Droit au bail et Autres éléments incorporels – Fonds de commerce

By 27 August 2013

3- Le droit au bail :

Le droit au bail est le droit de jouissance des locaux loués et qui est particulièrement important lorsque le locataire exerce une profession commerciale, ce droit est d’autant plus important lorsqu’il y a différents phénomènes de la rareté des locaux à usage commercial.

Le droit au bail va aussi conférer au locataire commercial ce que l’on appelle « le droit à la propriété commerciale » c’est à dire un véritable droit de renouvellement du bail.

a- Le bail commercial :

■ Le contrat : le bail commercial peut être réalisé par écrit ou un contrat verbal, la durée du bail doit être au minimum de 2 ans pour acquérir le droit à la propriété commerciale, si la période est inférieure le bail ne constitue pas à proprement parler un bail commercial.

■ La chose louée : Il s’agit d’un local à usage commercial où s’exploite un fonds de commerce. La destination de ces locaux est fixée par le contrat de bail, et la loi impose au locataire d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

■ Le loyer : Le loyer des baux commerciaux est libre en principe et fixé par les parties contractantes, toutefois il connaît une dérogation lorsque l’une des parties demande sa révision après l’expiration de 3 ans depuis l’entrée en jouissance du locataire.

b- La propriété commerciale :

C‘est le droit d’obtenir le renouvellement du bail commercial à l’expiration du contrat ou à défaut de renouvellement d’obtenir une indemnité d’éviction. Le droit au renouvellement est accordé à tous les locataires commerçants qui exploitent par eux même ou par leurs préposés un fonds de commerce dans les locaux loués pour une durée minimale de deux années. Le droit au renouvellement n’a pas en principe à être invoqué par le bénéficiaire car le bail commercial qui dure deux années successives donne à son titulaire un droit de renouvellement par le fait de la loi.

Quant à l’indemnité d’éviction, elle se mesure à la valeur marchande du fonds de commerce selon des critères imposés par la pratique et l’usage de la profession à quoi il faut ajouter les frais normaux de réaménagement et de reconstruction.

Il est à signaler que les droits de chaque partie (locataire et bailleur) en ce qui concerne cette propriété commerciale auraient étudié en deuxième partie.

Les droits de propriété industrielle et commerciale ou droits intellectuels :

On range traditionnellement sous ce titre :

Les brevets d’invention : c’est un titre qui donne droit aux chercheurs et aux industriels qui ont découvert une invention d’avoir le monopole exclusif de son utilisation pendant un certain temps.

Marque de fabrique : C’est un signe apposé sur les produits d’un commerçant pour les distinguer de ceux des concurrents et pour leur conférer un pouvoir attractif sur la clientèle.

Est considéré comme marque de fabrique le nom patronymique sous une forme distinctive, une dénomination, emblème, relief, empreinte, cachet, et c…

Dessins et Modèles industriels : Ils relèvent de l’esthétique industrielle.

Le dessin peut être défini comme étant une combinaison de lignes et de couleurs sur une surface plane.

Les droits de propriété littéraire et artistique : Les auteurs d’œuvres littéraires ou artistiques jouissent durant leur vie entière du droit exclusif de vente, de reproduction de représentation et de distribution de leurs ouvrages sur tout le territoire tunisien.

4- Autres éléments incorporels :

L’article 189 du code de commerce mentionne : « tout autre bien nécessaire à l’exploitation du fonds ».

Il faut par conséquent considérer comme faisant partie du fonds de commerce certaines licences et autorisations administratives d’une part et certaines créances et dettes d’autre part.

a- les licences et autorisations administratives :

L’exercice de certaines activités commerciales est subordonné à des licences ou autorisations administratives.

Elles sont en principe personnelles c’est à dire qu’elles ne font pas parie du fonds de commerce et ne peuvent pas être cédées avec lui.

Toutefois, certaines licences et autorisations administratives sont objectives et en conséquence elles font partie du fonds de commerce, elles peuvent être alors cédées, louées avec le fonds.

b- Les créances et les dettes :

Le principe est que les créances et les dettes ne font pas partie du fonds de commerce. Cependant, certains contrats conclu par le commerçant passent en vertu de la loi à celui qui bénéficie du fonds ( contrats de travail, contrats d’assurance ) .

II- Les éléments corporels :

1- Le matériel :

Il s’agit d’une machine, de l’équipement, des outils qui vont servir à l’exploitation du fonds de commerce.

Ils peuvent être absolument essentiels, il s’agit d’équipement de transport, comme il peut être inexistant par exemple un fonds de commerce de distribution, un bureau d’étude.

2- Les marchandises :

On parle surtout des stocks mais ces marchandises peuvent être inexistantes.

Toutefois, il faut appliquer une distinction entre matériel et marchandises et pour cela il faut appliquer un critère de bon sens ; le matériel est un élément stable au sein du fonds de commerce alors que les marchandises qui ont vocation à être vendues constituent un élément fugitif.

Il faut signaler qu’en matière du nantissement du fonds de commerce les marchandises ne font pas partie de l’assiette d’évaluation.

Le fonds de commerce: protection et évaluation
Mémoire de fin d’études – Institut des Hautes Etudes Commerciales
Université 7 Novembre A Carthage