essentiel.

Pour cette raison, le fonds de commerce est protégé contre la concurrence déloyale au moyen des lois sur la concurrence et sur les droits des propriétés industrielles, littéraires et artistiques.

L’élément essentiel qui sert à rallier la clientèle consiste dans le droit au bail qui est le seul garant de la stabilité du fonds de commerce.

En raison de l’importance de cet élément, le législateur a accordé au propriétaire du fonds de commerce, le droit au renouvellement du bail ou droit de la propriété commerciale dans la loi numéro 77- 37 du25/5/77 :

La propriété commerciale est définie par la doctrine comme étant le droit pour le locataire commerçant d’obtenir soit le renouvellement de son bail à l’expiration de celui- ci, soit à défaut une indemnité d’éviction.

La loi du 25/5/77 a réglementé les conditions dans lesquelles le commerçant peut bénéficier de la propriété commerciale ainsi que les conditions de renouvellement du bail et des modalités de révision du loyer.

Section I : LE BAIL COMMERCIAL 

Le contrat de bail commercial est un contrat par lequel l’une des parties le propriétaire d’un immeuble ou bailleur s’engage à assurer à l’autre partie la jouissance des lieux moyennant un prix ou loyer. Il convient donc d’étudier la forme et la durée du bail, l’objet du bail, la cession du bail et la sous-location.

I- La forme et la durée du bail :

1- La forme du contrat :

Le contrat du bail peut être écrit ou verbal, si le contrat est constaté par un écrit, il est généralement établi pour une durée déterminée.

Le contrat est verbal non seulement quand il n’est pas constaté par un écrit mais aussi si un écrit existe mais ne fixe pas la durée du contrat.

L’article 1 de la loi du 25/5/77 pose comme condition pour que le commerçant puisse se prévaloir des dispositions légales relatives à la propriété commerciale qu’il justifie d’une exploitation pendant deux années successives d’un FC dans les locaux qui lui sont loués.

2- La durée du contrat :

Le bail commercial présente une spécialité par rapport au bail civil au niveau de la fin du contrat.

Le bail commercial ne prend pas fin par l’arrivée du terme prévu par les parties et au terme de l’article 4 alinéa 1 de la loi du 25/5/77 : 

« par dérogation aux articles 791et792 du COC, les baux soumis aux dispositions de la présente loi ne cessent que par l’effet d’un congé donné dans les délais prévus six mois à l’avance ».

Le congé doit aux termes de l’article 4 alinéa 5 de la loi être donné par un exploit d’huissier notaire.

Cet exploit doit à peine de nullité indiquer les motifs pour lesquels le congé est donné, il doit aussi contenir la reproduction intégrale des dispositions de l’article 27 de la loi qui énonce les dispositions suivantes : 

« Le locataire qui entend soit contester les motifs de refus de renouvellement invoqués par le bailleur soit demander le paiement de l’indemnité d’éviction ou qui n’accepte pas les conditions proposées pour le nouveau bail doit saisir la juridiction compétente dans les 3 mois de la notification du congé ou de la réponse du propriétaire prévue à l’article 5 de la présente loi, passé ce délai il sera forclos et sera réputé soit avoir renoncé au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction soit avoir accepté les conditions nouvelles exigées ».

Si un congé n’est pas donné ou si le congé est nul, le bail est renouvelé par tacite reconduction, dans ce cas, le contrat devient à durée indéterminée et on ne peut y mettre fin qu’en respectant la formalité du congé dans les délais prévus par la loi.

A défaut de congé signifié par le propriétaire, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail peut, au terme de l’article 5 de la loi, demander le renouvellement de son bail au propriétaire soit dans les 6 mois qui précédent l’expiration du bail soit à tout moment au cours de sa reconduction.

Cette demande doit être adressée au propriétaire par un exploit dressé par un huissier notaire.

Elle doit à peine de nullité indiquer que si le propriétaire ne fait pas connaître au locataire dans les 3 mois de la demande son acceptation ou son refus ou une acceptation sous de nouvelles conditions, le bailleur est réputé avoir accepté la demande et le bail est renouvelé pour les mêmes conditions. La demande de renouvellement doit reproduire les dispositions de l’article 27 de la loi.

3- La résolution du contrat :

Le bail peut prendre fin avant le terme prévu par les parties dans le cas de sa résolution. La résolution peut, soit être prononcée par une décision judiciaire, soit résulter d’une clause résolutoire.

La résolution est prononcée par le tribunal en cas d’infraction grave aux clauses du contrat tel que le refus de paiement des loyers ou modification de la structure de l’immeuble. La résolution judiciaire est soumise à l’appréciation souveraine du juge du fonds.

La résolution peut aussi être due à une clause résolutoire insérée dans le contrat, le juge constate dans ce cas l’existence de la clause et l’infraction commise aux dispositions du contrat et prononce un jugement constatant l’application de la clause et l’anéantissement du contrat.

Si la clause de la résolution de plein droit invoquée est relative au non- paiement du loyer, le bailleur ne peut l’invoquer et demander la mise en jeu de la clause résolutoire qu’après 3 mois de l’établissement d’une sommation de payer adressée au locataire par voie d’huissier notaire conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 25/5/77.

Cette sommation doit, à peine de nullité, mentionner l’obligation pour le locataire de payer dans le délai de 3 mois.

Ce délai peut cependant être prorogé par un accord des parties. A défaut de payement des loyers par le locataire dans le délai de 3 mois, la résolution du contrat est prononcée d’office.

Le fonds de commerce: protection et évaluation
Mémoire de fin d’études – Institut des Hautes Etudes Commerciales
Université 7 Novembre A Carthage