Valorisation d’un Immeuble rue Saulnier à Paris – Cas Pratique

By 6 February 2013

« Cas Pratique : Immeuble rue Saulnier à PARIS » – 4ème PARTIE :

Le projet exposé dans la suite de ce mémoire concerne un immeuble situé rue Saulnier à Paris 9ème. Cet immeuble, objet d’études de rénovation, illustre parfaitement les différentes étapes de la valorisation relatée dans les trois premières parties de cet ouvrage.
Valorisation d’un Immeuble rue Saulnier à Paris

Ce cas pratique est un très bon exemple de valorisation immobilière tant les difficultés se sont succédées rendant le déroulement de cette opération extrêmement compliqué. Les contraintes juridiques et techniques étaient omniprésentes. L’immeuble est un immeuble en copropriété, cela nous a contraints à une gestion délicate et mal maîtrisée des délais, comme on pourra le constater.

Les arbitrages concourant à la valorisation ont porté ici sur la décision d’annexion de parties communes et la réalisation de travaux.

Introduction :

Avant tout, il convient de situer cet immeuble à l’aide d’un plan de situation commenté, ensuite, il s’agit de faire un état de la situation existante, avant d’énumérer les différentes modifications prévues et d’en expliquer les intérêts.

1) Plan de Situation

Situé dans le 9ème arrondissement de Paris, à proximité du métro CADET, la rue Saulnier se trouve à proximité de la mairie du 9ème arrondissement.

Entre les gares St Lazare à l’ouest et les gares de l’Est et du Nord à l’est, la rue Saulnier apparaît dans une position relativement centrale et bien desservie.
Plan de Situation

2) Situation Cadastrale :

L’immeuble concerné est cadastré parcelle AX 147, et se trouve en zone Uha.
Situation Cadastrale

La parcelle est d’une contenance de 429 m²

Tableau de répartition du C.O.S.
(Pour la zone Uha)

Type COS
Habitation en étage 3
Activités en étage, bureaux 1.5
Toutes destinations sauf bureaux, en pied d’immeuble 4

* Ce C.O.S. est applicable à une S.H.O.N. égale à la superficie du terrain, au Rez-de-Chaussée et au premier Sous-sol.

3) Situation existante :

L’immeuble concerné est situé rue Saulnier, dans le 9ème arrondissement de PARIS. En annexe 2, la fiche descriptive issue de notre logiciel de transaction BURSOFT.

Après étude du Règlement de Copropriété (ou R.C.P.), il ressort que :

L’immeuble comprend un bâtiment en bordure de la rue Saulnier élevé sur sous-sol d’un Rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage mansardé avec ailes en retour.

Cet immeuble est construit en pierre de taille jusqu’au premier étage puis en briques et moellons pour les étages supérieurs.

L’immeuble est en copropriété depuis le 27 octobre 1960 et comprend, à l’origine, 49 lots privatifs différents.

Il n’est fait aucune distinction entre d’éventuelles parties communes générales et/ou particulières. Aussi, toutes les parties communes sont réputées générales, seules les charges d’entretien sont à payer par certains locataires.

A noter que dans ce règlement de copropriété, notre lot situé au Rez-de-Chaussée, lot n° 5, est défini comme un local de 5 pièces alors que les lots 1, 2, 3 et 6, sur cour, sont à usage d’ateliers, ce qui aura son importance dans la suite de la valorisation. Il est enfin à noter que les ateliers dans la cour sont utilisés aujourd’hui en parkings.

La cour est donc en deux parties : une partie constituée des ateliers, avec dalle béton et verrière et le reste est pavé.

Le plan du RdC et de la cour figurent en annexes 3 et 4.

4) Rénovation projetée :

Quelques modifications importantes ont été mises à l’étude et certaines d’entres-elles ont été réalisées.

D’autres sont en projet.

a) Sur les parties communes

– L’annexion de l’escalier de service

Cette décision a été étudiée objectivement en tenant compte des conséquences techniques, juridiques et financières relatives à l’augmentation de surfaces. La démolition de l’escalier de service dans une aile de l’immeuble et la création de plancher sur les 5 niveaux constituent les principaux travaux de valorisation mis à l’étude. Ils ont nécessité de nombreuses négociations avec la copropriété et le syndic et exigé un travail technique et juridique important (création de lots, modification de l’E.D.D. et du R.C.P…..).

– La modification de la façade sur cour

La transformation des jours en vues et le remplacement au rez-de-chaussée de la porte avec grille par une fenêtre a du être prise en compte.

Ces travaux intervenant sur des parties communes, ces opérations ont nécessité des négociations avec l’ensemble de la copropriété, le syndic et les entreprises concernées.

b) Sur les parties privatives

Une rénovation complète des locaux a été mise à l’étude, aussi bien en maçonnerie générale qu’en finitions.

c) Le projet concernant la cour

Ensuite, un projet de valorisation complet de la cour avec transformation définitive des ateliers en parkings et pavage de la cour a été étudié.

5) Intérêts :

Les intérêts de cette valorisation étaient de différents ordres :
– Augmentation de surfaces donc augmentation du prix de vente même sans travaux.
– Exploitation optimale de toutes les surfaces, homogénéisation du lot et de la surface locative, volume d’espace supérieur.
– Amélioration du cadre de vie en rendant la vue dans la cour agréable par la suppression de la verrière et le pavage de la cour.
– Réalisation de plus values, car le prix de revente estimé est supérieur à la somme du prix d’achat et du budget travaux.

Ce projet, assez complexe, m’a conduit à mettre en oeuvre les différentes étapes décrites dans les trois premières parties de ce mémoire, d’autant plus que le syndic de l’immeuble a joué un rôle important dans le déroulement de ce projet.

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers