L’histoire et l’évolution des centres commerciaux

By 27 July 2013

“… croissance des surfaces commerciales qui chutent de 40%.
Le succès des premiers centres commerciaux durant les 10 premières années amène, malgré la loi Royer, à élargir le positionnement des centres commerciaux qui s’ouvrent dès lors dans toute la France, dans les villes moyennes et plus uniquement dans les grandes agglomérations, tout en conservant le modèle …”

Ecole nationale supérieure de l’architecture de Lyon

Mémoire de fin d’étude

Formation en Qualité Environnementale du Bâtiment

Les Centres Commerciaux face au développement durable

Bary Christopher

1. Introduction
a. Qu’est-ce qu’un centre commercial ?

Un centre commercial est un bâtiment qui comprend, sous un même toit, un ensemble de commerces de détail logés dans des galeries. Il se définit comme un ensemble d’au moins 20 magasins qui totalisent une surface commerciale utile minimale de 5 000 m².

Les centres commerciaux se découpent selon cinq groupes1 :
_ Les Centres Commerciaux Super Régionaux :
Leur surface GLA (cf. Lexique) est supérieure à 80 000 m² et/ou ils totalisent au moins 150 magasins et services.

_ Les Centres Commerciaux Régionaux :
Leur surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou ils totalisent au moins 80 magasins et services.

_ Les Grands Centres Commerciaux :
Leur surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou ils totalisent au moins 40 magasins et services.

_ Les Petits Centres Commerciaux :
Leur surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou ils totalisent au moins 20 magasins et services.

_ Les Centres à Thèmes :
Ce sont des centres commerciaux spécialisés, par exemple dans l’équipement de la maison ou les boutiques de fabricants.

b. Une démarche de Développement Durable

Selon le rapport Brundtland de 1987, « le développement durable est un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs ».

En d’autres termes, c’est un processus qui conduit à l’amélioration du bien-être des

Hommes. Plusieurs aspects sont pris en compte : l’activité économique le bien-être matériel bien sûr mais aussi la santé, l’éducation et la préservation de l’environnement.

Le développement durable comprend 3 éléments majeurs : l’équité sociale, la préservation de l’environnement et l’efficacité économique.

Les 3 piliers du développement durable :

Ministère de l’écologie et du développement durable
Source : Ministère de l’écologie et du développement durable

Plusieurs principes régissent le développement durable : la solidarité entre les Hommes, la responsabilité, la diversité culturelle, la participation de chacun au processus d’amélioration et le principe de précaution.

L’émergence du développement durable date des années 60 où l’on a vraiment pris conscience des conséquences de l’activité humaine sur l’environnement.

Mais c’est le Sommet de la Terre à Rio en 1992 qui a marqué un tournant décisif dans cette émergence. De nombreux pays se sont concertés afin de proposer des actions concrètes encore applicables aujourd’hui.

Après la réunion du G8 à Denver en juin 1997, où les principaux pays pollueurs ont réclamé la fixation d’objectifs plus réalistes et le report de leur respect à l’échéance de 2012, on a mis au point le protocole de Kyoto.

Il s’attaque aux émissions de six gaz à effet de serre:

– le dioxyde de carbone (CO2), ou « gaz carbonique »
– le méthane (CH4)
– l’oxyde nitreux (N2O)
– les hydrofluorocarbures (HFCs)
– les hydrocarbures perfluorés (PFCs)
– l’hexafluorure de soufre (SF6)

Globalement, les principaux pays pollueurs se sont engagés à réduire leurs émissions de gaz à effet de serre d’au moins 5%, par rapport aux niveaux de 1990, durant la période 2008-2012. Les états membres de l’Union Européenne doivent réduire collectivement leurs émissions de gaz à effet de serre de 8% entre 2008 et 2012.

Ces objectifs, ratifiés par plus de 180 pays, restent encore anecdotiques. Des conférences ont suivies comme Poznan, Bali et la dernière en date, Copenhague mais elles n’ont pas abouti à un réel positionnement des différents chefs d’états. Cependant, elles ont engendrées une prise de conscience de l’ensemble de la population mondiale.

c. La QEB

Cette prise de conscience durable a amené le secteur du bâtiment à se poser des questions sur la qualité de son patrimoine bâti par rapport à une démarche durable et environnementale. C’est de cette philosophie qu’est née la Qualité Environnementale du Bâti (QEB) lancée au début des années 90. Elle est portée par l’association de la Haute Qualité Environnementale (HQE), elle-même issue de cette volonté d’améliorer le patrimoine bâti. Cette association HQE définit la QEB comme tel :

« La Qualité Environnementale d’un Bâtiment est l’aptitude de l’ensemble des caractéristiques intrinsèques du bâtiment, des équipements et de la parcelle à satisfaire les exigences liées à la maîtrise des impacts sur l’environnement extérieur et la création d’un environnement intérieur confortable et sain. »2

Elle est aujourd’hui au centre d’un mouvement important qui concerne l’ensemble du monde du bâtiment. Il ne s’agit pas d’une réglementation ni d’un label, mais d’une démarche volontaire de management de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments.

Elle peut être certifiée et être étendue à d’autres objets, l’aménagement de zones par exemple. On parle aussi plus largement de “Qualité environnementale du cadre bâti” (QECB).

En ce qui concerne le monde du Commerce et plus particulièrement les centres commerciaux en France, ils ont longtemps été oubliés par cette démarche. Aujourd’hui, il y a une véritable volonté de certains promoteurs qui, motivés par les retombées d’une telle démarche, ont demandé et assisté à la création d’un référentiel dédiés aux centres commerciaux (détaillée dans la 2ème partie de cette étude).

2. Les centres commerciaux d’hier à demain
a. L’histoire des centres commerciaux

Les véritables centres commerciaux, aménagés pour regrouper plusieurs commerces sur un même lieu, naissent aux Etats-Unis au début du XXème siècle ; avec le Roland Park, érigé au cœur d’un quartier de Baltimore en 1908.

Market Square à Lake Forest
Market Square à Lake Forest

Puis, plusieurs autres bâtiments se sont inspirés du modèle des cités-jardins. Situés en périphérie des villes, ils véhiculent le désir de fuir la surpopulation et la pollution citadine. Les deux prototypes de ces nouveaux centres commerciaux sont le Market Square, bâti en 1916 à Lake Forest (Illinois), et le Country Club Plaza, construit en 1922 à Kansas City (Missouri).

le Country Club Plaza, construit en 1922 à Kansas City (Missouri)

Ce dernier est bâti sur le modèle d’un grand magasin et constitue le noyau de développement d’un vaste quartier résidentiel. Au fur et à mesure de l’extension de la ville, le modèle est reproduit dans d’autres nouveaux quartiers. Cette évolution est étroitement liée au développement de l’automobile, qui devient le pivot de l’aménagement de ces « shopping centers ».

Parly 2 au Chesnay
Parly 2 au Chesnay

Jusqu’à la fin des années 1960, la France ne compte que des galeries commerciales. Les deux centres commerciaux pionniers sont Parly 2 au Chesnay, en région parisienne, et Cap 300, à Saint-Laurent du Var sur la Côte d’Azur. Issus directement du modèle américain, ils ouvrent leurs portes en 1969. A cette époque, le schéma directeur de la région parisienne prévoit la création de cinq villes, qui seront dotées d’une dizaine de vastes pôles commerciaux. Ces derniers ouvrent entre 1971 et 1981 : la Belle Epine à Thiais (1971), Vélizy 2 (1972), les 3 Fontaines à Cergy- Pontoise (1972), Créteil Soleil et Rosny 2 (1973), Evry (1975) et les Quatre Temps à la Défense (1981).

les centres commerciaux

En province, les centres commerciaux servent plutôt à la reconquête des quartiers délaissés comme ceux de La Part Dieu à Lyon (1975) et de La Bourse à Marseille (1977). Leurs concepteurs sont des aménageurs publics, qui défendent l’implantation de grands centres commerciaux en centre villes, ou de promoteurs spécialisés dans ce secteur.

la Belle Epine à Thiais
la Belle Epine à Thiais

L’évolution des centres commerciaux, cadre réglementaire

b. L’évolution des centres commerciaux, cadre réglementaire

De nombreux mouvements ont modulé les constructions des centres commerciaux en France depuis leur apparition en 1969.

Le modèle américain d’après guerre a influencé la vie française dans de nombreux domaine (cinéma, construction,…) et le commerce n’a pas échappé à cette tendance. Les premiers centres commerciaux cherchaient à attirer les femmes au foyer de l’époque, dans les commerces avec un choix et une gamme de produit très large. Cette époque a coïncidé avec le développement de la voiture en créant une liberté de déplacement. L’activité incessante de la ville, et le manque de surface aménageable dans les centre amènent les centres commerciaux à sortir des grandes agglomérations et à attirer les consommateurs dans des super-supermarchés avec un choix très large (vêtements, high-techs, nourritures…).

L’histoire et l’évolution des centres commerciaux

Le 31 décembre 1973 voit le ralentissement de l’ouverture des centres commerciaux avec le vote de la loi Royer. Cette loi n’autorise la création de surfaces commerciales qu’à des Commissions Départementales d’Urbanisme Commercial (CDUC) composées de représentants des différents secteurs du commerce, d’élus locaux et, de représentants de consommateurs. Cette loi est favorable à des marchandages sans relation avec l’urbanisme commercial ou l’aménagement du territoire. Aussi, ce régime des CDUC a pour effet de ralentir la croissance des surfaces commerciales qui chutent de 40%.

Le succès des premiers centres commerciaux durant les 10 premières années amène, malgré la loi Royer, à élargir le positionnement des centres commerciaux qui s’ouvrent dès lors dans toute la France, dans les villes moyennes et plus uniquement dans les grandes agglomérations, tout en conservant le modèle favorisant l’utilisation de la voiture.

La multiplication de ces centres commerciaux avec une grosse augmentation en 90-92 conduira, en janvier 1993, au vote de la loi Sapin qui réduit (de 20 à 7) le nombre des membres des commissions départementales rebaptisées CDEC (Commission Départementale d’Equipement Commercial) et crée une instance d’appel de leurs décisions politique et indépendante, la Commission Nationale d’Equipement Commercial (CNEC).

La crise du commerce de proximité, dont les gestionnaires ont souvent une influence politique, amène un gel de 6 mois sur les créations de surfaces commerciales supérieures à 300 m2. Les conditions de sortie de ce régime d’exception sont fixées par la loi Raffarin du 5 juillet de la même année qui durcit très sensiblement les conditions d’octroi des autorisations de création.

La loi de modernisation de l’économie (LME) voté en 2008 a relancé les ouvertures des centres commerciaux. Ce régime permet la création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente de plus de 1 000 m2, ainsi que l’extension de la surface d’un magasin ayant déjà atteint 1000 m2 ou devant les dépasser du fait de la réalisation du projet. Ainsi, l’implantation et l’extension des magasins présentant une surface de vente de moins de 1000 m2 (contre 300 m2 auparavant) sont désormais libres.

c. Les Centres Commerciaux d’aujourd’hui

Etat des lieux

Ils sont aujourd’hui près de 700 en France «représentant plus de 14 500 000 m² et accueillant près de 32 000 commerces qui réalisent 116 milliards d’euros de chiffre d’affaires».

Les Centres Commerciaux d’aujourd’hui

Ainsi, après un départ un peu tardif par rapport à ses voisins, comme expliqué dans l’histoire des centres commerciaux, la France bat aujourd’hui des records de densité commerciale avec des enseignes (Carrefour, Décathlon, Norauto, Castorama, Kiabi…) qui ont conquis toute l’Europe.

Aujourd’hui, le patrimoine étant ancien, on constate une ré-augmentation du nombre d’ouvertures des centres commerciaux. On remarque également une part importante du patrimoine commercial qui est réhabilité ainsi que de nombreuses extensions pour les centres commerciaux qui enregistrent un fort chiffre d’affaires.

Dans les quatre prochaines années, on évalue le nombre d’ouvertures à plus de 142 espaces commerciaux, soit environ 35.5 ouvertures par an ce qui présenterai un bilan que l’on avait plus vue depuis les années 75.

Sommaire  :
1. Introduction
a. Qu’est-ce qu’un centre commercial ?
b. Une démarche de Développement Durable
c. La QEB
2. Les centres commerciaux d’hier à demain
a. L’histoire des centres commerciaux
b. L’évolution des centres commerciaux, Cadre réglementaire
c. Les Centres Commerciaux d’aujourd’hui
d. L’avenir du bâti des centres commerciaux en France
e. Usages des centres commerciaux, quel avenir pour demain ?
f. En conclusion, la Vision des Promoteurs/Maitrise d’Ouvrage
3. Les centres commerciaux face au Développement durable
a. Contexte Référentiel
La Démarche HQE
La Démarche Breeam
POS, Schéma Directeur, Plan de Déplacement
b. Bilan à travers les 8 thèmes du Breeam
Energie
Transport
Pollution
Matériaux
Eau
Utilisation de l’espace et écologie
Santé et bien être
Maintenances des installations et équipements techniques
Conclusion

  1. L’avenir du bâti des centres commerciaux en France
  2. Usages des centres commerciaux, quel avenir pour demain ?
  3. Les centres commerciaux face au Développement durable
  4. Bilan énergétique des Centres Commerciaux actuel