Cadres juridiques et techniques de l’acquisition d’un Immeuble à Paris

By 6 February 2013

Cadres juridiques et techniques -2ème Chapitre :

A – Le cadre juridique

1) Principe général :

Rappelons que le sujet principal de la valorisation est l’adjonction de parties communes à un lot privatif, annexion qui nécessite la destruction d’un escalier intérieur de service dans l’aile droite du bâtiment pour construire des planchers à chaque étage. Il faut donc un permis de démolir, une autorisation de travaux car la S.H.O.N. (Surface Hors Œuvre Nette) créée est inférieure à 20 m², dont les imprimés vierges figurent en annexe 9.

La création de surface nécessite, en principe, une autorisation car l’immeuble est en surdensité. A moins que l’on ne transfère des droits à construire.

L’ouverture de la façade nécessite la demande d’une autorisation de modification de façade.

De plus, le ravalement a dû être fait en conformité avec la volonté de l’architecte des bâtiments de France.

2) Le rôle des intervenants et les négociations

Dans le cas présent, l’immeuble est en copropriété. Il convient ici de s’intéresser à l’importance du Syndic et à l’étendue de ses pouvoirs, ainsi qu’au rôle du syndicat des copropriétaires et à son pouvoir de surveillance.

a. Le pouvoir du syndic

i) Selon la loi du 10 juillet 1965

D’après la loi du 10 juillet 1965, complétée par la loi du 31 décembre 1985, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des décisions prises par l’assemblée générale, de veiller au respect du règlement de copropriété, d’administrer l’immeuble et de représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

ii) En pratique

Dans le cas présent, le syndic est également l’architecte de l’immeuble. Ses pouvoirs sont donc renforcés. Il doit non seulement effectuer sa mission de syndic conformément au premier paragraphe mais a également en charge la gestion et la surveillance des travaux réalisés dans l’immeuble. Sa responsabilité peut être engagée dans les choix techniques des copropriétaires.

Ainsi, son double rôle l’a conduit à passer commande, auprès de l’entreprise retenue, des travaux votés en assemblée générale, puis à s’occuper de la réalisation de ces travaux, en étant alors l’interlocuteur direct des entreprises. Les négociations se sont avérées délicates, comme on pourra le constater.

b. Les actions du conseil syndical

i) Selon la loi du 10 juillet 1965

Le conseil syndical est composé des représentants des copropriétaires désignés en assemblée générale. Ce conseil est chargé d’assister et de contrôler le syndic, notamment sa comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés les marchés et autres contrats…..

ii) En pratique

Concernant la rue Saulnier, le conseil syndical a joué un rôle important et a usé de son pouvoir de contrôle sur le syndic, notamment lorsque le syndic a passé commande à l’entreprise retenue pour un montant de travaux supérieur à celui qui avait été voté. En annexe 10, la copie de la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au syndic par le conseil syndical à mon initiative.

c. Les négociations

Tout au long de ce projet, les négociations ont été omniprésentes, que ce soit dans la définition des travaux, dans le choix des entreprises ou pour le vote du budget.

Dès le départ, j’ai compris que ma présence n’était pas la bienvenue pour tout le monde. Le syndic n’a d’ailleurs pas souhaité que j’assiste aux premiers rendez-vous et notamment avec l’ingénieur de la première société retenue.

Aussi, il a convenu avec l’ingénieur béton que les travaux requis dans le devis n’étaient pas complets et a donc passé commande pour un montant supérieur de plus de 60 000 F (9 147 €) par rapport au budget voté…..sans en avertir les copropriétaires…

C’est pourquoi, une constante négociation s’est instaurée avec le syndic pour essayer de comprendre les raisons de ses choix, en vain.

Finalement, nous avons réussi à obtenir du syndic qu’il retire la commande qu’il avait passée sans l’accord des copropriétaires, et c’est la société qui était en numéro 2 qui est passée, société que j’avais contacté directement. J’ai ainsi pu participer aux négociations concernant les quelques modifications à prévoir par rapport au devis initial et ce sans augmentation de budget.

Quant au projet de valorisation de la cour, que j’ai présenté aux différents copropriétaires concernés, il ne sera définitivement voté qu’à la prochaine assemblée générale.

Néanmoins, l’issue semble tout à fait favorable, compte tenu des résultats et des commentaires que j’ai pu obtenir lors de mes entretiens avec les copropriétaires. Seuls le budget précis et les modalités de réalisation des travaux restent à définir.

La gestion globale des délais est extrêmement difficile, dès lors que vous intervenez dans une copropriété.

D’une part la provocation d’une assemblée générale nécessite la mobilisation de tous les copropriétaires.

En outre, après le vote, il convient de respecter le délai de recours des tiers de 2 mois. Il faut ensuite tenir compte de la disponibilité des entreprises, sans oublier les éléments imprévus qui viennent se greffer, telles que les intempéries.

Aussi, ce projet a nécessité une constante négociation avec le syndic et les autres copropriétaires afin de gérer au mieux les délais et de les minimiser.

3) Les formalités relatives à la création de lots :

a) La création de lots

* Réalisation de Plans cotés
* Transformation des Parties Communes en Parties Privatives appartenant au syndicat des copropriétaires, c’est à dire à l’ensemble des copropriétaires.
* Nouvelle numérotation à partir du dernier numéro existant.
* Les lots sont à l’origine des parties communes, création de SHON : si actuellement l’immeuble est en surdensité, le surplus de m² de SHON construits par rapport à la tolérance du COS (Coefficient d’Occupation des Sols) et du PLD (Plafond Légal de Densité) avant 1977 est un droit acquis. En revanche, la création de nouvelles surfaces de m² de S.H.O.N. doit s’accompagner d’un rachat de m² de terrain proportionnellement au m² de S.H.O.N. créés et au COS selon la formule :

m² terrain à racheter = S.H.O.N. créée / C.O.S. moyen

Exemple de la rue Saulnier :
Création de 19 m² de SHON avec un COS moyen pondéré de 2.61 ( 5 m² de bureau (COS 1,5) et 14 m² à usage d’habitation (COS 3), soit : (5 * 1,5 + 14 * 3) / 19 = 2,61)

Théoriquement, l’immeuble étant en surdensité, il faut racheter : 19 / 2,61 = 7,28 m² de terrain.

A moins que l’on ne transfère des droits à construire acquis, exception proposée en d).

Les lots créés correspondent à des parties privatives appartenant au syndicat des copropriétaires. Il faut donc les revendre aux copropriétaires concernés.

b) La vente des lots

Le syndicat des copropriétaires doit céder chaque lot au copropriétaire riverain. Cette cession s’accompagne d’un acte notarié, d’une modification de l’EDD et d’une publication aux hypothèques de ces actes avec frais d’enregistrement.

Un acte notarié doit être rédigé pour chaque acquisition de la part d’un copropriétaire d’un lot créé. Il faut autant d’acte notarié qu’il y a de copropriétaire concerné par l’acquisition de lots.

Il faut également une décision qui autorise le syndic à vendre les parties communes aux copropriétaires concernés. Cet acte doit ressortir dans un P.V. d’A.G. (un procès verbal d’assemblée générale) et ce après un vote art 26 de la loi de 1965.

c) La modification de l’Etat Descriptif de Division

Il faut réaliser la modification de l’E.D.D ou Etat Descriptif de Division dans la mesure où il y a modification de la consistance de l’immeuble avec création de nouveaux lots et transformation d’une partie commune en partie privative.

IL convient donc de s’occuper du changement d’affectation des lots. Cela nécessite l’accord des propriétaires et une modification des tantièmes

Règle de la nouvelle affectation des tantièmes : Nouveau tantième à affecter = S * Coef pondération de S * Coef tantième

Avec : S : Surface du lot considéré

Coef pondération de S : Coefficient qui pondère la surface S du lot considéré. C’est le produit du coefficient de consistance et de situation, au sens de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. (1) Coef tantième : c’est la valeur de tantièmes de 1 m² pondéré.

(1) : – Pour la consistance il faut tenir compte, entre autres, de la qualité de la construction, la H.S.P. (ou Hauteur sous plafond), la disposition, la composition, l’aménagement et le confort des locaux, ainsi que la nature du lot.

– Pour la situation il faut tenir compte de la vue, de l’éclairement, de l’orientation, de la tranquillité, de l’élévation du lot, etc.…

A noter que si des grilles de coefficients existent pour chaque facteur, l’attribution de ces coefficients n’en est pas moins relativement subjective.

d) Le transfert de droit à construire

Situation : l’objectif est la transformation de l’affectation des ateliers en parkings

Effet : « perte » de SHON car ces parkings ne comptent pas dans le calcul de la SHON

Conclusion : On peut transférer des droits à construire entre les m² de SHON parkings acquis et déclassés et les m² de SHON planchers créés dans l’escalier de service.

Conditions : Il convient de respecter les conditions d’autorisation et notamment l’accord des propriétaires concernés qui est indispensable.

e) La modification du RCP

Il convient de procéder à des échanges ou des rajouts selon les résultats des calculs des nouveaux tantièmes à affecter, et ce pour les tantièmes généraux ou de charges. Il faut ensuite mentionner la modification de destination des locaux. On peut aussi inscrire que les lots créés seront rattachés par destination aux lots principaux.

f) La publication aux hypothèques

Tous les actes notariés relatifs au modificatif de l’E.D.D. et du R.C.P. doivent être publiés, pour être opposables aux tiers, à la conservation des hypothèques.

Des frais d’enregistrement sont à prévoir. Ces frais sont à payer par l’ensemble des copropriétaires concernés. Il faut prévoir la répartition des coûts en assemblée générale après avoir mis cette question à l’ordre du jour. La répartition du prix d’enregistrement se détermine proportionnellement à la valeur estimée du bien et non au prix de la transaction.

Ainsi, même si la vente se réalise au franc symbolique, comme ce fut la cas dans notre exemple de la rue de

Saulnier, il faut prévoir ces frais d’enregistrement….pour payer le salaire du conservateur des hypothèques.

g) Les délais d’action

Les délais concernent aussi bien le recours des tiers que celui de l’administration concernant les différents votes réalisés et les travaux prévus.

Aussi, concernant l’escalier de service, il convient de signaler que les travaux ont été votés comme s’il s’agissait de parties communes particulières bien que le règlement de copropriété indique que ce sont des parties communes générales…….

Dans ce cas, le recours est de : 3ans pour l’administration mais pas de prescription pour les tiers.

4) La majorité dans le vote

Les règles de majorité doivent être respectées lors d’un vote en assemblée générale et ce pour garantir la validité et la conformité des décisions au sein même de la copropriété.

Aussi on distingue trois sortes de majorités prévues dans la loi du 10/07/65 et modifiées par la loi du 31/12/85 : Article 24 : Majorité des voix des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale pour : approbation des comptes, vote du budget, mais aussi tous travaux d’entretien (votes par bâtiment également).

Article 25 : Majorité des voix de tous les copropriétaires.
Article 26 : Majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes

5) La pratique et la méconnaissance des intervenants

a) Les écarts juridiques

Comme on a pu le constater, de nombreux écarts juridiques ont été pratiqués que ce soit au niveau de la validité d’un vote, un défaut d’autorisation ou encore un pouvoir étendu d’un syndic quelque peu laxiste.

Les écarts juridiques sont extrêmement fréquents, et ce, à tous les niveaux. Mieux vaut donc être attentif. Cet exemple laisse apparaître le réel fossé entre les textes de lois et les pratiques quotidiennes.

b) Les risques face aux contraintes non respectées

Il convient, néanmoins, de maîtriser les points pour lesquels on n’applique pas scrupuleusement le droit en vigueur. Cela permet d’éviter des sanctions trop lourdes.

Les contrôles de l’administration sont fréquents, les amendes sont alors très chères et la remise en état peut être demandée.

Le recours des tiers ou des copropriétaires peut entraîner une annulation de la décision sur laquelle porte le litige.

B – Le cadre technique :

1) Mise en œuvre

La réalisation de ce projet de rénovation immobilière en vue de la valorisation s’est organisée en plusieurs phases :

Tout d’abord, il a fallu réaliser un cahier des charges concernant les travaux à effectuer dans les parties communes de l’immeuble et faire accepter ce cahier des charges par les copropriétaires concernés.

Ensuite, il a fallu procéder à l’élaboration de devis par des entreprises spécialisées conformément au cahier des charges. Une étude de marché a été réalisée par nos soins pour permettre de déterminer le meilleur devis et avoir le maximum de crédibilité lors du vote des travaux.

Il faut suivre la réalisation des travaux avec une réunion de chantier hebdomadaire avec la société et l’architecte de l’immeuble.

S’agissant de notre lot, la réalisation de travaux affectant le gros œuvre a fait l’objet d’un vote en assemblée générale.

2) Travaux dans les Parties Communes

Le projet retenu comprend l’annexion de parties communes. Il correspond à la démolition de l’escalier de service avec création de plancher et ouverture de la façade sur cour.

Pour mener à bien cette opération, la rédaction d’un cahier des charges s’est révélée indispensable notamment pour pouvoir comparer méthodiquement les différents devis.

En outre, des négociations continues ont dû être menées avec l’ensemble des copropriétaires concernés et notamment le président du Conseil Syndical.

a) La décision d’annexer les parties communes :

i) la présentation du projet

La présentation du projet a fait l’objet d’une première réunion avec le conseil syndical, et ce avant l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire, où tous les copropriétaires auraient dû être conviés et pas seulement ceux directement concernés par le rachat.

Pour cette première phase de négociation, capitale pour la suite du projet, je me suis basé sur la plus value potentielle des appartements de part la création de planchers ce qui avait pour intérêt d’optimiser l’occupation des locaux et notamment des cagibis, quasiment inutilisables jusqu’alors.

En outre, l’escalier de service, dans son état actuel, nécessite des travaux de rénovation et d’entretien. La suppression de cet escalier de service, que personne n’emprunte aujourd’hui, rentrait donc dans une logique de coûts.

Aussi, le projet a été accepté par l’ensemble des copropriétaires concernés, bien qu’il s’agisse de parties communes générales….

ii) la réalisation d’un cahier des charges

La rédaction d’un cahier des charges s’est avérée indispensable pour uniformiser les travaux à réaliser et notamment favoriser la comparaison précise des différents devis. Ce cahier des charges a permis de limiter les écarts entre les différents intervenants.

Ce cahier des charges comprend les travaux de gros œuvre à réaliser, ainsi que la rénovation des conduites de gaz et d’eau, sans oublier la précision du degré de finition qui peut s’avérer déterminante.

En annexe 12, figure le cahier des charges que j’ai réalisé pour cette opération et qui reprend les différents postes en les détaillant au maximum.

iii) Les devis et le choix des entreprises

Le cahier des charges m’a permis de tenir exactement le même discours à toutes les entreprises qui se sont déplacées pour effectuer un devis des travaux.

Malheureusement, ce cahier des charges n’a pas été suivi par les autres personnes qui ont demandé des devis à d’autres entreprises, d’où la difficulté de réaliser une réelle et précise étude comparative.

Aussi, un échange actif s’est installé avec les 3 entreprises retenues après la première sélection (une entreprise proposée par le président du Conseil Syndical, une par BURIMMO et la dernière par le Syndic lui même). L’objectif était de leur préciser d’éventuelles modifications à apporter à leur répartition des postes de travaux, afin de pouvoir juger le plus objectivement des différentes propositions.

b) L’ouverture de la façade :

i) Transformation des jours existants en vues

Les jours de « souffrance » ou de « tolérance » sont des ouvertures à fer maillé et à verre dormant. En conséquence, il laisse passer la lumière naturelle mais ne peuvent pas s’ouvrir. A la différence, les vues sont des ouvertures ordinaires aussi bien des fenêtres que des portes-fenêtres.

L’ouverture de la façade consiste, dans notre cas, en une transformation des jours existants en vues. Une autorisation de modification de façade doit donc être demandée.

En outre, il convient de respecter un certain nombre de contraintes techniques, comme le bâti des jours existants.

Par ailleurs, on ne peut ouvrir une façade sans respecter les servitudes de vues. ii) Servitudes de vues

Selon l’article 637 du CC, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

La pose de fenêtres nécessite donc le respect de certaines distances, notamment lorsqu’on se situe en extrémité de mur, en limite de propriété (proche d’une parcelle voisine). On se doit alors de respecter des servitudes de vues droites et obliques.

La servitude de vue droite, au sens de l’article 678 du CC, impose que l’on ne peut avoir de vues droites, i.e. perpendiculaires à la clôture, s’il n’y a pas 1,90 m entre le mur concerné et la limite de propriété. Elles n’interviennent pas dans notre exemple, dans la mesure où en vis à vis de la façade concernée se trouve une autre façade appartenant à la même copropriété séparée par une cour de plus de 9 m. A noter que l’on ne peut créer de nouvelles servitudes à l’intérieur même d’une copropriété.

La servitude de vue oblique, au sens de l’article 679 du CC, impose une distance minimum de 0,60 m entre le mur concerné et l’autre héritage pour l’ouverture de vues obliques, de biais. Il convient, dans notre cas, de s’attacher à respecter ces distances avec la limite de propriété voisine.

iii) Les choix techniques

Dans notre cas, le syndic et architecte de l’immeuble a considéré ces travaux comme un retour à l’existant et non comme une réelle modification de façade. En outre, il souhaitait conserver le bâti existant, voire l’élargir. Je me suis attaché à lui faire respecter les 0,60 m exigés par la loi.

Des négociations ont également dû être menées avec les copropriétaires concernés pour définir une taille de fenêtres et un matériau….Le PVC double vitrage l’a emporté.

En outre, certains copropriétaires souhaitaient que les nouvelles fenêtres respectent au mieux le style des fenêtres existantes de la façade. Néanmoins, d’autres préféraient des fenêtres plus grandes afin de bénéficier au maximum de la lumière naturelle. Nous avons tranché pour des fenêtres de taille moyenne épousant le bâti existant.

c) Le ravalement :

i) Principe général

La réalisation du ravalement est une obligation décennale pour les immeubles parisiens. Il consiste en une rénovation intégrale de la façade.

Concernant l’immeuble rue Saulnier, le ravalement a été voté et prévu pour le début d’année 2000.

ii) La procédure

Comme pour les autres travaux, un cahier des charges a été réalisé en vue de l’établissement de devis. Le syndic et architecte de l’immeuble s’est occupé de réaliser ces devis en 1999.

Par la suite, on a procédé à un vote en assemblée générale. Une entreprise a été choisie et un budget déterminé. Annexe13

Le ravalement a été repoussé au printemps 2000, l’entreprise devant travailler ailleurs avant. Entre temps, l’architecte des bâtiments de France est intervenu et nous a imposé une remise en état de la façade existante avec utilisation exclusive des matériaux d’origine.

Fatalement, les matériaux imposés sont différents de ceux prévus. Aussi, le syndic prend la responsabilité de ce changement dans la mesure où il n’avait pas pris les mesures nécessaires. Il nous a affirmé que le budget n’augmenterait pas.

Quoi qu’il en soit, le ravalement ne commencera pas avant le mois de septembre 2000 si tant est que les copropriétaires acceptent le nouveau budget, qui sera certainement supérieur au précédent.

3) Travaux dans les parties privatives :

Il s’agit principalement de mettre en valeur un lot de copropriété situé au Rez-de-Chaussée d’un immeuble de 6 étages donnant sur rue et sur cour. Les travaux mis à l’étude concernent différents corps d’état.

En outre, deux types de travaux doivent être distingués, à savoir : les travaux affectant « le gros œuvre » dans les parties privatives et les travaux concernant le second œuvre.

J’ai réalisé un cahier des charges afin d’obtenir de la part des entreprises des devis bien détaillés par poste, dans le but de pouvoir les comparer facilement. Ce cahier des charges figure en annexe 14.

a) Les travaux affectant le gros œuvre :

i) présentation

Ces travaux concernent tous les travaux affectant les gros œuvre des parties privatives, à savoir dans notre cas, la démolition d’un mur, la modification de la façade et des circuits de distribution du gaz et de l’eau. Aussi, pour réaliser ces différents travaux, il convient de respecter certaines règles.

ii) respect des règles

D’une manière générale, les travaux affectant le gros œuvre des parties privatives doivent être soumis à l’autorisation préalable de la copropriété, qui peut s’y opposer suivant la nature et les conséquences de ces travaux. En tout état de cause, le contrôle de l’architecte de l’immeuble est indispensable.

Aussi, la démolition d’une cloison a été soumise à l’architecte de l’immeuble après la réalisation d’une enquête préalable réalisée dans les différents étages de l’immeuble. L’objectif était de vérifier l’existence de cette cloison dans les étages supérieurs et formuler une première hypothèse quant à la portance réelle de ce mur. Le mur était-il une simple cloison ou un réel mur porteur ? Il s’agit de déterminer dans quel sens porte le plancher haut.

La modification d’une porte-fenêtre existante en fenêtre a été soumise en assemblée générale, laquelle nous a formulée son souhait de voir la façade de la cour refaite avec les mêmes matériaux.

Quant à la modification des circuits de distribution du gaz et de l’eau, elle s’inscrit dans la continuité logique des travaux réalisés dans les parties communes.

Une coupe montre le nouveau passage des réseaux de distribution en annexe 15.

b) Les travaux de second œuvre :

i) L’étendue des travaux

Les travaux de second œuvre comprennent tous les autres travaux qui n’affectent pas les structures. Il s’agit des travaux de petite maçonnerie, de rafraîchissement, de petite plomberie et d’installations de petits équipements. Le cahier des charges fourni en annexe détaille tous les travaux demandés.

ii) Les différentes variantes

Elles concernent à la fois la démolition ou non de la cloison, l’aménagement des sanitaires, et le déplacement de la chaudière.

En annexe 16 se trouve l’étude des différentes variantes avec la réalisation d’un comparatif entre les devis obtenus pour les travaux dans nos parties privatives. Il s’avère que nous avons retenu d’éliminer la cloison concernée, d’installer deux blocs sanitaires neufs avec lave-mains d’angle, de déplacer la chaudière dans le nouveau local technique et de se raccorder aux nouvelles arrivées d’eau et de gaz.

iii) Les équipements à prévoir

Les équipements à prévoir figurent parmi ceux énoncés en première partie, dans le paragraphe sur la demande.

Nous avons retenu le câblage informatique, la pose d’un système de télésurveillance avec blindage de la porte, l’installation d’un coin kitchenette.

En outre, nous avons soumis à la copropriété la pose d’un interphone, dans la mesure où l’immeuble est équipé d’un code à l’entrée pour l’instant sans sonnette. L’entrée des clients dans l’immeuble est donc délicate.

4) Projet de valorisation de la Cour intérieure

En complément de la rénovation de la partie correspondant à l’escalier de service qui est le principal projet de valorisation, j’ai proposé à l’ensemble des copropriétaires un projet de rénovation de la cour intérieure, car elle peut être un agrément aux locaux. Les paragraphes qui suivent représentent un résumé de ce projet.

A noter que j’ai volontairement supprimé certaines informations dans la mesure où tout n’a pas encore été voté et je ne voudrais pas compromettre le bon déroulement des opérations.

L’objectif de ce projet est donc la valorisation de la cour par rapport à son état actuel. Plusieurs variantes ont été mises à l’étude en fonction des différents critères à respecter.

a) Etude de l’existant :

Personne ne peut réfuter, aujourd’hui, que la cour représente une certaine dévalorisation pour l’immeuble, et notamment pour les lots qui ont uniquement des fenêtres avec vue sur cette cour intérieure.

Actuellement, la cour est composée de deux lots dont l’affectation est « Atelier », conformément au règlement de copropriété en vigueur et d’une partie commune non exploitable. Une verrière, complètement obsolète est posée sur les cloisons existantes dans cette même cour. Le mur du fond n’a jamais été ravalé. Les photos en annexe 17 attestent du mauvais état des choses actuels.

Aussi, il semblerait judicieux et dans l’intérêt de tous de pouvoir améliorer l’existant.

Le lot 1 est la propriété de M.X, foncière XX, le lot 2 est celle de Mme Y. Il est aisé de constater que ces deux lots ont une utilisation actuelle en parkings contrairement à leur affectation au RCP, cf. annexe 18.

b) Volonté des propriétaires des lots 1 et 2 :

Sur l’initiative du propriétaire du lot 1 suivi par le propriétaire du lot 2, une proposition a été faite lors de l’assemblée générale du 06 juin 2000. Le propriétaire du lot 1 souhaitait à cette époque que l’affectation de son lot 1 soit transformée en parkings, et qu’il puisse diviser son lot en deux lots distincts afin de pouvoir créer deux places de parkings rattachées indivisément à ses deux lots d’appartements respectifs.

L’Assemblée Générale des Copropriétaires a voté contre cette modification d’affectation, mais nous a sollicités pour réfléchir sur un projet de transformation simultanée du lot 1 et 2 en parkings sous certaines conditions.

c) Volonté des Copropriétaires :

Les Copropriétaires souhaitent majoritairement qu’il n’y ait plus de voitures dans la cour.

L’affectation des lots 1 et 2 étant aujourd’hui des ateliers, il convient de se poser les bonnes questions pour l’intérêt de tous. Il est à craindre que les propriétaires de ces deux lots décident d’user de leur droit de vendre à qui bon leur semblent et pour n’importe quelle activité d’atelier, puisque le R.C.P. ne mentionne aucune restriction dans ce sens.

Aujourd’hui, ces deux propriétaires acceptent de transformer définitivement l’affectation des locaux en parkings, sous la réserve formulée par le syndicat de réaliser de réels travaux d’amélioration de la cour.

Il me semblerait judicieux de trouver un compromis. Aussi, je me suis attaché à vous préparer un réel projet de valorisation de cette cour, projet qui profitera à l’ensemble des copropriétaires.

d) Propositions de valorisation :

On peut envisager deux solutions pour améliorer la situation actuelle.

*1ère Solution :

La première solution envisageable est le rachat par la copropriété des lots 1 et 2. Cela semble difficile dans la mesure où les copropriétaires concernés ne sont pas prêts à céder leurs lots gratuitement…

M. X, propriétaire du lot 1, a proposé un prix de vente à la copropriété qui s’élève à 400 000 F, soit 60 979,61

€. Mme Y, propriétaire du lot 2, en a fait de même.

* 2ème Solution :

La deuxième solution qui semble la plus adaptée à la situation est la modification d’affectation des lots 1 et 2 en parkings avec réfection de la cour suivant les différentes variantes proposées.

Le projet se décompose de différentes étapes que l’on s’est attaché à étudier en détail.

Le projet comprend aussi bien la transformation des affectations que la rénovation de la cour, voire un réaménagement éventuel. Après avoir passé en revue les différents points importants, on s’attachera à développer certains d’entres eux afin de vous proposer les meilleures solutions.

J’ai donc organisé le projet suivant les points suivants :

1) Métrage intégral de la cour, avec fourniture d’un plan

Vous trouverez en Annexe 1 de ce projet un plan de la cour intérieure de l’immeuble sis.., rue Saulnier – Paris 8ème, réalisé par Benoît COLIN, fourni en annexe 4.

2) Plan d’intention de la modification de la structure

Vous trouverez en Annexe 2 de ce projet un plan d’intention concernant la modification de la structure de cette cour intérieure, comprenant : un plan d’intention, une étude technique des possibilités envisageables. (non détaillé ici)

3) Plan d’intention de la rénovation de la cour

Vous trouverez en Annexe 3 de ce projet un plan d’intention concernant la rénovation de la cour intérieure, comprenant : un plan d’intention, une étude technique des possibilités envisageables en tenant compte des différentes contraintes existantes dont le résumé figure en annexe 19.

4) Etude chiffrée des variantes

Vous trouverez en Annexe 4 de ce projet un résumé de l’étude chiffrée de la rénovation de la cour, comprenant la réfection du sol et différents aménagements envisageables dont le résumé figure en annexe 20.

5) Projet retenu

Vous trouverez en Annexe 5 de ce projet un résumé des travaux à réaliser avec la variante que nous avons retenue dans l’intérêt de tous. (non détaillé ici).

Lire le mémoire complet ==>

Lire le mémoire complet ==> (La valorisation d’un bien en immobilier d’entreprise)
Mémoire présenté en vue d’obtenir le diplôme d’ingénieur E.S.G.T.
Ecole Supérieure Des Géomètres Et Topographes – Conservatoire National Des Arts Et Métiers