La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise

By 5 February 2013

“…valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise, et ce, d’un point de vue technique, juridique et administratif, en vue d’une commercialisation future dans des conditions économiques idéales.Tout d’abord, nous réaliserons une description de l’acquisition d’un bien à valoriser, puis, une présentation des cadres juridiques et techniques afférents à la valorisation, pour terminer par une partie sur la commercialisation d’un immeuble…”

Ministère De L’enseignement Supérieur Et De La Recherche

Conservatoire National Des Arts Et Métiers
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes

Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.

La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise

Soutenu le 05 Septembre 2000

Par Benoît COLIN

JURY :
Président : Monsieur Maurice NISSE
Membres : Monsieur Michel BEIS Monsieur Jean LEFEBURE
1, Boulevard Pythagore – Campus Universitaire – 72 000 LE MANS Promo 2000

Préface

Le secteur immobilier, euphorique à la fin des années quatre-vingt, connaît un nouvel essor depuis peu. Selon les professionnels de l’immobilier d’entreprise, leur métier de conseil est de plus en plus complexe à exercer, le talent de simple négociateur ne suffit plus. On remarque irrémédiablement que l’aspect juridique devient omniprésent. De plus, les propriétaires, en position de force dans un marché appauvri par la conjoncture boursière, deviennent de plus en plus exigeants sur la qualité de leurs locataires (solvabilité, notoriété…).

Par ailleurs, locataires et acquéreurs ont des cahiers des charges de plus en plus difficiles à satisfaire, en conséquence de la volatilité et de la pauvreté du marché actuel. Leurs critères de sélection, très exigeants, ne se limitent pas qu’aux simples contraintes budgétaires : le quartier, la fréquentation des immeubles, le standing, la répartition des locaux mais aussi l’état et l’équipement de ces derniers sont des critères que l’on ne peut négliger.

De plus, l’apparition de nombreuses « Start up » modifie considérablement la commercialisation : l’inexistence de bilans ou de comptes de résultats précédents conduisent à la mise en place de cautions bancaires. A cela, Il faut ajouter le facteur temps, critère important dans le choix des locaux, et ce à l’heure de l’explosion de la création de sociétés de nouvelles technologies, comme Internet. Aux dires des chefs d’entreprises : « Chaque jour perdu, et c’est la concurrence qui prend l’avantage… »

Finalement, les entreprises veulent beaucoup, pour un budget minimum. Elles souhaitent des locaux, pas seulement en simple état d’usage, mais également rénovés et surtout équipés : la peinture blanche et une moquette neuve sont devenues un minima minimorum, le câblage informatique, l’accès à la fibre optique et même la climatisation sont à prévoir.

Ainsi, le principe de valorisation en lui-même devient omniprésent et le loyer élevé se doit d’être justifié.

« La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise »
Mémoire d’Ingénieur ESGT présenté par Benoît COLIN

Résumé

La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise nécessite successivement une réflexion globale sur les produits disponibles, dans le cadre d’une étude de marché approfondie, une étude des éléments techniques, juridiques et administratifs intrinsèques au bien sélectionné, une commercialisation efficace.

La parfaite maîtrise de tous ces éléments est indispensable pour mener à bien un projet de valorisation dans son ensemble et en particulier pour arbitrer les diverses décisions et variantes qui s’offrent au professionnel.

L’objectif de ce mémoire est de décrire les différentes étapes de la valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise et ce de l’acquisition à la mise sur le marché, illustré par le cas concret d’un immeuble parisien soumis au statut de la copropriété pour lequel de nombreuses décisions sur les choix stratégiques ont été prises.

Mots clés : Immobilier d’entreprise, opération de marchands de biens, valorisation du patrimoine, étude de marché, création de lots, annexions de surfaces, conjoncture économique, commercialisation, plus values.

Abstract

The firm real estate valorisation successively requires a global reflection on available products, as part of an extensive market analysis, a technical, judicial and administrative study of the selected property and a effective marketing.

The perfect mastery of these elements is essential to manage successfully a project of valorisation in general and more precisely to arbitrate the different decisions and variants that are given to the professional.

The purpose of this thesis is to describe the different stages of a firm real estate property valorisation, from the purchase to the marketing, illustrated by the concrete case of a flat in PARIS that is submitted to the status of co ownership for which a number of decisions on the strategic choices were taken.

Key words : Real estate enterprise, valorisation of the inheritance, market survey, creation of batches, marketing, economic situation, annexion of surfaces

Résumé

« La Valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise »

L’objectif est de décrire les différentes étapes de la valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise, et ce, d’un point de vue technique, juridique et administratif, en vue d’une commercialisation future dans des conditions économiques idéales.

Tout d’abord, nous réaliserons une description de l’acquisition d’un bien à valoriser, puis, une présentation des cadres juridiques et techniques afférents à la valorisation, pour terminer par une partie sur la commercialisation d’un immeuble valorisé.

1ère PARTIE : L’acquisition d’un bien immobilier à valoriser

A – La réflexion pré-acquisitive :

Cette réflexion comprend deux phases que sont la prospection et l’étude de marché spécifique aux produits prospectés.

Différents outils sont à notre disposition pour prospecter. Quant à l’étude de marché spécifique, elle nécessite la prise en compte de deux éléments fondamentaux que sont la conjoncture économique et la réalisation d’un bilan prévisionnel.

La conjoncture économique correspond à une étude relative de l’offre et de la demande. L’offre est caractérisée aujourd’hui par une rareté du foncier de qualité sur le marché. En outre, la demande est de plus en plus exigeante et bon nombres d’équipements sont à prévoir.

Le bilan prévisionnel doit prendre en compte les différents facteurs qui interviennent dans la valorisation. Le budget doit être quantifié. Il convient de s’attacher à bien gérer les délais, et à tirer profit au mieux des mécanismes économiques et fiscaux.

B – Les documents relatifs à l’acquisition :

De nombreux documents sont relatifs à l’acquisition d’un bien à valoriser. Le certificat LOI CARREZ, le certificat administratif de commercialité relatif à l’article L631-7, pour lequel la procédure d’obtention et la valeur juridique sont à connaître. D’autres certificats comme le certificat amiante, xylophages, plomb sont à négocier. Enfin, toutes les pièces relatives à l’immeuble doivent être connues, en matière de droit foncier ou d’urbanisme : Fiche d’immeuble, titre de propriété, règlement de copropriété, renseignement d’urbanisme….

L’acquisition d’un bien immobilier à valoriser, et notamment dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, exige une étude sérieuse et exhaustive des différents facteurs intervenants dans notre opération. Aucun élément ne doit être laissé au hasard.

2ème PARTIE : Les Cadres juridiques et techniques

A – Le cadre juridique :

La loi HOGUET réglemente les professions immobilières, bien que la profession de marchand de biens ait un statut particulier. Le rôle des intervenants ainsi que leurs responsabilités réciproques sont à prendre en considération. Le marchand de biens a des responsabilités que l’on ne peut négliger.

En outre, des contraintes juridiques viennent limiter les travaux de valorisation. La capacité du signataire, la destination des locaux et les contraintes d’urbanisme sont autant d’éléments qu’il convient de prendre en considération.

B – Le cadre technique :

Le cadre technique comprend tous les éléments afférents à la réalisation technique de travaux que ces travaux concernent le gros œuvre ou le second œuvre. A chaque fois, il convient de se poser les bonnes questions : Qui réalise les travaux, comment sont-ils financés, quel degré de finitions doit-on atteindre ou encore quels équipements doit-on prévoir ?

La réalisation des travaux nécessite en outre la prise en compte des caractères intrinsèques de l’immeuble. Dans le cas d’une copropriété, il convient de respecter l’avis des copropriétaires voire celle de l’architecte de l’immeuble.

3ème PARTIE : La commercialisation

Cette partie est consacrée à la commercialisation de l’immeuble valorisé. Ainsi, nous nous intéresserons tout d’abord à la commercialisation sur le marché locatif avant de nous intéresser au dénouement d’une opération de marchand de biens.

A – La commercialisation sur le marché locatif :

Il convient de respecter les conditions de commercialisation imposées par la loi HOGUET. En particulier, la possession d’un mandat reste indispensable, notamment pour l’encaissement des honoraires.

En outre, les visites se doivent d’être efficaces, la rédaction de toutes les clauses du bail doit être vraiment faites sérieusement dans la mesure où des sommes considérables peuvent être en jeu. Quant au dossier de candidature, il doit être complet.

A noter que le rôle des propriétaires fonciers est actuellement renforcé. La surenchère devient de plus en plus présente dans les quartiers d’affaires parisiens. On remarque que les garanties financières sont de plus en plus appréciées par les propriétaires et notamment la mise en place de cautions bancaires.

B – Le dénouement d’une opération de marchand de biens :

Par définition, le dénouement d’une opération de marchand de biens est caractérisé par la revente du produit ainsi valorisé. Il convient de respecter le délai de 5 ans pour bénéficier de réductions fiscales.

D’une manière générale, la vente nécessite la constitution d’un dossier de vente composé d’éléments relatifs aux personnes physiques ou morales parties à l’acte et relatifs à l’immeuble considéré.

En outre, il convient de s’assurer de la purge des différents droits de préemption.

Conclusion

Pour conclure, il convient de signaler que la rédaction de ce mémoire s’est appuyée sur la réalisation d’un projet de valorisation concernant un immeuble à Paris. Ce projet est détaillé dans la quatrième partie de ce mémoire.

Le projet a été suivi de l’acquisition à la commercialisation. Ce projet montre, entre autres, les écarts entre le droit et la pratique. Il insiste également sur la difficulté de gérer les délais initialement prévus, d’autant plus que l’immeuble est en copropriété.

Introduction :

L’objectif de ce mémoire est de décrire les différentes étapes de la valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise, et ce, d’un point de vue technique, juridique et administratif, en vue d’une commercialisation future dans des conditions économiques idéales.

L’étude réalisée porte sur des bureaux et locaux commerciaux, le secteur de l’immobilier d’entreprise étant à lui seul très riche et complexe.

Ce mémoire a été réalisé au sein de la société BURIMMO, conseil en immobilier d’entreprise, sise 414, rue Saint Honoré – 75008 Paris, sous la direction de Monsieur Jean LEFEBURE. En outre, j’ai été conseillé et orienté tout au long de la rédaction par Monsieur Michel BEIS, Géomètre Expert à Paris et professeur à l’ESGT.

Il comprend une partie théorique, illustrée par des situations précises de professionnels dans leur recherche de locaux et de suggestions de valorisation rencontrées au cours de ce stage, puis la description du cas concret d’un immeuble parisien, projet que j’ai pu suivre dans son ensemble.

Ainsi, l’étude s’organise en quatre parties :

Tout d’abord, une description de l’acquisition d’un bien à valoriser, puis, une présentation des cadres juridiques et techniques afférents à la valorisation, ensuite une partie sur la commercialisation d’un immeuble valorisé, pour terminer par l’étude complète d’un cas concret, de l’acquisition jusqu’à la commercialisation.

Je tiens à remercier tout particulièrement,

Monsieur Jean LEFEBURE, mon maître de stage, conseil en immobilier d’entreprise, de m’avoir initié au monde de l’immobilier d’entreprise et d’avoir suivi et encadré avec attention la préparation et la rédaction de ce mémoire,

Monsieur Michel BEIS, mon professeur, Géomètre Expert et administrateur de biens à Paris, qui m’a conseillé, orienté tout au long de la rédaction de ce mémoire,

Monsieur Maurice NISSE, Directeur des études à l’ESGT, de présider la soutenance de ce mémoire,

Je n’oublie pas ceux qui m’ont encouragé tout au long de mes études. Mes amis et surtout mes parents, ma sœur et mon amie pour leur soutien inconditionnel.

Sommaire :
1èrePARTIE : « L’acquisition d’un bien immobilier à valoriser »
A – La réflexion pré-acquisitive
B – Les documents relatifs à l’acquisition
2èmePARTIE : « Les cadres juridiques et techniques de la valorisation »
A – Le cadre juridique
B – Le cadre technique
3èmePARTIE : « La commercialisation de l’immeuble valorisé »
A – La commercialisation sur le marché locatif
B – Le dénouement d’une opération de marchand de biens
4èmePARTIE : « Cas Pratique : Rue Saulnier – 75009 Paris » Introduction
1er Chapitre : Acquisition du bien
A – La réflexion pré-acquisitive
B – Les documents relatifs à l’acquisition
2ème Chapitre : Cadres juridiques et techniques
A – Le cadre juridique
B – Le cadre technique
3ème Chapitre : La Commercialisation
A – La phase préparatoire
B – la phase de transaction

Sommaire :

  1. L’acquisition d’un bien immobilier à valoriser – Conjoncture économique
  2. Le Bilan prévisionnel de la valoriser de biens immobiliers
  3. Documents relatifs à l’acquisition de biens immobiliers à valoriser
  4. Le cadre juridique de la valorisation immobilière
  5. Cadre technique de la valorisation d’un bien immobilier d’entreprise
  6. La commercialisation de l’immeuble valorisé sur le marché locatif
  7. Valorisation d’un Immeuble rue Saulnier à Paris – Cas Pratique
  8. L’acquisition d’un Immeuble rue Saulnier à Paris
  9. Cadres juridiques et techniques de l’acquisition d’un Immeuble à Paris
  10. La commercialisation d’un Immeuble valorisé à Paris