Rédaction d’attestation Loi Carrez et de diagnostic – Géomètre expert

5.6 Rédaction d’attestation « Loi Carrez »

Les sinistres relatifs à la loi N° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs des lots de copropriété, dite « Loi Carrez », connaissent ces dernières années une augmentation tant sur le plan du nombre qu’en coût. Entre 1996 et 2004, le nombre concernant les attestations rédigées par les géomètres-experts est passé de 1 à 13 sinistres par an, pour un coût annuel de 1000 à 160 000€.

5.6.1 Dispositions juridiques

Si le certificat rédigé par un mesureur est annexé à l’acte de vente, et que cette superficie est distincte de plus de 5% de la superficie réelle, alors le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Ces dispositions ne régissent que les relations entre vendeur et acquéreur.
Ainsi, si un géomètre expert qui effectue un mesurage erroné ne peut être appelé en garantie sur la base de la forclusion d’un an édicté par la loi Carrez, mais uniquement sur les dispositions de la responsabilité de droit commun (contractuelle, délictuelle).
La jurisprudence est constante là dessus : « la diminution du prix résultant de la mise en oeuvre des dispositions de la loi du 18 décembre 1996 ne constituait pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, permettant d’accueillir l’appel en garantie des vendeurs »93.
La Cour considère qu’il ne s’agit que de la restitution de l’indu : la réduction du prix n’a pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait normalement dû percevoir.

5.6.2 Erreur du géomètre-expert mesureur

Trois types d’erreurs sont couramment décelés dans les décisions.

5.6.2.1 Erreurs techniques

La première cause d’erreur est la détermination des surfaces à prendre en compte dans le calcul. C’est ici que le rôle d’expert prend toute son importance, car les cas rencontrés sont multiples et très variés. Je reviendrai plus longuement sur ce point dans la chapitre suivant concernant la baisse de la sinistralité94.

5.6.2.2 Absence de consultation des documents de la copropriété

Vient ensuite l’absence de consultation du règlement de copropriété, qui amène le professionnel à intégrer à la surface privative une partie commune à usage exclusif par exemple. Cette erreur engagerait incontestablement la responsabilité du mesureur si celui ci n’explique pas, et donc ne signale pas à ses clients qu’il a agi sans consulter les documents contractuels95 :
« celui-ci ne pouvait se contenter des renseignements fournis par ses correspondants et devait, de son propre chef, en l’état des dispositions de la loi Carrez, déterminer les parties privatives à mesurer, sans se satisfaire de la seule situation matérielle des lieux.
En effet, en sa qualité de professionnel averti, il ne pouvait ignorer la notion de partie commune à usage privatif et devait prendre connaissance du règlement de copropriété pour déterminer la nature de la terrasse à mesurer, étant observé que les terrasses sont fréquemment qualifiées de parties communes à usage privatif.
Il a ainsi commis une faute à l’origine du dommage subi par les parties à la vente et portant sur le prix erroné du bien »
Mais le géomètre-expert peut également prendre ses précautions afin de ne pas engager sa responsabilité, et ainsi attirer l’attention de ses clients. Le cas est déjà apparu dans ce jugement du TGI de Nanterre datant du 8 Novembre 2005, où le géomètre a indiqué sur son certificat qu’il n’a pas pu consulter le règlement de copropriété :
« Si le certificat de mesurage de 2002 mentionne expressément : sans communication de l’état descriptif de division en copropriété, la désignation [des lots] résulte de l’état des lieux constatés constaté sur place et ce sans vérification juridique, et que de plus, la facture inclut « visite des lieux, […] sans mentionner d’étude de documents tels que RC, EDD ou PV de l’AG ayant autorisé la couverture de la courette, la plaignante n’établit pas la faute du géomètre, qui ne pouvait pas savoir que cette courette était une partie commune à usage exclusif. »
Cependant, ces décisions ne sont que des décisions de Tribunal de Grande Instance, et aucun appel n’a été prononcé. A priori, elles semblent logiques, mais il serait très risqué de généraliser qu’à partir de ces éléments. On peut tout aussi bien considérer que le géomètre n’avait pas à délivrer d’attestation avant d’avoir pu consulter le règlement de copropriété par exemple. Il ne faut pas non plus oublier que dans le silence ou la contradiction des titres, certaines parties des bâtiments sont présumées être des parties communes96, notamment les cours, et qu’ainsi le géomètre a bien agi.

91 Entre autres Cass. Civ. 3, 3 Juillet 1996 , N°95-10808.
92 Cass. Civ., 17 Juillet 1996, N°94-19258, Cass. Civ. 3, 1er Mars 1983, Devorsine c/ Consorts LEMASSON.
93 Cass. Civ. 3, 4 janvier 2006, N°04-18130 ; 25 Octobre 2006, N°05-17427, Bull. Civ. 2006 III N°205, Page 171, Cass. Civ. 1, 21 Novembre 2006, N°04-18804
94 cf. Cas pratiques plus loin.
95 TGI Grasse, 26 juin 2003, N°892-2003.
96 Art. 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

5.6.2.3 Fautes de mesures

Enfin, des fautes matérielles et techniques sont également rencontrées, en particulier des fautes de report des mesures sur le certificat ou des erreurs de saisie.
La preuve de l’erreur du mesureur est facilement établie par la production d’une autre attestation non contestée d’un confrère, ou par une expertise judiciaire.

5.6.2.4 Partage de responsabilité

Contrairement aux cas de responsabilité vu plus haut, le géomètre-expert mesureur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en avançant la faute des autres intervenants ayant participés à la vente, comme le Notaire.
En effet, ce dernier n’a pas à suspecter systématiquement le travail accompli par un technicien, même pour vérifier la cohérence entre le certificat et le règlement de copropriété97. Il n’y aura a priori pas de partage de responsabilité possible.

5.6.3 Le préjudice causé par le géomètre

On rencontre deux cas :
a. Le géomètre est mis en cause par le vendeur : C’est logiquement les cas les plus fréquents, car la garantie de superficie pèse sur le vendeur dans la loi Carrez. Ces mises en cause représentent environ 70% des sinistres sur la période 1996-2005, pour 86% du coût total.
Les juges considèrent que le préjudice que cause le géomètre-expert en livrant à son client un certificat erroné est distinct du préjudice qu’il subit s’il est appelé en diminution du prix98. Seule peut être retenue la perte d’une chance de voir le prix de vente diminué dans des proportions moindres que celle de la loi Carrez. Le préjudice moral d’être attrait en justice peut également être avancé, ou le retard que la procédure a causé99.
b. Le géomètre est mis en cause par l’acquéreur lésé : C’est le cas qui se présente si l’acquéreur a laissé s’éteindre le délai d’un an dont il dispose pour agir en diminution du prix auprès du vendeur. Même si la loi Carrez ne s’applique pas, les Juges restent l’esprit de la loi.
Par exemple, alors que le délai d’un an était largement dépassé, le TGI de Marseille a considéré que le préjudice « était constitué de la différence entre le prix payé par elle pour une surface déclarée inexacte et le prix de la surface réelle du bien »100.

5.6.4 Monopole et loi Carrez

Rappelons que la rédaction d’attestation Loi Carrez n’est pas soumise au monopole de l’Art. 1 de la loi de 1946, et que les géomètres experts ne sont pas les seuls habilités à délivrer de telles attestations. La limite entre informer les consommateurs et faire la mauvaise publicité d’autres professions est facilement franchissable, comme l’ont rappelé la Cour d’appel de Paris et le Conseil National de la Concurrence101.

5.7 Rédaction de diagnostics

5.7.1 Généralités

Afin de mieux protéger les consommateurs, de nombreux diagnostics ont fait leur apparition lors des ventes d’immeubles bâtis. Certains sont très bien bornés juridiquement (plomb, amiante, termites) tandis que certains ne le sont pas du tout (mérule, capricornes).
Ainsi, il est parfois difficile d’évaluer les limites de la mission du technicien qui effectue le diagnostic. Doit-il effectuer des sondages destructifs ? Quelles mentions sont à indiquer sur l’état parasitaire ?
Il convient ici de distinguer les diagnostics concernant les insectes et parasites xylophages, entraînant une dégradation des biens, des diagnostics concernant le plomb, l’amiante qui eux concernent principalement la santé des acheteurs. Je vais particulièrement revenir sur la rédaction d’états parasitaires, car parmi les diagnostics, ils constituent l’activité la plus sinistrée.

5.7.2 Diagnostic technique concernant l’amiante, le plomb, le gaz, l’électricité, les performances énergétiques

Le texte en vigueur concernant les diagnostics techniques est inclus dans le Code la Construction et de l’Habitation, particulièrement à l’art. R127, récemment modifié par le Décret nº 2006-1114 du 5 septembre 2006 art. 2 Journal Officiel du 7 septembre 2006 en vigueur le 1er novembre 2007.
Les géomètres experts sont rarement mis en cause sur ces diagnostics, contrairement aux diagnostics relatifs aux parasites xylophages, car ils ne réalisent qu’une part infime du marché. Je ne m’attarderai pas davantage sur ce point.

5.7.3 Etat relatif à la présence de termites (ex-état parasitaire)

5.7.3.1 Texte mis en jeu

« Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme.102
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.103»

97 CA Paris, 3ème Chambre, 21 Décembre 2001, N°99/06443 ; TGI Paris, 4 Octobre 2001 ; CA Chambéry, 1ère Chambre Civile, 17 Octobre 2006, N°05/01703.
98 CA Paris, 2ème Chambre, section B, 7 Novembre 2002, N°2001/09031 et arrêts visés ci-dessous.
99 CA Aix-en-Provence, 1ère Chambre B, 6 Mai 2004, N°2004/352 ; CA Versailles, Chambre 3, 9 Janvier 2004, N°02/01132.
100 10ème Chambre Civile, 1 Juillet 2003, N°02/04686.
101 Chambre 5 section B, 14 Novembre 2002, Avis DGCCRF 00-A-15 du 13 juin 2000.
102 Art. L133-5 CCH
103 Art. L133-6

5.7.3.2 Statistiques des principales causes d’erreurs

Les décisions ici à prendre en compte sont le plus souvent des décisions des Tribunaux de fond. En effet, ces affaires sont extrêmement factuelles, et la Cour de Cassation qui ne juge que sur l’application du droit, ne dispose pas de davantage d’éléments de preuve que ceux remis lors des instances précédentes. La Juridiction Suprême s’en remet au pouvoir d’appréciation des Juges de fond : « le moyen ne tend qu’à remettre en discussion devant la Cour de cassation la valeur et la portée des éléments de preuve soumis aux débats devant la cour d’appel qui, analysant le rapport d’expertise, a constaté que la présence de termites dans l’appartement était suffisamment démontrée »104.
On trouve principalement, sur les quelques décisions concernant les géomètres experts, des oublis dus à des difficultés d’accès, soit des oublis purs et simples par négligence (visite du jardin par exemple), chacun pour moitié. Je reviendrai plus tard sur les conditions d’élaboration de ces états parasitaires, dans la partie réservée à la prévention des fautes techniques. En effet, je ne fais pas le choix, comme auparavant avec l’implantation par exemple, de présenter ici les erreurs commises. Nous reviendrons plus tard sur ce point à travers plusieurs articles.

5.7.3.3 Cas de Jurisprudence

* Entremise immobilière
Dans les cas d’entremise immobilière, si le géomètre est mandaté par le vendeur pour trouver un acheteur, il n’est toutefois pas tenu d’inspecter lui-même l’immeuble d’un point de vue technique. Cependant il doit demander au propriétaire la délivrance d’un certificat de non-infestation parasitaire, ou effectuer tout autre démarche de portée équivalente et de nature à attirer l’attention des acquéreurs, sous peine de manquer à son obligation d’information105.
*Intervention d’un tiers lors de la visite des lieux
Lors d’un contrôle parasitaire, il incombe au propriétaire ou à son mandataire d’assurer une visite complète des lieux avec le rédacteur de l’état parasitaire. Si le mandataire, professionnel de l’immobilier, oublie de faire visiter une partie de l’immeuble et qu’en fait la partie oubliée était infesté, le Juge prononce le partage des responsabilités, en considérant que « le professionnel aurait dû inviter le géomètre-expert à poursuivre sa mission dans les caves au lieu de se borner à constater qu’il ne les avait pas trouvées »106.

104 Cass. Civ. 2, 15 Décembre 2005, N° 04-17.737
105 CA Rennes, Chambre 4, 4 Décembre 2003.
106 TGI Mont de Marsan, 27 Janvier 2000, N°98/00341

Malheureusement, aucune décision de la Cour de Cassation ne vient étayer cette affirmation, qui peut être considérée comme logique, mais non catégorique.
Les deux premiers chapitres se sont attachés, via une présentation des fautes, à décrire les dispositions législatives régissant la profession de géomètre expert, ainsi que les responsabilités qui sont mises en jeu lors des sinistres. Il est maintenant légitime de se demander quels sont les dispositifs qui pourraient être développés pour lutter contre la hausse de la sinistralité.
Lire le mémoire complet ==> (Etude jurisprudentielle et statistique de la sinistralité des Géomètres-Experts)
Mémoire de travail de fin d’études en vue de l’obtention du Diplôme d’Ingénieur de l’ESGT
Conservatoire National des Arts et Métiers – Ecole Supérieure des Géomètres et Topographes