Rédaction d’états parasitaires et d’attestation Loi Carrez

By 6 January 2013

7.4 Rédaction d’attestation Loi Carrez

Malgré le caractère très encadré de cette loi, de nombreuses questions se posent aux professionnels qui rédigent des attestations « loi carrez » dans plusieurs cas, car comme nous allons le voir, la définition de la surface privative inclut une liste de cas. Que faire si un cas non listé se présente ? Je me propose de citer ici divers exemples.

7.4.1 Textes mis en jeu

Les surfaces à prendre en compte lors de la rédaction de l’attestation sont relativement précises117:

« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m et des lots inférieurs à 8m²».

7.4.2 Réunion de lots118

La question ici posée est la réunion en un seul appartement de plusieurs lots de copropriété, dont certains avaient une superficie inférieure à 8 mètres carrés. Cette réunion crée un problème : comment doit-on opérer le calcul de la superficie de l’appartement vendu ?

La Cour de Cassation119 a rendu sa réponse : « Ayant relevé que la vente portait sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative de certains avait une surface inférieure à huit mètres carrés, la cour d’appel a exactement retenu que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 étant celle de l’appartement tel qu’il se présentait matériellement, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’avaient pas à être exclus du calcul de la superficie. »

On peut ainsi affirmer que les lots de moins de 8 mètres carrés sont à exclure conformément au principe de calcul posé par l’article 46, alinéa 3, mais pour autant seulement qu’ils sont matériellement autonomes. Si, à l’inverse, ils ont été incorporés à un ensemble plus vaste, c’est alors à cet ensemble qu’il convient de se référer, et non plus à une situation devenue caduque, celle de lots de taille réduite, distincts sur l’état descriptif de division, mais non autonomes en réalité. Dans l’idéal, il faudrait modifier l’état descriptif de division, mais cette procédure est longue et coûteuse, car elle nécessite l’aval de l’assemblée des copropriétaires.

Cela reste dans l’esprit de la loi Carrez. Implicitement mais sans le dire, le législateur a considéré que l’utilité de tels lots était limitée, en sorte qu’il était préférable de ne pas en tenir compte, plus précisément de ne pas instituer pour eux une garantie de superficie, caractéristique fondamentale de la loi Carrez. Dès lors que de tels lots sont incorporés à l’appartement, la situation n’est plus la même : ils accèdent, si on peut dire, à un « statut matériel supérieur », celui de l’appartement. Il doivent à ce titre être compris dans la superficie privative.

7.4.3 Cas pratiques

La Jurisprudence énonce qu’il faut s’attacher à la désignation du lot résultant du règlement de copropriété, comme le démontre les cas ci-dessous. Cette décision paraît logique puisque les Notaires, qui n’ont pas à se déplacer sur les lieux, ne pourraient assurer l’efficacité des actes qu’ils rédigent dans le cas contraire. Etudions des exemples rencontrés dans la jurisprudence. Cette liste n’est évidemment pas exhaustive.

7.4.3.1 Plancher « non aménagé » :

Voyons à travers un exemple précis la difficulté de déterminer si un plancher en est un au sens de la loi carrez. L’élément à prendre en compte semble être le caractère aménageable du plancher : s’il n’est pas aménagé mais techniquement aménageable, il doit être compris dans la surface privative du lot120.

La Cour de Cassation a tout d’abord considéré que le caractère aménageable pour l’habitation d’un sous-sol ou de combles s’appréciait d’après les caractéristiques physiques du local en cause et ne dépendait pas de la dénomination qui avait pu leur être donnée dans un acte de vente ou un règlement de copropriété121.

En l’occurrence, le litige porte ici sur un lot N° 13 constitué, comme le stipule le règlement de copropriété, par des « combles à aménager ». Ce lot n’est accessible que par passage sur le lot N°11, via une échelle. Mais le plancher du lot N°13 n’est pas, selon l’expert, praticable : il est en fait constitué que du plafond du lot situé au dessous, à savoir des poutres sur lesquelles est appliqué un lattis de bois noyé de type plâtre « bacula ».

Si la Cour a bien noté cette impossibilité technique de déplacement, elle n’en rappelle pas moins qu’il faut considérer que le terme plancher s’entend de ce qui délimite le lot en partie basse : « ouvrage qui, dans une construction, constitue une plate forme au rez de chaussée, ou une séparation entre deux étages ». Ce plancher n’est pas aménagé, mais est aménageable et vendu comme tel.

En conséquence, la Cour considère que de tels combles ne figurent pas parmi les exclusions énumérées par la loi Carrez, et qu’à ce titre, elles doivent être incluses dans la superficie privative122. Mais cette affirmation est désormais contestable, comme nous allons le voir avec l’exemple d’une cave.

7.4.3.2 Cave aménagée :

On a vu que la Cour de Cassation considérait que le caractère aménageable pour des combles ou un sous-sol ne dépendait pas de sa dénomination dans le règlement de copropriété. Ce fait s’est très vite heurté à l’impératif d’efficacité qui incombe aux Notaires. En effet, le Notaire, lorsqu’il rédige un acte, n’est pas assujetti à une visite des lieux. Il n’est en conséquence pas à même d’apprécier les caractéristiques physiques du lot, et le seul document dont il dispose reste le règlement de copropriété.

Il résulte de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que les caves n’ont pas à figurer dans la superficie de la partie privative du lot vendu.

Il en est ainsi d’une cave aménagée ne disposant pas de fenêtre et qui n’est éclairée par la lumière du jour que par une dalle vitrée ovale, fixe, placée dans le plafond de la cave et donnant dans la pièce du rez-de-chaussée située au dessus de la cave.

La circonstance que cette pièce est une cave aménagée, que le carrelage a été posé sur le sol et qu’elle soit alimentée en électricité par une installation moderne et, enfin, qu’elle soit aérée par un soupirail ne peut suffire à en faire une pièce d’habitation123.

En conséquence, la partie du lot, désignée comme étant une cave dans le règlement de copropriété, qui avait été aménagée en cuisine, ne pouvait être comprise dans la détermination de la superficie prévue par ce texte.124.

7.4.3.3 Mezzanine :

Doit-on intégrer à la superficie privative une mezzanine « légère et démontable à laquelle on accède par un escalier s’apparentant à une échelle » non inscrite au règlement de copropriété ?

La Cour de Cassation a jugé que seule la surface plane sur laquelle était installée cette mezzanine pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface privative comme constituant un plancher au sens du texte susvisé125.

Dans une autre affaire, un acquéreur soutenait qu’une mezzanine, inscrite au règlement de copropriété, avait été construite illégalement. Sans même le débouter sur le terrain de la preuve, la Cour de cassation a considéré que la mezzanine en question faisait partie intégrale du lot vendu selon le règlement de copropriété. Dès lors, sa superficie devait être incluse dans le mesurage du bien vendu126.

7.4.3.4 Grenier :

Le critère est identique à celui d’un plancher : il faut regarder s’il est techniquement aménageable.

Un grenier clos et couvert, qui après déduction des parties d’une hauteur inférieure à 1,80m, constitue une superficie qui devait être considérée comme habitable, et en conséquence à inclure dans la superficie privative : « attendu qu’il est constant que cet espace doit être tenu pour un espace habitable au sens où il est susceptible d’aménagement à cette fin, mais qui n’était pas aménagé à cet effet au jour de la promesse de vente »127.

7.4.3.5 Ballon d’eau chaude :

La question était ici de savoir si la superficie d’un placard dédié à accueillir un cumulus d’eau chaude devait être incluse dans la superficie Carrez, ce qui impliquerait de considérer que celui ci constitue un élément démontable, car sa hauteur libre sous plafond est inférieure à 1,80m.

La Cour a considéré qu’un ballon d’eau chaude constitue un élément usuel et indispensable dans une habitation et rien en l’espèce n’implique de modifier l’emplacement qui lui est réservé dans ledit placard. La surface du placard n’est en conséquence pas à ajouter à la superficie privative128.

7.4.3.6 Superficie « sous rampants » :

Cette affaire porte sur l’intégration des superficies sous rampants à considérer quand on est en présence de surfaces vitrées.

« Attendu qu’ayant relevé qu’il résultait de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 que pour calculer la superficie d’un lot, il y avait lieu de déterminer un plan vertical d’une hauteur de 1,80 m au minimum. Pour arrêter le volume déductible correspondant aux embrasures de fenêtres, y compris des fenêtres de toiture, il convenait d’appliquer un principe de continuité entre les deux murs.

En l’espèce, la pièce était éclairée par deux fenêtres de toiture, la cour d’appel a exactement retenu que la hauteur sous plafond devait être mesurée non par rapport au vitrage des fenêtres, mais par rapport aux embrasures. »129.

Le schéma suivant explicite mieux la situation rencontrée :
Le schéma suivant explicite mieux la situation rencontrée

7.5 Rédaction d’états parasitaires130

Comme je l’ai explicité auparavant, les techniciens ont parfois beaucoup de difficulté pour déterminer l’étendue de leur mission, à tel point que M. Levacher a décidé de diffuser une note pour faire le point sur les mentions qui devraient figurer sur le document, et les opérations à effectuer.

M. LEVACHER, conseille d’indiquer plusieurs mentions sur les documents livrés aux clients131 :

« Le présent état parasitaire a été établi après visite des lieux et constatation d’éléments apparents avec poinçonnage mais sans démolition d’éléments de structure, de plafonds, de faux-plafonds, coffrages des poutres, doubles cloisons ou lambris, enlèvement de papiers peints, enlèvement de moquettes et revêtements de sols, démontage d’éléments fixes tels que meubles de cuisine, bibliothèques, placards et déplacement des gros meubles.

L’auteur de l’état parasitaire ne peut procéder à des sondages destructifs qui entraîneraient une destruction même partielle du bien à vendre». Cette indication suit la norme NF 03-200.

Il est possible d’établir un parallèle avec d’autres jurisprudences concernant d’autres parasites xylophages, comme la mérule, champignon xylophage très agressif, car pouvant se développer à partir de 22% d’humidité (au lieu de 40% nécessaires aux autres parasites) et résistant à plusieurs années de sécheresse grâce à ses spores.

Aucun texte particulier n’existe sur les champignons xylophages, et donc sur le mérule. Par conséquent, il n’existe pas de zones susceptibles d’être contaminées comme pour les termites, et la jurisprudence estime au cas par cas si l’immeuble pouvait être considéré comme « immeuble à risque ». Cette qualification est importante pour les constructeurs, car ils peuvent être attaqués sur leur devoir de conseil si l’immeuble est considéré comme à risque et qu’ils n’ont pas averti leur client sur l’opportunité de réaliser un état parasitaire.

7.5.1 Conditions de rédaction de l’état parasitaire

M. Stéphane PRIGENT a publié un colloque sur la mérule. Comparons ces dires avec les assertions de M. Levacher. Selon lui :

« il ne peut être reproché (…) au technicien en diagnostic tenu de réaliser “un état parasitaire visuel sans démolition, sans dépose de revêtement ni manipulation importante de mobilier et limité aux parties visibles et accessibles” de n’avoir pas détecté le champignon » qui n’était décelable qu’après des sondages destructifs »132

Cette affirmation rejoint l’opinion de M. LEVACHER : « La responsabilité de l’auteur de l’état parasitaire ne saurait être recherchée sur des éléments qu’il n’était pas en mesure de constater sans procéder à des démolitions d’ouvrages ou sondages destructifs comme indiqué au paragraphe précédent. ».

7.5.2 Exonération limitée du technicien

Mais l’auteur précise tout même que les conditions d’exonération de la responsabilité du technicien sont drastiques :

1/ il ne doit pas se contenter d’établir un état visuel négatif face à un immeuble ancien présentant toutes les suspicions de présence de mérule, eu égard notamment à son mode de construction, mais attirer l’attention sur la présence probable d’une attaque par la mérule dans l’immeuble et recommander une recherche plus approfondie133. Précisons que seule une analyse en laboratoire permet de déterminer avec certitude la présence de mérule, surtout à l’état végétatif.

2/ le technicien doit utiliser tous les moyens à sa disposition pour découvrir de la mérule : le visuel, la recherche d’humidité et le poinçon134, voire des sondages destructifs dans des parties déjà dégradées.

Un jugement de la Cour d’appel d’Agen135 souligne « que la recherche de présence de termites nécessite la pratique de poinçonnements dans les bois afin de vérifier leur résistance mécanique, qu’il est impératif que ce poinçonnement soit effectué sur toutes les longueurs et surfaces de bois visible et que dans le cas d’une mise à jour d’une faiblesse du bois au sondage, il faut étudier l’origine du désordre et préciser le caractère actif ou non de l’éventuelle infestation », chose que n’avait pas fait l’architecte en l’espèce.

3/ le technicien doit préciser dans son rapport les difficultés rencontrées lors de son inspection : « si la maison est encombrée (…) il lui appartient de faire les réserves nécessaires, voire de refuser d’établir l’état parasitaire tant qu’il ne lui serait pas possible d’accéder aux endroits stratégiques »136.

Ceci est apparemment vrai pour des raisons techniques, comme un endroit inaccessible. Un géomètre expert a ainsi été condamné pour ne pas avoir visité un vide sanitaire sous le plancher : « il aurait dû exiger le dégagement, aux fins de sondages, de tous les bois susceptibles d’héberger des termites, dont le vide sanitaire sous le plancher 137», ou une charpente « siège de prédilection des insectes »138.

Mais ceci semble aussi vérifié quand cette impossibilité provient d’un refus du propriétaire, ou que le professionnel n’a pas recherché tous les accès possibles.139

En tout état de cause, s’il ne repère pas le parasite sur une partie accessible, il sera automatiquement condamné pour faute, d’autant plus qu’il est un professionnel140, et ce même s’il a émis des réserves sur des parties inaccessibles.

4/ il doit rappeler la portée limitée de son rapport : « Le constat se borne à indiquer (…) qu’il n’y a pas de traces visibles et n’affirme pas l’absence certaine d’atteinte biologique des bois »141.

En aucun cas, le rédacteur de l’état parasitaire ne peut s’exonérer en avançant que ce dernier n’a qu’une valeur « indicative ».142

7.5.3 Notion de traces

M. LEVACHER revient lui aussi sur cette notion de « traces » :

« La mention “traces de termites” qu’elles soient anciennes ou récentes, signifie qu’au moment de la visite des traces permettant d’affirmer que des termites ont été présents dans l’immeuble ont été découvertes, même si la présence d’insectes actifs n’a pas été constatée ce jour là dans ces endroits. Cette mention ne peut en aucun cas être interprétée comme une garantie qu’il n’y a pas dans l’immeuble ou à proximité immédiate, des insectes en activité, en particulier dans les endroits inaccessibles ou difficilement accessibles. Il est conseillé dans ce cas de procéder à un traitement si celui-ci n’a pas été déjà réalisé ou n’est plus en période de garantie. »

7.5.4 Responsabilité du vendeur

Enfin, M. LEVACHER apporte une information importante dans ses recommandations :

« La responsabilité du vendeur pourra être mise en cause en vertu du principe de bonne foi qui sous- tend les relations contractuelles depuis leur formation jusque dans leur exécution, si celui-ci a fait preuve de réticence dolosive dans des éléments d’information qu’il se devait de fournir à l’auteur de l’état parasitaire quant à la présence d’insectes xylophages ou de traitement antérieur ».

Ceci est corroboré par la Jurisprudence143.

Lire le mémoire complet ==> (Etude jurisprudentielle et statistique de la sinistralité des Géomètres-Experts)
Mémoire de travail de fin d’études en vue de l’obtention du Diplôme d’Ingénieur de l’ESGT
Conservatoire National des Arts et Métiers – Ecole Supérieure des Géomètres et Topographes
____________________________________
117 article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret N° 97-532 du 23 mai 1997
118 La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 36 , M. DAGOT et Loyers et Copropriété n° 6 , G. VIGNERON.
119 3ème Chambre, 13 Avril 2005, N° 03-21.004, 03-21.01513.
120 Cass. Civ. 3, 5 octobre 1994, N° 92-12.031.
121 Cass. Civ. Crim., 19 décembre 1989, N°89-80875, Bull. Crim. 1989 N° 494 PAGE 1214.
122 CA Paris, 2ème Chambre Section A, 5 Janvier 2005, N°03/14180.
123 CA Paris, 2ème Chambre Section B, 8 Novembre 2001, N°2000/08964.
124 Cass. Civ. 1, 21 novembre 2006, N° 04-18804.
125 Cass. Civ. 3, 22 novembre 2006, N°05-17420.
126 Cass. Civ. 3, 13 Avril 2005, N° 03-21004, 03-21015, Publié au Bulletin.
127 TGI Nanterre, 1ère Chambre B, 30 Novembre 2001.
128 CA Aix-en-Provence, 1ère Chambre A Civile, N°2003/429.
129 Cass. Civ. 3, 6 Décembre 2005, N°04-15984.
130 S. PRIGENT, La Responsabilité des acteurs dans le cadre du contentieux sur le mérule.
131 C. LEVACHER, Recommandations pour la rédaction d’états parasitaires à l’attention des géomètres experts.
132 TGI de Brest , 28 mai 2003, aff. 02/01568 – 21 avril 2004, aff. 03/02668, colloque p6.
133 CA Rennes, 1° avril 2004, arrêt n° 162 – TGI de Brest, 28 mai 2003, aff. 02/01568.
134 TGI de Brest, 21 avril 2004, aff. 03/02668 – TGI de Quimper, 4 janv. 2005, aff. 03/00748.
135 Chambre 1, 21 Juin 2005.
136 TGI de Brest, 2 fév. 2005, aff. 04/00354)
137 TGI Pau, 14 Décembre 2004,
138 CA Bordeaux, Chambre 1 section A, 16 Septembre 2002 et CA Bordeaux, Chambre 1 section B, 27 Septembre 1995.
139 CA Poitiers, Chambre Civile 2, 15 Décembre 1998.
140 CA Pau, 1ère Chambre, 20 Juin 2001, N°00/02364.
141 TGI de Brest, 28 mai 2003, aff. 02/01568, TGI de Morlaix, 7 août 2003, aff. n° 03/340.
142 CA Bordeaux, Chambre 1 section A, 1er Décembre 2003.
143 cf. Cass. Civ. 3, 14 Mars 2006, N°05-13.030.