L’acquisition d’un bien immobilier à valoriser – Conjoncture économique

By 5 February 2013

« L’acquisition d’un bien immobilier à valoriser » -1ère PARTIE :

L’acquisition de biens immobiliers à valoriser nécessite une réflexion pré-acquisitive basée sur la prospection et sur une étude de marché, ainsi que l’obtention de documents administratifs indispensables au bon déroulement du projet.

A – La réflexion pré-acquisitive :

La réflexion pré-acquisitive se réalise en deux étapes. La première est la prospection, la deuxième étant l’étude de marché relative au bien trouvé.

1) La Prospection :

La prospection est la première étape de la valorisation qu’il convient de bien mener car c’est elle qui va nous permettre de trouver l’immeuble, objet de notre étude. Différents axes de prospection sont à exploiter :
– La Presse : Les Annonces doivent être détectées et étudiées quotidiennement, pour suivre les produits du marché. Le FIGARO est, par ses annonces en immobilier d’entreprise, le meilleur et le plus exhaustif des supports écrits.
– La Prospection Visuelle : Une prospection sur le terrain permet de détecter des produits susceptibles de correspondre à notre objectif. Il convient de juger de la potentialité des locaux en matière de valorisation et du degré de convenance. Ensuite, il s’agit de rechercher le propriétaire (cadastre, fiche d’immeuble….) et de négocier un éventuel achat.
– Les Relations : Le développement des contacts avec des professionnels que sont, entre autres, les marchands de biens ou des propriétaires qui nous auraient mandatés auparavant pour la commercialisation de leurs biens peut s’avérer également fructueux.
– Les Confrères : Le travail en inter-cabinet, habituel dans le secteur de l’immobilier d’entreprise permet également de trouver des produits qui sont disponibles et qui sont susceptibles de nous intéresser. La mise à jour de notre base de données BURSOFT nous permet de maîtriser les produits disponibles.
– Le Web : Internet est le plus récent moyen de prospection à notre disposition. Quelques sites existent déjà en Immobilier d’Entreprise. On peut citer quelques exemples que sont : webimmo.com, immostreet.fr, bitoubi.fr, alouer.fr, et dernièrement notre propre portail : e-locaux.com.

Les outils précédemment cités sont à notre disposition pour détecter les propriétaires qui sont susceptibles de posséder des biens à valoriser.

Il convient ensuite de se rapprocher du propriétaire de chaque bien sélectionné, afin de prendre connaissance des caractéristiques intrinsèques du bien. La visite est l’objectif préalable et incontournable de cette étape, afin de se rendre compte des travaux à effectuer et de prendre connaissance de la situation juridique. La détection de propriétaires directs plutôt que de leurs mandataires est préférable.

Une fois la prospection réalisée et les produits détectés, il convient de procéder à une étude de marché dans la zone du bien considéré. Cette étape est déterminante dans la mesure où c’est elle qui va nous permettre de mener à bien notre projet.

2) L’étude de marché :

La prise en compte d’un certain nombre d’éléments constitutifs de l’étude de marché est indispensable afin d’arriver à l’objectif final. En effet, la réalisation d’une plus value monétaire reflètera la qualité de notre étude globale.

Cette étude de marché s’organise elle-même suivant deux étapes successives que sont l’étude de la conjoncture économique et la réalisation du bilan prévisionnel de l’opération.

a) La Conjoncture économique :

Aujourd’hui, le marché de l’immobilier d’entreprise connaît une période de forte envolée aux dires des professionnels.

i) l’offre

La profusion des créations d’entreprises et notamment des Start-Up, accompagnées du développement de métiers du conseil, de l’audit et de l’ingénierie financière sont, en partie, à l’origine de la rareté des offres disponibles. L’article de « la vie financière, semaine du 15 au 21 janvier 2000 », fourni en annexe 1, en témoigne.

Aussi, assiste-t-on à un phénomène qui sévit depuis le début de l’année 2000, c’est l’envolée de la Bourse, qui attire certains propriétaires. Souvent, ces derniers préfèrent garder leurs locaux vides. Deux explications apparaissent. Quelques-uns tentent d’anticiper la hausse des prix et conservent leur patrimoine foncier inoccupé en vue d’une commercialisation future quand le marché aura atteint d’autres sommets. D’autres refusent certains locataires, surtout lorsqu’il s’agit de nouvelles sociétés en création, dont la durée de vie n’est pas garantie et qui ne peuvent présenter ni un passé ni des bilans solides. Les secteurs d’activités de beaucoup de ces sociétés appartiennent à la nouvelle économie, dont la pérennité reste à prouver.

En conséquence, l’offre foncière de qualité se raréfie surtout dans le secteur de Paris « Intra muros ». Dans beaucoup de quartiers, il ne reste quasiment plus d’offres disponibles, surtout dans les quartiers d’affaires centraux de Paris. La rive gauche est également très prisée. La plupart des immeubles construits dans le cadre d’opérations de promotion immobilière sont commercialisés avant même d’être achevés. Le secteur de La Défense affiche un taux de remplissage considérable. On assiste donc à un regain d’intérêt pour la petite couronne sud et ouest. Les villes telles que Levallois, Neuilly ou Boulogne commencent à avoir du mal à satisfaire les demandes des clients. Nous vivons actuellement dans une période de forte hausse, dans la mesure où l’offre de produits est extrêmement faible au regard de la demande.

Ensuite, le marché évoluant et la spéculation se développant, certains propriétaires n’hésitent plus à pratiquer des prix très élevés pour des locaux qui n’auraient pas trouvé preneur l’année dernière encore. Le marché se trouve être totalement inversé depuis peu par rapport au milieu des années 90. Si, il y a encore quelques années, les locataires pouvaient louer les locaux à leurs conditions et quasiment à leurs prix, aujourd’hui, ce sont les propriétaires qui imposent leurs conditions en matière de loyer et de rédaction de baux commerciaux, si tant est que le produit soit de qualité. Les propriétaires se retrouvent en position de force.

En conséquence, il convient donc d’anticiper le marché et de préciser les délais de réalisation de l’opération afin qu’elle s’inscrive dans l’objectif commercial fixé. La notion de temps doit être maîtrisée.

Dans le cas d’une opération de marchand de biens ou d’une valorisation de patrimoine, il faut tenir compte de la future demande. En effet, on se doit de garder à l’esprit « qu’il ne faut pas valoriser pour valoriser, mais valoriser en vue de la future commercialisation ». La qualité de l’immeuble, ses équipements et son aménagement intérieur doivent répondre à un réel futur besoin des entreprises et non au besoin personnel, comme il sera détaillé en ii).

Enfin, il faut se fixer un seuil de rentabilité, et savoir le respecter. Il convient d’étudier si l’objectif final consiste à revendre rapidement en valorisant légèrement ou revendre à plus long terme après une mise en valeur plus poussée.

ii) la demande

La clientèle potentielle se devant d’être comprise et satisfaite, il convient avant d’acheter de s’attacher à vérifier différents aspects. Les attentes de sociétés évoluent continuellement, et la valorisation se doit de s’y adapter. L’implantation d’utilisateurs multinationaux et la présence d’investisseurs étrangers sur notre marché ne font que conforter ce sentiment.

Au cœur du développement de la nouvelle économie et de la restructuration de nombreuses entreprises, il convient de prendre en compte un certain nombre de facteurs, et ce, de la qualité intrinsèque de l’immeuble à l’aménagement intérieur.

Avant même de s’intéresser à l’immeuble intrinsèquement, il convient de signaler que la localisation géographique reste pour une grande majorité des entreprises la préoccupation majeure que ce soit pour bénéficier d’une bonne adresse ou pour faciliter l’accès de leurs clients et fournisseurs.

Un élément important à prendre en compte est donc la qualité intrinsèque de l’immeuble. Si l’on peut envisager de remettre à neuf des bureaux les plus anciens soient-ils, il est de plus en plus difficile de toucher à la façade, comme on le verra dans notre deuxième partie. Aussi, il convient de tenir compte de l’existant. L’immeuble haussmannien semble le plus souhaitable architecturalement parlant. Son architecture souvent magnifique est de bon standing et les parties communes sont en général du même standing.

Malgré tout, les espaces y sont souvent assez cloisonnés et la réalisation de plateaux en open space devient rapidement impossible. Aussi, les immeubles récents peuvent également attirer certaines sociétés. Les couloirs de circulation y sont en général réduits, la place perdue diminue, les plateaux sont dessinés de forme plus carrée et donc plus adaptée à la nouvelle économie. En réalité, la façade de l’immeuble est devenue une vitrine de l’entreprise.

L’état des locaux est ensuite la grande préoccupation des clients. Le rafraîchissement peinture–moquette est de rigueur, mais c’est devenu le minima minimorum.

La présence de plusieurs équipements s’impose. Parmi ces équipements, on trouve le câblage informatique et téléphonique, dont la dernière norme en vigueur est le RJ45. Le développement de l’informatique impose également souvent d’autres contraintes comme la présence d’un faux plancher technique. La climatisation est devenue un équipement quasiment indispensable aux clients multinationaux qui ont leur siège ainsi équipé aux Etats-Unis ou dans la City ou pour ceux qui, en raison de la situation géographique de leurs locaux et notamment de la proximité de rues bruyantes, se retrouvent dans l’impossibilité de travailler les fenêtres ouvertes. La présence d’ascenseurs est un autre élément, incontournable, que l’on ne peut négliger. Sa qualité peut être un critère à part entière dans le choix final des clients, que se soit au niveau de l’aspect général, de la taille ou même de la rapidité de fonctionnement. La sécurité est également un critère de sélection : alarme, digicode, gardien… Un système modulaire doit être prévu dans le cas d’une utilisation 24 h sur 24 des services.

De plus, la qualité de l’espace de travail est d’une grande importance pour la bonne vie à l’intérieur de l’entreprise. Aussi, les espaces salariés composés de salle de repos, de machines à café, de coin fumeur, de kitchenettes sont tout autant appréciables. Aucun de ces éléments ne doit être négligé aujourd’hui, si l’on veut présenter sur le marché un lot commercialement viable. Le « space-planning » (entendez aménagement de l’espace) doit être étudié précisément et dans les moindres détails. La position ou la taille des bureaux, la position exacte des chaises, du mobilier, la répartition des groupes de travail sont autant d’éléments à prendre en compte. Les bureaux doivent être en premier jour, la lumière naturelle est à préférer à la lumière artificielle.

De même, la répartition générale des surfaces doit être astucieuse. A l’heure de la prolifération des sociétés informatiques, « l’Open space » (entendez espace ouvert) est à la mode. Le cloisonnement des bureaux ne fait plus l’unanimité. En réalité, on s’aperçoit qu’un certain équilibre doit être idéalement proposé. Les bureaux cloisonnés pour la direction et l’open space pour le travail d’équipe. Attention avant de faire des travaux, il faut penser aux attentes des futurs clients, afin de mettre de son coté toutes les chances pour revendre dans les meilleurs délais de commercialisation et au meilleur prix. Les locaux doivent présenter une flexibilité totale.

Ensuite, il faut tenir compte du budget des clients. On remarque que les clients prétendent souvent à des locaux pour lesquels le budget à prévoir serait de 20 % supérieur à celui qu’il souhaite consacrer pour leurs bureaux.

Aussi, rares sont les entreprises qui ont le temps de valoriser elles-mêmes les bureaux, elles souhaitent un produit clés en main, sans avoir ni à suivre ni à rembourser les travaux. Leur métier étant de développer leur fonds de commerce et non d’être maître d’ouvrage. En outre, l’utilisateur ne veut payer que ce qu’il consomme, et non les surfaces accessoires telles que les couloirs de circulation….

On peut illustrer ces propos avec le cas concret d’un client qui souhaite visiter un plateau de 800 m² dans le bon 19ème. Le loyer est affiché à 980 F (soit 149.40 €) HT HC/m²/an – hors taxes, hors charges par m² par an – (ce qui est assez faible actuellement face à des prix qui atteignent les 1500 à 2000 F (soit 228.67 à 304.90 €) HT HC/m²/an, dans cet arrondissement de Paris). Inutile de préciser que la société est une société en création (qui a naturellement besoin immédiatement de 800 m²….). Au cours de la visite du plateau, le client s’est arrêté sur une prise de courant mal fixée, un câblage à revoir, le rajout d’une grille de protection à une fenêtre sur cour, avant de déplorer l’absence de climatisation dans les locaux…. Et tout ça, avec un loyer de 980 F (149.40 €) et une éventuelle franchise de loyer à négocier. Les clients sont souvent en marge de la réalité du marché immobilier.

Nombreux sont les chefs d’entreprises qui ne s’expliquent pas la situation des prix actuels, eux qui ont autrefois contracté des baux à des valeurs locatives très inférieures. Citons par exemple le cas d’un client qui a contracté un bail commercial Place Vendôme à Paris il y a 3 ans moyennant un loyer de l’ordre de 1 500 F (228.67 €) HT HC/m²/an et qui se voit proposer aujourd’hui des produits, à prestations égales, à des loyers qui sont passés à 2 300 voir 2 500 F (350.63 à 381.12 €) HT HC/m²/an, pour atteindre des sommets à 3 000 F (457.34 €), non négociables évidemment.

Enfin, on ne peut oublier le facteur temps. Les entreprises veulent tout, tout de suite. Certains propriétaires attendent d’avoir trouver un locataire pour effectuer les travaux conformément à leurs souhaits mais les locataires n’arrivent pas à se projeter dans un futur même très proche. Ils souhaitent, pour la plupart, visiter des locaux où ils vont pouvoir s’installer immédiatement.

Pour conclure, l’étude de marché est l’étape qui a les conséquences les plus importantes pour la valorisation future. Une fois la conjoncture économique maîtrisée dans notre domaine d’intervention de l’immobilier d’entreprise, il convient de réaliser un bilan prévisionnel de l’opération avant de rassembler les pièces juridiques et techniques qui vont s’avérer indispensables et déterminantes à la réalisation du projet.

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers