La commercialisation d’un Immeuble valorisé à Paris

By 6 February 2013

La Commercialisation – 3ème Chapitre :

Notre objectif était de revendre le produit ainsi valorisé au meilleur prix. Nous avions envisagé de le louer mais les calculs de rentabilité et notre objectif de répéter de telles opérations avec utilisation des fonds nous ont poussés à revendre le produit dans un marché en pleine expansion. Ainsi, avons-nous monté un dossier de vente complet avec commercialisation.

Comme on a pu le détailler dans la partie précédente, nous avons constitué un dossier de vente :

A – La phase préparatoire

1) Edition d’une fiche BURSOFT

Dans un premier temps, nous avons édité une fiche couleur avec photo à partir de notre logiciel de transaction BURSOFT. Nous nous sommes attachés à la détailler au maximum afin d’être capable de cibler au mieux la clientèle potentielle et de conclure la vente dans les meilleurs délais.

2) La Publicité

Ensuite, nous avons effectué différents mailings confrères afin de diffuser au maximum cette offre et réaliser le plus grand nombre de visites. Cela a constitué notre première technique de publicité, qui correspond à une publication interne au sein de la profession immobilière.

Nous avons également publié cette offre dans deux journaux d’annonces légales afin d’accrocher nos clients en direct.

En outre, nous avons publié notre annonce sur différents portails en ligne et ainsi bénéficié du nouvel outil interactif qu’est le web.

Enfin, pour assurer une publicité maximale, nous avons apposé un panneau sur l’immeuble.

3) Les visites clients

Les visites avec des clients ont lieu à deux moments du projet.

Tout d’abord en amont des travaux et ce pour étudier leurs demandes afin de pouvoir prendre en compte leurs suggestions.

A la fin des travaux, des visites reprennent avec les clients, soit directement lors de contacts personnels, soit en inter cabinet avec des clients qui auraient mandaté nos confrères pour leur recherche de locaux.

Parallèlement à ces différentes étapes, nous avons constitué un dossier de vente, en réunissant un certain nombre de pièces relatives aux personnes ou à l’immeuble et en accomplissant les formalités nécessaires, fidèlement à la procédure développée dans la partie précédente.

B – La phase de transaction :

Le déroulement de cette phase de transaction s’est vu quelque peu ralenti par le retard pris par l’exécution des travaux et ce en conséquence des différents aléas qu’il a fallu surmonter.

Les différents retards dus aux travaux et aux actions du syndic ont compliqué le déroulement normal de la vente, les délais étant de plus en plus difficiles à maîtriser.

Cet exemple nous montre qu’un projet de valorisation, aussi bien préparé et géré soit-il, peut se retrouver confronter à des aléas.

Ce retard ne nous porte, à mon avis, que très peu préjudice. Le projet n’a nécessité aucun emprunt tant sur le plan de l’achat que concernant les travaux. Les intérêts ne courent pas. Seule la rentrée des fonds investis est retardée.

Les prix du marché étant toujours dans une phase de croissance, ce retard nous permettra certainement d’augmenter encore notre prix de vente…

Conclusion :

Au travers de ce mémoire, nous avons pris conscience qu’une opération de valorisation, aussi bien effectuée par un marchand de biens que dans le cadre d’une valorisation de patrimoine, est extrêmement riche en facteurs conjugués et inter dynamiques.

Sur le plan technique, les nombreux rendez-vous avec des professionnels du bâtiment m’ont permis d’enrichir mes connaissances et de cerner les éléments fondamentaux à maîtriser afin d’appuyer au mieux mes arguments lors de mes négociations avec le reste de la copropriété, voire même avec les clients en visite.

Sur le plan juridique, la recherche et l’étude des lois et règlements fondamentaux m’ont apporté beaucoup de sécurité dans mes choix et m’ont permis de faire mesurer les risques encourus à ceux qui les auraient oubliés. En outre, ces connaissances m’ont guidé dans l’arbitrage de mes prises de décisions.

Sur le plan administratif, je me suis attaché à être le plus complet possible en citant un maximum d’éléments indispensables pour mener à bien un projet de valorisation dans son ensemble.

Sur le plan économique, la réalisation d’études de marché, ainsi que la prise en compte – dans les bilans – des différents facteurs intrinsèques au projet, m’ont aidé à prendre les meilleures décisions pour obtenir la valorisation finale la plus efficace.

La préparation d’un projet de valorisation de la cour intérieure m’a également conduit à dépasser l’objectif fixé dans ce mémoire.

En ce, le travail m’a permis, en plus d’un enrichissement technique et commercial, de mettre en pratique mes connaissances théoriques acquises pendant la formation à l’ESGT, et d’être ainsi capable d’aborder, dans son ensemble, une opération de valorisation immobilière.

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers

Table des matières :
1èrePARTIE : « L’acquisition d’un bien immobilier à valoriser »
A – La réflexion pré-acquisitive :
1) La prospection
2) L’étude de marché :
a) La conjoncture économique :
i) L’offre
ii) La demande
b) Bilan prévisionnel de l’opération :
i) Prévision des dépenses de travaux
ii) Plus values à réaliser
iii) Comptabilisation des opérations
iv) Aspects financiers
v) Financement et délais
vi) Fiscalité du marchand de biens
vii) Exemples d’étude de travaux
B – Les documents relatifs à l’acquisition :
1) La loi Carrez
2) Le certificat Administratif de commercialité :
a) La procédure d’obtention
b) La valeur juridique
3) Les certificats Amiante, Plomb, Etat Parasitaire et d’Insalubrité
4) Autres pièces à fournir ou à réclamer
2èmePARTIE : « Les cadres juridiques et techniques de la valorisation »
A – Le cadre juridique :
1) Rappel sur la législation :
a) La Loi HOGUET
b) La carte professionnelle
c) La profession de marchand de biens
2) Le rôle des vendeurs et leurs responsabilités :
a) Le propriétaire
i) La responsabilité du fait de la vente
ii) La responsabilité extra-contractuelle
iii) Le marchand de biens et les assurances
b) Le copropriétaire face à la copropriété
3) Les limites juridiques :
a) La capacité du signataire
b) La destination des locaux
c) Les contraintes d’urbanisme
B – Le cadre technique :
1) La mise en œuvre
2) La réalisation des travaux de gros œuvre
a) La prise en charge des travaux
b) Les modifications extérieures
c) Le respect des conditions techniques
d) Les travaux de structure dans les parties privatives
3) La réalisation des travaux de second œuvre
3èmePARTIE : « La commercialisation de l’immeuble valorisé »
A – La commercialisation sur le marché locatif :
1) Le mandat
2) Les visites
3) Le dossier de candidature
4) La rédaction du bail
a) Définition
b) L’article 606 du CC
c) La répartition des charges
d) Les travaux pendant le bail
e) La cession ou la sous-location
f) Le dépôt de garantie
g) Les clauses résolutoires
h) L’assurance
i) Le bail professionnel
j) L’évolution des loyers
5) Mise en place de la caution bancaire
a) Définition
b) Les formes et contraintes
6) Le rôle des propriétaires fonciers
7) La surenchère
a) Le Principe
b) L’étendue
8) Les honoraires
B – Le dénouement d’une opération de marchand de biens :
1) Pièces à réunir
a) Concernant les personnes parties à l’acte
i) pour les personnes physiques
ii) pour les personnes morales
b) Concernant l’immeuble
2) Formalités à accomplir
4èmePARTIE : « Cas Pratique : Rue Saulnier – 75009 Paris »
1) Plan de Situation
2) Situation Cadastrale
3) Situation existante
4) Rénovation projetée
a) sur les parties communes
b) sur les parties privatives
c) le projet concernant la cour
5) Intérêts
1er Chapitre : Acquisition du bien
A – La réflexion pré-acquisitive :
1) La prospection
2) L’étude de marché :
a) La conjoncture économique :
i) Etude de marché de biens comparables
ii) Attentes des futurs clients
b) Bilan prévisionnel de l’opération :
i) Sans annexion des parties communes
ii) Avec annexion des parties communes
B – Les documents relatifs à l’acquisition :
1) La loi Carrez
2) Le Certificat Administratif :
3) Autres certificats
4) Autres Pièces à fournir ou à réclamer
2ème Chapitre : Cadres juridiques et techniques
A – Le cadre juridique :
1) Principe général
2) Rôle des intervenants et les négociations :
a) Le pouvoir du Syndic
i) Selon la loi du 10 juillet 1965
ii) En pratique
b) Les actions du conseil syndical
i) Selon la loi du 10 juillet 1965
ii) En pratique
c) Les négociations
3) Les formalités relatives à la création de lots :
a) La création de lots b) La vente des lots
c) La modification de l’Etat Descriptif de Division
d) Le transfert de droit à construire
e) La modification du RCP
f) La publication aux hypothèques
g) Les délais d’action
4) La majorité dans le vote
5) La pratique et la méconnaissance des intervenants
a) Les écarts juridiques
b) Les risques face aux contraintes non respectées
B – Le cadre technique :
1) La mise en œuvre
2) Les Travaux dans les Parties Communes
a) La décision d’annexer les parties communes
i) Présentation du projet
ii) Réalisation du cahier des charges
iii) Les devis et le choix des entrepreneurs
b) L’ouverture de la façade
i) Transformation des jours existants en vues
ii) La servitude de vue
iii) Les choix techniques
c) Le ravalement
i) Principes généraux
ii) La procédure
3) Les Travaux dans les Parties Privatives
a) Les travaux affectant le gros œuvre
i) Présentation
ii) Le respect des règles
b) Les travaux concernant le second œuvre
i) L’étendue des travaux
ii) Les différentes variantes
iii) Les équipements à prévoir
4) Projet de valorisation de la Cour intérieure
a) Etude de l’existant
b) Volonté des propriétaires des lots 1 et 2
c) Volontés des autres copropriétaires
d) Proposition de valorisation
3ème Chapitre : La Commercialisation
A – La phase préparatoire :
1) Edition d’une fiche BURSOFT
2) Publicité
3) Visites clients
B – la phase de transaction
Conclusion