Le Bilan prévisionnel de la valoriser de biens immobiliers

By 5 February 2013

b) Le Bilan prévisionnel de l’opération :

Il convient de séparer les deux types de valorisation possible. Soit, il s’agit d’un propriétaire qui souhaite réaliser une opération de marchand de biens dont l’issue est la revente à un utilisateur ou à un investisseur, soit c’est une opération de mise en valeur d’un patrimoine personnel, dont l’issue est la commercialisation sur le marché locatif.

Dans les deux cas, le bilan prévisionnel de l’opération est un élément important pour assurer la réalisation d’une bonne valorisation immobilière. Il est indispensable de le réaliser avant même le début de l’opération. En effet, dans le cadre d’une future commercialisation, il faut prévoir tous les coûts afférents à l’opération.

Dans le cas d’une mise en valeur du patrimoine avec commercialisation sur le marché locatif, deux théories peuvent s’opposer. Soit le propriétaire pense qu’en réalisant lui-même la valorisation, il recouvrera des loyers plus importants. Cela nécessite l’investissement d’une somme pour la réalisation de ces travaux. La deuxième solution est de laisser le soin au locataire de réaliser les travaux moyennant un rabais sur le loyer ou/et une franchise de loyer.

Les deux cas ont été rencontrés. Prenons l’exemple de la commercialisation d’un hôtel particulier d’environ 1 500 m² dans le 8ème arrondissement à Paris. Le loyer de commercialisation est présenté à 2 800 F (426.86 €) HT HC/m²/an. Le loyer annuel s’élève alors à plus de 4 MF. Le budget des travaux à prévoir pour le locataire est de l’ordre de 1 500 à 2 000 francs par m² pour une bonne valorisation, ce qui représente un budget de l’ordre de 2,5 à 3 MF. Le bail commercial souhaité par le propriétaire est un bail 6 ans ferme. Sur 6 ans, le budget global à prévoir est de 24 MF pour le loyer et 3 MF pour les travaux, soit 27 MF. Le budget annuel à prévoir pour les locaux est donc de 4,5 MF (686021 €), soit 3 000 F par m² pour des locaux rénovés au goût personnel du locataire. La différence est donc faible pour le locataire et elle le sera d’autant plus que le bail sera long.

Comparons ces bureaux à un autre hôtel particulier de 1 400 m² toujours à Paris 8ème, dans le même quartier. Cet immeuble offre les mêmes prestations que le premier exemple. Le propriétaire le rénove intégralement et le livre d’un très grand standing. Cet immeuble est commercialisé rénové entre 3 500 F (533.57 €) et 4 000 F (609.80 €) du m² annuel (si l’on extrait le sous-sol du décompte des surfaces).

Il est aisé de constater que l’amortissement des travaux dans le premier cas est réel. Les sociétés peuvent avoir intérêt, dans la mesure de leur possibilité, à prendre des bureaux à rénover, d’autant plus que des portails Internet comme e-locaux.com proposent la prise en charge de leurs travaux aux meilleurs coûts et dans les meilleurs délais !

A l’inverse, citons l’exemple d’un plateau de 500 m² dans le 17ème arrondissement, en face du parc Monceau, commercialisé en l’état à 2 400 F HT HC/m²/an. Désireux de valoriser son patrimoine, le propriétaire décida d’investir dans la réalisation de travaux de rénovation intégrale du plateau. Le loyer de commercialisation, passé à 2 900 F (442.10 €) HT HC/m²/an rénové, est arrivé très rapidement à plus de 3 000 F (457.35 €) pour finalement être signé à 3 200 F ( 487.84 €) HT HC/m²/an. Le budget travaux a été de l’ordre de 1 700 F/m², soit un budget global de travaux de 800 000 F (122 000 € environ) pour le propriétaire. La plus value est simple à calculer : l’augmentation de loyer entre la livraison en l’état et le prix de signature est de 800 F (122 €) HT HC/m²/an, ce qui représente sur un an de loyer une augmentation de 400 000 F (61 000 €). Au bout de la deuxième année, l’investissement est rentabilisé, sans parler des avantages fiscaux…

Ainsi, il convient donc d’étudier et d’évaluer tous les coûts. Aucun poste ne doit être négligé. Pour réaliser un bon bilan, il faut être capable de prévoir toutes les dépenses qui vont se révéler indispensables, mais il faut également anticiper les recettes, et cette anticipation est certes la plus difficile et la plus aléatoire, mais c’est le secret de la réussite. La gestion des stocks est également à prendre en compte dans la détermination des délais de l’opération.

i) Prévision du budget de dépenses :

Parmi les dépenses de travaux, on trouve les coûts dus aux matériaux et à la main d’œuvre des entreprises chargées de l’opération.

On trouve également tous les frais annexes. On ne peut négliger les frais des actes notariés liés à l’acquisition du bien ou à la création éventuelle de nouveaux lots, les frais d’obtention des différents certificats administratifs, la rémunération du maître d’œuvre, les frais de l’architecte de l’immeuble, et tous les frais fixes que sont les déplacements, les repas, le téléphone, l’électricité,……ainsi que tous les frais variables, qu’il faut essayer de quantifier.

ii) Plus values à réaliser :

Dans le cas d’une opération de marchand de biens, ce poste semble le plus subjectif et le plus difficile à quantifier. On se doit de fixer des délais de réalisation, afin d’anticiper le marché futur et de pouvoir quantifier la marge de profit. Cependant, cette anticipation peut s’avérer difficile, tant le marché actuel est volatile et pauvre en biens fonciers de qualité compte tenu de la croissance exponentielle des demandes en matière de bureaux.

Les marges nettes prévues s’étendent de 10 à 25 %, voire plus. Ces marges peuvent augmenter avec des achats faibles et une bonne gestion des délais.

iii) Comptabilisation des opérations :

Trois éléments doivent être pris en considération et enregistrés. Il s’agit des achats, des ventes et de l’évaluation des stocks pour l’arrêté des comptes annuels.

Tout d’abord, les achats sont enregistrés dans les comptes de charges et les ventes en chiffre d’affaires (produits).

Ensuite, à chaque fin d’exercice, en vue de l’arrêté des comptes annuels, on procède à une comparaison entre la valeur comptable du stock de marchandises et sa valeur vénale.

La valeur comptable correspond au coût de revient. A noter que les frais d’acquisition tels que les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’actes, sont passés en charges mais ne doivent pas être incorporés au coût de revient des stocks. A l’inverse, les frais de remise en état en vue de la revente (peinture, rénovation etc.…..) sont à incorporer aux valeurs d’exploitation.

La valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu à ce jour sur le marché. Deux cas peuvent alors se présenter :
– Soit valeur comptable < valeur vénale : on conserve la valeur comptable pour l’établissement des comptes annuels, les charges relatives aux stocks sont alors inférieures aux produits correspondants. Le profit résultant de la différence ne sera pris en compte que lorsqu’il sera effectif, ie. lors de la vente.
– Soit valeur vénale < valeur comptable : On procède alors à une dépréciation de la valeur comptable par la dotation d’une provision pour dépréciation pour la ramener à la valeur vénale.

Il convient de signaler que l’évaluation pour l’inventaire doit être faite élément par élément. En cas de moins values, celles-ci doivent être provisionnées et ce, sans compensation avec les plus values latentes pouvant exister sur d’autres éléments de stocks. Cela résulte de l’application de la règle comptable générale de non-compensation entre les plus values et les moins values latentes, elle-même résultant du principe de prudence. (Les moins values probables doivent être constatées par dotation de provisions, alors que les plus values doivent être « réservées » jusqu’à leur réalisation).

iv) Aspects financiers

Les sociétés de marchands de biens ont souvent à faire face à un problème de financement de leurs stocks. En effet, lorsqu’elles sont dotées de fonds propres importants, ce qui est relativement rare, elles peuvent s’engager dans des achats de montant élevé dont la revente peut se révéler aléatoire. Aussi, dans l’intervalle, ces stocks sont financés par des concours bancaires et la rentabilité de ces opérations est évidemment obérée par les frais financiers qui sont supportés à ce titre.

Si la revente tarde trop, ce qui peut arriver, le marchand de biens peut se trouver, faute de fonds propres, dans l’obligation de trouver une sortie, sauf à accepter, en raison de l’accumulation de frais financiers, une perte plus importante.

C’est dire combien en cas de retournement de conjoncture de telles sociétés sont fragiles, et ce d’autant plus qu’elles peuvent pratiquer lors de leurs achats des anticipations.

v) Financement et délais

L’achat de biens immobiliers nécessite donc souvent la réalisation d’un prêt bancaire. Pour quantifier au mieux le coût réel de ce prêt, qui intervient dans la gestion des délais et le calcul des plus values, il convient de calculer le T.E.G. (ou taux effectif global). Ce T.E.G. se décompose de la manière suivante :
– le taux d’intérêt nominal
– les accessoires, qui comprennent les frais de dossier, l’assurance décès-invalidité-incapacité de travail (obligatoire), l’assurance chômage (facultatif), et les frais annexes qui varient d’une banque à l’autre. Aussi, il convient de comparer les T.E.G. de différentes banques et non pas le taux d’intérêt nominal.

En outre, les clauses de remboursement anticipé doivent être négociées. La gestion des délais prend alors toute son importance. En effet, 2 ou 3 mois d’intérêt supplémentaires à payer sur un crédit de plusieurs millions de francs va provoquer une réduction voir un effondrement de la marge prévue. D’autant plus, si le crédit couvre non seulement l’achat du bien mais également le financement des travaux.

Prenons l’exemple d’un prêt de 5 MF, que l’on réalise sous la forme d’un prêt « in fine », préférable pour les marchands de biens aux dires des professionnels du secteur bancaire.

– le taux nominal est fixé à 6.20 %
– le T.E.G. est fixé à de 6.85 %
– la durée du prêt initiale est de 180 mois

Le prêt « in fine » signifie que le marchand de biens ne rembourse que les intérêts mensuellement et non le Capital.

Une simulation nous montre que les remboursements mensuels s’élèvent à plus de 25 000 F. Aussi, il est aisé de constater que 2 ou 3 mois de retard peuvent très vite coûter cher. Les 100 000 F d’intérêts sont très vite atteints.

Cet exemple montre bien à quel point il convient de maîtriser les délais prévus, dans la mesure où le moindre mois de retard va faire diminuer la plue value escomptée.

A noter que, conformément à la loi SCRIVENER de 1979, concernant les prêts de plus de 140 000 F, les indemnités pour préjudice techniques et financiers dues au remboursement anticipé ne peuvent dépasser les 3 % du capital restant dû. (La somme est heureusement négociable).

vi) Fiscalité du marchand de biens

L’activité de marchand de biens bénéficie d’une fiscalité particulière définie aux articles 257-69 et 1115 du CGI.

En effet, l’achat est soumis à une T.P.F (Taxe sur la Publicité Foncière) de 0,60 % si le marchand de biens s’engage à revendre dans les 5 ans le bien qu’il vient d’acheter, c’est la logique de la mutation.

Lors de la revente, la T.V.A. (18,6 %) est perçue sur la marge brute. A noter que si la vente a lieu après les 5 ans, une pénalité de 6 % est applicable en sus du paiement des droits d’enregistrement (16,60) et des taxes additionnelles.

vii) Exemple d’étude de travaux

Ci-dessous une estimation de coût par poste de travaux, réalisée à partir de 5 devis d’entreprises de BTP et de rénovation immobilière, d’après un cahier des charges commun entre février et avril 2000.

Type de travaux Budget moyen à prévoir (Prix HT)
En F / m² En € / m² (arrondi)
Peinture blanche avec reprise des murs, plafonds et fenêtres 300 à 400 45 à 61
Fourniture et pose de moquette 150 23
Installation de câblage informatique( goulotte et prises) 100 à 150 15 à 23

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers