Le financement des investissements économiseurs d’énergie

Synthèse – Chapitre 6 :
1. Introduction
Nous avons essayé dans nos chapitres précédents de donner une vue globale sur la situation du logement social, son mode de fonctionnement, et la façon d’intégrer la problématique des économies d’énergie.
Nos tenterons dans ce dernier chapitre de récapituler tous les éléments qui font qu’un investissement économiseur d’énergie peut être réalisé avec plus ou moins de difficulté et de résultat.
Nous allons décomposer notre analyse en quatre points pour couvrir l’ensemble des enjeux liés à un projet de réduction des économies d’énergie. Ces points sont : le choix du projet, son financement, sa réalisation, et enfin ses conséquences sur la SISP et sur ses locataires. Des solutions sont données quand elles existent. Lorsque ça n’est pas le cas, un « ? » le signale. Si possible, des propositions seront alors envisagées.
2. Analyse
Choix et définition des projets
Quels sont les éléments qui favoriseront le choix d’un projet économiseur d’énergie?
Frein : le cadastre technique actuel n’est plus pertinent. Il ne permet pas de définir clairement les priorités.122
Solution : Un nouveau cadastre sera mis en place dès 2011 et les exigences de certification des bâtiments permettront de mieux connaître l’état du patrimoine. On pourra par exemple mettre la priorité sur les bâtiments qui ont un K supérieur à 200.
Levier : Le message environnemental bien intégré à tous les niveaux :
o les SISP sont demandeuses de projets liés aux économies d’énergie
o Les locataires sont mieux informés sur le fait qu’il est possible de se loger en dépensant moins et demandent (via les conseils consultatifs des locataires par exemple) que les gestionnaires soient attentifs à ce que les logements soient énergétiquement plus efficaces (et plus confortables).
o La SLRB veillera à ce que les aspects énergétiques soient encore mieux pris en compte, même en dehors du cas du neuf passif, et de la rénovation lourde basse énergie (via un cahier des charges volontariste).123
o Les exigences légales imposent que les rénovations tiennent compte de l’aspect énergétique, tout comme elles suivent déjà les prescriptions du code du logement.124

122 Etat de l’existant (p. 39)
123 La S.L.R.B. et le développement durable (p. 34)
124 PEB en Région de Bruxelles-Capitale (p. 57)

Le financement
Quels éléments aident ou handicapent le financement des investissements économiseurs d’énergie ?
Frein : les financements sont inférieurs aux beso ins125 … mais les budgets débloqués n’ont pas encore été dépensés126.
Solution : Ceci est dû à la lenteur d’exécution des projets. Les solutions sont données au point suivant « la réalisation du projet »
Frein : mauvaise connaissance du principe du tiers investisseur.127
Solution : Un mécanisme est en train d’être mis au point au cabinet d’Evelyne Huytebroeck, actuelle ministre de l’environnement à la Région, afin de faciliter l’appel à un tiers investisseur fédéral (Fedesco). Fedesco permet de bénéficier d’un mécanisme de financement avantageux et s’adresse aux organismes fédéraux. L’idée serait de créer une entité qui dépendrait du fédéral et qui regrouperait idéalement l’ensemble des SISP.
Levier : primes à l’énergie de la Région et de la Commune pour l’aide aux investissements.128
Frein : mais impossibilité de tenir compte des primes à priori, à cause du temps nécessaire à la réalisation des projets.129
Solution : ? (1)
Frein : pas d’avantage fiscal dans le cas d’investissement bénéficiant à des tiers.130
Solution : Le contexte politique et budgétaire actuel fait qu’il n’y a pas de volonté de changer la situation
Levier : financement de projets par Beliris131, le problème d’équité entre locataires du au mode de financement a été réglé.132

125 Bilan actuel (p. 27) et Comment les budgets sont-ils accordés ? (p. 33)
126 Constructions et rénovations (p. 39)
127Tiers investisseur (p. 70)
128 Primes régionales (p. 65)
129 Primes pour l’énergie (p. 67)
130 Aides fédérales dans le cas des logements sociaux (p. 64)
131 Accords de coopération Beliris (p. 35)
132 Calcul du loyer (p. 36)

La réalisation du projet
Quels sont les facteurs qui font qu’un projet arrivera à son terme dans des temps raisonnables ou pas ?
Frein : le manque de personnel capable de suivre les projets.133 Les SISP ont des régies ouvrières mais ce n’est pas ce qu’il faut pour gérer des projets de construction ou de rénovation. Ce personnel est payé sur le budget propre (et parfois déficitaire) des SISP, d’où la difficulté d’avoir du personnel supplémentaire.
Solution : création d’une cellule d’expertise au niveau régional (budget régional)134
Frein : la difficulté de rénovation des bâtiments classés135
Solution : un plan de gestion permettra une prise de décision plus rapide en définissant par avance toute une série d’interventions qui seront possibles. Il faut établir les conditions d’un dialogue permanent et trouver une solution aux blocages. Même s’il existe des cas malheureux, ce n’est pas la principale cause de blocage des chantiers. Cela peut être aussi un avantage car les bâtiments classés bénéficient de sources de financement différentes.
Frein : lourdeur des procédures des marchés publics136
Solution : ? (2)
Frein : lourdeur des procédures de rénovation137
Solution : adapter les procédures pour la rendre plus rapide tout en préservant les objectifs de contrôle. Eviter par exemple lors du processus de décision les allers-retours entre les SISP et la SLRB. Pas de proposition plus concrète envisagée. → ? (3)

133 Constructions et rénovations (p. 39)
134 Ibid.
135 Ibid.
136 Ibid.
137 Ibid

Conséquences sur les SISP et leurs locataires
Frein : Pour les SISP, il n’y a pas de différence au point de vue loyer perçu si un investissement réalisé est lié ou pas à des économies d’énergie.
Solution : Il faudrait un mode de calcul qui permette d’augmenter les loyers (bénéfice pour la SISP) tout en diminuant les coûts d’occupation (bénéfice pour locataire). → ? (4)
Levier : la diminution des charges pour les locataires peut théoriquement bénéficier à la société de logement car, cela diminue le risque d’arriérés des loyers et des charges qui pèsent sur les finances des SISP.
Levier : La diminution des charges est en accord avec la mission des sociétés de logements sociaux de fournir un logement décent à des locataires. Et elle correspond à l’objectif de la SLRB de diminuer le coût d’occupation (loyer+charges) des logements.
Frein : peu ou pas d’avantage lors des premières années si il est fait appel à un tiers investisseurs138. Il y a également un risque d’iniquité entre les locataires.
Solution : ? (5)
Frein : l’électricité produite par la cogénération ou les panneaux photovoltaïques d’un logement collectif est revendue à bas prix aux producteurs d’énergie. Elle ne peut être utilisée que pour les consommations des communs.139
Solution : Tout d’abord, il faut noter que cela représente tout de même un avantage pour les locataires. Des diminutions de charge annuelle de l’ordre de 200€ par locataires sont possibles. La proposition actuellement sur la table au cabinet de la Ministre de l’Environnement est d’offrir une surcote avec les certificats verts afin de compenser le bas prix de l’électricité revendue. C’est en tout cas la seule solution que les fournisseurs d’énergie semblent accepter. La SISP percevrait donc un plus grand bénéfice, mais la situation pour les locataires serait inchangée. → ? (6)
Frein : Comportement moins économe si les charges diminuent.140 Les personnes ont en effet tendance à relâcher leurs efforts d’économie lorsqu’elles entrent dans un logement qui permet des consommations plus basses que leur habitation précédente.
Solution : → ? (7)

138 Tiers investisseur (p. 70)
139 Production d’électricité dans le cas des logements sociaux (p. 68)
140 Utilisation de l’énergie (p. 3

Frein : Les investissements font augmenter les loyers de base.141
Solution : cet impact est déjà atténué que le loyer réel lui est de toute façon limité par les revenus du locataire. Mais l’objectif, rappelé par la SLRB, sera de faire diminuer le coût d’occupation des logements.
Comment y parvenir ? → ? (8)
3. Propositions
Plusieurs points qui posent problèmes et sont toujours sans solution. Nous allons donc émettre quelques idées ou propositions.
3.1. Les procédures et les primes
Sur ces points (questions 1, 2 et 3), je n’ai pas de proposition à faire. Le fait que les primes ne soient pas connues à l’avance est un enjeu mineur, mais la révision des procédures peut avoir un impact important sur la rapidité d’exécution des projets.
3.2. Les loyers
Comment inciter les SISP à réaliser des investissements économiseurs d’énergie alors que l’impact sur le loyer est indépendant de la nature de l’investissement (questions 4 et 8). Comment favoriser la diminution du coût d’occupation ? Pour cela, il faudrait réévaluer le mode de calcul du loyer. Voici une proposition allant dans ce sens.
Pour un bâtiment donné, le coût réel du loyer est connu. On y ajoute des charges de chauffage théoriques qui correspondent à l’objectif visé. Par exemple 30 kW/m².an, ce qui correspond aux performances d’une maison très basse énergie. En faisant la somme, on obtient un coût d’occupation théorique qui représenterait un objectif à atteindre. Suite à des travaux, on a un nouveau loyer (augmenté) et de nouvelles performances énergétiques qui doivent de toute façon être évaluée suite à l’obligation de certification du bâtiment. On dispose donc de tous les chiffres pour calculer un second coût d’occupation théorique. S’il est inférieur au premier qui représentait l’objectif, alors la SISP pourra percevoir la différence. Cet avantage pourra être limité dans le temps ou on pourra faire baisser la consommation ciblée pour s’adapter à des exigences croissantes.
Avec
S = Subside. Accordé si positif.
L1 = loyer réel avant travaux
L2 = loyer réel après investissement
C1 = charges théoriques correspondant à un objectif de performance énergétique
C2 = charges théoriques correspondant aux performances du logement après travaux

141 Calcul du loyer (p. 36)

Pourquoi ne pas utiliser des consommations réelles au lieu de consommations théoriques ? Lorsque la production de chaleur est collective, il est en effet possible pour la société de logement de connaître les consommations individuelles des locataires. Mais ce n’est pas le cas pour les consommations électriques ou lorsque tout ou partie de la chaleur est produite individuellement. Il y a donc d’abord un problème d’accès au données, mais surtout, une question de respect de la vie privée. Ensuite, si on se base sur les consommations réelles, on verra des différences apparaître entre les logements. Les différences seront dues aux habitudes de consommations, mais aussi au nombre de personnes occupantes, à leur mode de vie (occupation permanente pour les personnes âgées par exemple), de l’exposition du logement au vent et au soleil, etc. Je pense que vouloir prendre tous ces éléments en compte:
– est inutilement complexe;
– serait une immixtion injustifiée, étant donné le but de notre démarche, dans la vie privée;
– risque de créer une injustice entre locataires. Car sur cette base, une personne jeune et avec un emploi (et donc consommant moins) serait plus rentable pour la SISP qu’une personne âgée qui reste chez elle et chauffe son appartement en permanence.
Se baser sur des consommations théoriques représente une approximation de la réalité, mais ce mode de subventionnement pourrait cependant représenter pour les SISP un incitant à aller dans la direction recherchée. De plus la démarche a l’avantage d’être identique, quelque soit le mode de production de chaleur utilisé par le logement.
3.3. Les comportements
La proposition suivante portera sur les attitudes de consommation de locataires (question 7). Nous avons vu dans notre premier chapitre que lorsque des personnes emménagent dans un logement dont les charges sont moins élevées qu’auparavant, il est difficile de leur demander plus d’effort dans la maîtrise de leur consommation. Bruxelles Environnement organise chaque année un concours « bâtiment exemplaire »142 récompensant des projets prometteurs de bâtiments visant des performances environnementales élevées. Les consommations et les comportements des personnes sont suivis sur la durée afin de mieux évaluer le bilan des efforts consentis. Le résultat de cette analyse pourra nous donner une base de réflexion plus objective, mais en attendant, je pense qu’il serait bénéfique d’effectuer une guidance auprès des personnes qui emménageront dans des bâtiments énergétiquement performants, ceci afin de profiter pleinement des bénéfices de l’investissement réalisé.
3.4. Les bénéfices des locataires
Le but serait ici de répartir de façon équitable les bénéfices des investissements entre les locataires (cas du financement par tiers investisseur qui ne fait sentir pleinement ses effets qu’après plusieurs années) et entre les locataires et les SISP (cas de la cogénération qui crée des revenus pour la société de logement grâce aux certificats verts).

142 Document sur internet, accédé en août 2010, http://www.bruxellesenvironnement.be/Templates/Professionnels/informer.aspx?id=3334&langtype=2060

Si on sépare ces deux situations, il est difficile d’imaginer une raison qui ferait qu’une SISP serait prête à se passer des gains donnés par les certificats verts. Si, d’un autre côté on regarde isolément le problème du tiers investisseurs, on ne peut pas non plus penser à un système ou soit la SISP, soit la SLRB donnerait de l’argent aux locataires pour compenser les bénéfices pris les premières années par le tiers investisseur. Car à moins d’espérer des résultats médiocres (économies faibles ou peu de projets), cela risque de représenter des sommes importantes.
Mais combinons maintenant ces deux situations. C’est d’ailleurs souvent ce qui se passe dans la pratique puisque les investissements permettant de bénéficier de certificats verts sont propices à l’utilisation du mécanisme du tiers investisseur. On peut imaginer que la SISP utilise tout ou partie de ses certificats verts pour faire baisser les charges de ses locataires.
En contrepartie, la SISP recevrait des subsides par le principe présenté plus haut pour les loyers (point 3.2.). Il faudrait peut-être mettre des conditions telles qu’une limite à la quantité de certificats verts qui peut être « transférée » aux locataires, ou l’obligation de ventiler le montant des certificats sur l’ensemble des locataires de la SISP. Ce qui pourrait se faire par l’utilisation d’un coefficient (ex : 50% des certificats pour les locataires du bâtiment où les investissements on été réalisés, 50% pour les autres locataires de la SISP). Le but serait de parvenir à faire baisser suffisamment les charges pour que la SISP reçoive des subsides, mais en même temps de ne pas concentrer les bénéfices des certificats verts sur un nombre trop restreint de locataires. On pourrait de cette façon réduire les inégalités entre ceux qui habitent dans un logement qui a pu bénéficier d’investissements, et ceux pour qui ça n’est pas le cas.
La réflexion doit être poussée plus loin pour que l’on s’assure d’avoir un mécanisme à la fois simple, équitable, et avantageux. Il est en tout cas nécessaire qu’il soit combiné avec la mesure d’incitation prise pour les loyers pour que les sociétés de logements puissent récupérer une partie des bénéfices liés aux certificats verts. Ce système permettrait d’inciter les SISP à combiner les mesures de production d’énergie renouvelable avec des mesures d’isolation des bâtiments, ce qui est d’ailleurs le bon sens, afin d’atteindre les objectifs de réduction du coût d’occupation des logements.
Conclusion
La réalisation d’économies d’énergie est un enjeu essentiel. L’évolution des coûts de l’énergie est emprunte de grandes incertitudes, et des envolées comme celles que nous avons connu récemment peuvent encore se répéter. Le problème se fait ressentir de façon encore plus aigüe lorsque les personnes concernées sont précarisées. La seule et unique manière de s’en prémunir est de diminuer la dépendance envers ces ressources non- renouvelable. Au risque de rendre inutiles les efforts consentis pour fournir un logement à un loyer acceptable.
Les principaux points de blocage cette stratégie ne viennent pas de la difficulté à faire passer un message environnemental, car les avantages de cette démarche sont de plus en plus compris, acceptés et même recherchés aux différents niveaux concernés. Les difficultés du secteur des logements sociaux découlent principalement du grand nombre d’intervenants. Pas uniquement dans la relation verticale payeur-gérant-locataire qui lie un locataire à sa société de logement financée par la SLRB. Il s’agit également d’interrelations complexes liant les locataires entre eux et les SISP entre elles et à des nombreux autres intervenants comme les fournisseurs d’énergie, l’Etat Fédéral, les Communes. Cela a principalement deux conséquences : un alourdissement des procédures destinées à veiller à ce que chacun tienne son rôle; et la nécessité de faire des choix dont les bénéfices profiteront à l’ensemble des intervenants si on veut obtenir un consensus.
Pour certains de ces blocages, des solutions sont déjà en préparation. Pour les autres cas, nous avons avancé des propositions allant dans le sens d’une incitation à la baisse du coût d’occupation du logement, et donc des charges.
Lire le mémoire complet ==> (Les économies d’énergie dans le secteur des logements sociaux)
Mémoire de Fin d’Etudes en vue de l’obtention du grade académique de Master en Sciences et Gestion de l’Environnement
Université Libre de Bruxelles – Institut de Gestion de L’environnement et Aménagement du Territoire
Table des matières :
Introduction 1
Chapitre 1: Les ménages face à leur consommation d’énergie 1
1. Utilisation de l’énergie 1
1.1. Observations générales 1
1.2. Chauffage 1
1.3. Electricité 2
1.4. Autres constations marquantes 3
1.5. Particularités des ménages à revenus modestes 3
1.6. Pour une culture de l’énergie 5
2. Analyse des facteurs socio-techniques influençant la consommation d’énergie 5
2.1 Information environnementale et prise de conscience 5
2.2. Information aux ménages et résultats 6
2.3. Leviers et freins 6
3. Attitudes et comportements 8
4. Autre étude menée auprès de ménages à faibles revenus 9
5. Action menée au Foyer Ixellois 13
6. Soutien du secteur public 14
7. Difficultés d’évaluation 14
8. Conclusion 15
Chapitre 2 : Histoire et politique du logement social 17
1. Les prémisses de l’habitat social. 17
2. Initiatives pour améliorer les conditions de logement des ouvriers 18
3. Les enquêtes sociales 18
4. Le mouvement hygiéniste 19
5. Loi du 9 août 1889 19
6. La société Nationale du Logement 20
7. Avènement de la cité-jardin (1920-1940) 21
8. L’architecture moderne 21
9. L’après-guerre 22
9.1. La loi De Taeye du 29 mai 1948. 22
9.2. La loi Brunfaut 22
10. Loi organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme 22
11. Bruxelles des années 70 à nos jours 23
11.1. Les années 70 23
11.2. Les années 80 24
11.3. Les années 90 24
11.4. Bilan actuel 25
12. La situation en Europe 26
13. Conclusion 29
Chapitre 3 : Acteurs et fonctionnement du secteur du logement social. 30
1. La Région de Bruxelles-Capitale 30
2. La Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (S.L.R.B.) 30
3. Les sociétés immobilières de service public (S.I.S.P.) 31
4. Comment les budgets sont-ils accordés ? 31
5. La S.L.R.B. et le développement durable 32
6. Accords de coopération Beliris 33
7. Fonctionnement des S.I.S.P. 34
7.1. Généralités 34
7.2. Calcul du loyer 34
7.3. Causes de déficits 35
7.4. Constructions et rénovations 37
7.5. Etat de l’existant 37
8. Conclusion 38
Chapitre 4 : Normes et législation 40
1. Introduction 40
2. Les différentes catégories d’habitat 40
2.1. Généralités 40
2.2. Maison basse énergie 41
2.3. Maison très basse énergie 41
2.4. Le standard maison passive 41
3.1. La maison zéro énergie 42
3.2. Les maisons à énergie positive 42
3.3. Maisons basse énergie et maisons écologiques 42
4. Rentabilité de la maison passive 43
4.1. Généralités 43
4.2. Effet tunnel 44
5. La législation 48
5.1. La directive EPDB de 2002 48
5.2. Note sur les compteurs intelligents 53
5.3. PEB en Région de Bruxelles-Capitale 55
5.3.1. Généralités 55
5.3.2. Les exigences de la PEB 56
5.3.3. La déclaration de politique générale 2009-2010 59
6. Conclusion 60
Chapitre 5 : Primes et aides 62
1. Aides fédérales 62
1.1. Aides fiscales 62
1.2. Réduction fiscale pour les maisons passives 62
1.3. Aides fédérales dans le cas des logements sociaux 62
2. Primes régionales 63
2.1. Primes pour l’énergie 63
2.2. Cas des logements sociaux 65
2.3. Les certificats verts pour l’électricité 66
2.4. Production d’électricité dans le cas des logements sociaux 66
3. Primes communales à Ixelles 67
4. Financements européens 67
5. Tiers investisseur 68
5.1. Principe 68
5.2. Avantages 69
5.3. Inconvénients 70
5.4. Facteurs favorisant l’appel à un TI 71
5.5. Les obstacles 71
5.6. Solutions pour la levée de certains de ces obstacles 71
7. Conclusion 72
Chapitre 6 : Synthèse 74
1. Introduction 74
2. Analyse 74
3. Propositions 78
3.1. Les procédures et les primes 78
3.2. Les loyers 78
3.3. Les comportements 79
3.4. Les bénéfices des locataires 79
Conclusion