3.1.3 Etude financière
3.1.3.1 Plan de financement initial
Il consiste à remplir un tableau regroupant :
* Côté gauche : tous les besoins financiers durables de l’entreprise :
- les frais d’établissement,
- les «équipements» au sens large qu’il faut acheter
- le besoin en fonds de roulement (BFR), c’est-à-dire le montant d’argent utilisé en permanence, tant dans l’achat que dans les délais de paiement que l’on va être obligé d’accorder aux clients (argent dû en permanence par les clients).
* Côté droit : toutes les ressources financières durables :
– qui sont apportées par le porteur du projet (apports personnels),
– qu’il faudra trouver en complément (prise de participation de tiers, prime ou subvention, emprunt à moyen ou long terme).
Les totaux des deux colonnes doivent être égaux. Par conséquent si la somme des apports (éventuellement majorés de primes ou subventions), reste inférieure au total des besoins durables il faudra combler cette différence par un financement externe.
3.1.3.2 Compte de résultat prévisionnel
Le compte de résultat peut être établi soit sous forme de liste soit sous la forme classique et plus simple d’un tableau :
* Coté gauche : ensemble des charges (achats et frais généraux) de l’exercice :
- charges prévisibles d’exploitation (un plan comptable pourra servir de liste-type),
- dotation aux amortissements pour les investissements achetés (si, bien sûr, ils sont amortissables),
- charges financières induites par le «financement externe» qui a été déterminé pour équilibrer le plan de financement initial.
* Côté droit : produits (chiffre d’affaires) de l’exercice
– chiffre d’affaires et éventuellement les autres produits (financiers ou exceptionnels). Tous les montants sont à porter pour leur montant hors taxes (sauf en cas de non assujettissement à la T.V.A.).
A ce stade, le compte de résultat ne peut pas être définitivement arrêté, car il est possible que la situation de trésorerie au cours des premiers mois nécessite le recours à des crédits bancaires à court terme. Si c’était le cas, il faudrait bien sûr incorporer aux charges financières déjà inscrites les agios y afférents. Ce calcul nécessite d’établir le plan de trésorerie.
3.1.4 Local professionnel
Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez vous assurer, préalablement à votre installation, que l’affectation du local à un usage professionnel n’est pas interdite par la loi ou un règlement de copropriété auquel est soumis l’immeuble.
3.1.4.1 Les baux professionnels
Ils sont régis par l’article 57-A de la loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986, modifiés par les articles 1708 et suivants du code civil. Ils sont partiellement réglementés en ce qui concerne la forme (obligatoirement écrite) et la durée (au moins égale à 6 ans). Les autres conditions de la location sont déterminées librement par les parties ou, à défaut, par le code civil.
3.1.4.2 Les baux à usage mixte
Ils sont soumis aux mêmes règles que les baux d’habitation ; ils relèvent donc de la loi « Mermaz » du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994. Un bail écrit est nécessaire, sa durée est de 3 ans (personne physique) ou de 6 ans (personne morale). La fixation du loyer est réglementée. Vous bénéficiez d’un droit au renouvellement au bail, sauf en cas d’abandon de l’usage d’habitation.
3.1.4.3 Transformation d’un local d’habitation en local professionnel
L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) stipule que la transformation d’un local à usage d’habitation en local à usage professionnel est interdite dans les communes de plus de 200000 habitants et dans les communes des département des Hauts-de-Seine, de la Seine Saint Denis et du val de Marne. Dans les autres communes, cette transformation s’effectue librement. Il ne peut être dérogé à cette interdiction que par autorisation administrative préalable et motivée, délivrée par le Préfet après avis du Maire.
3.1.4.4 L’exercice « chez soi »
Il s’agit d’un exercice sur votre lieu d’habitation, que vous soyez propriétaire ou locataire, soumis à un bail classique d’habitation. Une récente loi (DDOEF du 2 juillet 1998) permet d’exercer une activité professionnelle dans un local d’habitation à la triple condition que :
- une partie seulement du logement soit affectée à l’activité,
- l’activité soit exercée par l’occupant, ayant sa résidence principale dans ce local,
- l’activité n’amène pas l’intéressé à recevoir des clients ou de la marchandise.
Elle ne s’applique donc pas à un cabinet d’ostéopathie ; cependant le Préfet peut autoriser une activité professionnelle dans le local d’habitation principal du chef d’entreprise, après demande auprès de la préfecture par le propriétaire ou le locataire avec l’accord du propriétaire.
