Quels leviers d’action pour les utilisateurs des immeubles ?

By 10 January 2013

3. Recommandations et Préconisations : quels leviers d’action pour les utilisateurs ?

Et si on passait à l’action ? Après avoir étudié les enjeux du développement durable, les bénéfices de l’immeuble vert, les risques juridiques, nous allons tenter de donner des pistes pour un utilisateur souhaitant ‘verdir’ son immobilier.

Dans l’ordre des choses, plusieurs types d’actions sont envisageables :
a. Evaluer la situation et les paramètres d’influence
b. Etablir un diagnostic sur la performance environnementale des surfaces
c. Modifier les réglages de gestion de l’immeuble et surveiller les consommations
d. Réaliser des travaux de modifications sur le bâtiment, lourds ou légers ?
e. Encourager les occupants à adopter un comportement éco-citoyen au bureau
f. Bénéficier d’incitations fiscales
g. Engager une réflexion commune avec le propriétaire
h. Engager une démarche HQE Exploitation
i. Déménager sur un immeuble vert

Un certain nombre de ces actions devraient être à la charge du propriétaire. Le diagnostic, les réglages et les travaux de rénovation viennent revaloriser l’actif et le loyer, donc doivent revenir au propriétaire, et au gestionnaire. Le comportement revient à l’utilisateur mais doit-il être le seul bénéficiaire des réductions de consommations, donc de charges ? Les discussions entre bailleurs et preneurs vont tourner autour de ces points, avec des situations bien différentes selon les situations.

a. Quels paramètres  d’influences ?

Avant toute chose, il est important d’identifier les paramètres d’influence qui vont augmenter ou limiter le levier d’action du locataire :
– la taille des surfaces occupées, et le % d’occupation au sein de l’immeuble
– position de mono-utilisateur ou immeuble multi-locataire
– la qualité intrinsèque du bâtiment
– le loyer, le positionnement sur le marché, l’offre et la demande (ie alternatives)
– la durée d’engagement et la proximité de portes de sortie
– la qualité de la relation avec le propriétaire

L’analyse rapide de ces paramètres permettra de déterminer l’influence potentielle auprès du propriétaire pour faire bouger les choses. Prenons deux cas de figures opposés pour illustrer ces paramètres d’influences.

Cas n°1 : Locataire unique d’un immeuble rénové récemment (avant l’apparition de normes environnementales) sur une surface de 6000m². Prochaine échéance triennale dans 18 mois. Marché en crise offrant de nombreuses alternatives dont certains labellisées
=> Influence importante auprès du propriétaire

Cas n°2 : Locataire d’un lot de 450m² au sein d’une tour IGH des années 70 en copropriété de 25000m², avec une échéance triennale dans 5 ans.
=> Influence très limitée.

Ce choix de l’utilisateur va donc être dicté par :
– ce potentiel d’influence vis-à-vis de son bailleur
– le montant de l’investissement requis
– l’évaluation du Retour Sur Investissement : rentabilité et délai
– la rapidité de mise en place
– la visibilité de cette action en termes d’image
– sa capacité à transférer le fruit de ces investissements (en temps ou en capex) sur un autre site. Et l’utilisateur devra garder à l’esprit les règles de succès rappelées par Jean CARASSUS : ‘un projet immobilier vert sérieux est MVR : Mesurable, Vérifiable et Reportable.’

b. Les outils de diagnostic

De nombreux outils de diagnostic et d’analyse sont apparus, destinés en premier lieu aux propriétaires d’immeubles de bureaux. Dans un contexte de marché à la recherche de nouvelles normes, chacun tente d’imposer un standard qui deviendra un référentiel, comme dans les nouvelles technologies.

Dans un monde idéal, un propriétaire réalise un diagnostic énergétique complet et le fournit à son locataire. La réalité est plus complexe, car le diagnostic peut être négatif et fournir au locataire des arguments pour négocier une baisse de loyer. Et certaines informations ne concernent pas le preneur.

Le DPE comme outil de sensibilisation : jusqu’ici, le DPE était seulement obligatoire dans le résidentiel et dans la vente d’actif de bureaux. En attendant l’application de la loi Grenelle 2 qui le rendra obligatoire pour les annonces de vente et de location à partir du 1er janvier 2011, rares sont les propriétaires qui fournissent le DPE spontanément, dès lors que cela n’a aucun caractère obligatoire pour le moment dans le cadre d’un bail de bureaux. Pourtant le coût d’un DPE estimé à 600€ est faible comparé à un loyer annuel.

Le groupe de travail tertiaire privé animé par Serge GRZYBOWSKI avait souligné les limites de l’actuel DPE et suggérait de ‘Bâtir un nouvel outil de mesure de la performance énergétique réelle qui soit vérifiable, certifiable et reportable’. 86

Espérons que le décret suivra ces recommandations afin que l’utilisateur puisse disposer d’un référentiel détaillé et crédible.

ECO-LEDGER (IPD) est un outil d’évaluation de la performance énergétique bien plus sophistiqué et particulièrement adapté aux grands utilisateurs désireux de réaliser un benchmark de plusieurs sites. Fort d’un des plus importantes bases de données d’immeubles en France, IPD entend proposer aux utilisateurs une méthodologie similaire à celle mise en place à partir du code des coûts. Sur la base d’un nouveau référentiel, le ‘code environnemental’, IPD organise et valide la collecte des données, calcule les benchmark et présente un rapport d’analyse comparative.

L’analyse de la performance environnementale d’IPD se veut exhaustive et particulièrement détaillée. La base de données se compose en moyenne d’immeubles de 8 à 10 000m², et intègre progressivement des immeubles de plus petite taille composant le parc immobilier de certains clients. Pour utiliser ce type de service, il est important que les immeubles ciblés soient comparés avec des tailles similaires. Les surfaces situées dans des immeubles multi-locataires (ex. plusieurs étages dans une tour de la Défense) peuvent être intégrées dans cette démarche, même si la collecte des informations auprès du propriétaire ou gestionnaire est moins évidente.

Le coût de la prestation varie en fonction du nombre d’immeubles analysés et de leur taille, avec un coût unitaire proche des 10 k€ pour un seul immeubel, et fortement dégressif en fonction du nombre d’immeubles, qui peut ramener le coût unitaire à 1000 à 2000 € par site. En termes de moyens humains, il est important de disposer des ressources nécessaires en interne pour organiser la collecte des données, surtout pour un parc important. Au final le coût sera amorti en fonction du nombre d’immeubles, étant entendu que plus l’impact marginal sera plus important sur les immeubles de grande taille, comme vu dans l’analyse du marché (page 23 – loi des 80/20)

Notons qu’IPD a développé un partenariat avec Certivéa afin de compléter cet outil de diagnostic par une démarche de certification.

‘Green Rating’ est un outil développé à l’initiative de 3 investisseurs (AXA Real Estate IM, ING Real Estate et AEW Europe) et Bureau Veritas. L’objectif affiché est de fournir une mesure de la performance environnementale, homogène sur un plan international. L’objectif est de travailler sur la performance intrinsèque du bâtiment, mais aussi de prendre en compte les leviers d’amélioration en isolant le facteur ‘comportement’. Six types d’indicateurs sont mesurés : le carbone, l’eau, les déchets, le confort et le transport. Et 4 niveaux de performance sont évalués : actuel87, actuel potentiel, intrinsèque et intrinsèque potentiel.

La méthodologie a été développée sur 15 sites pilotes en France, Allemagne, Espagne et Royaume-Uni ; en Septembre 2010, 200 bâtiments ont été audités représentant 3 millions de m². L’objectif de Bureau Veritas est d’étendre encore cette base de données afin d’augmenter la capacité de mesure et de benchmark en Europe. Le coût est de l’ordre de 5000€ à 6000€ pour un bâtiment de bureaux moyen, auxquels viennent s’ajouter le coût des audits de suivi de performance de 1500 à 2000€.88

immobilier durable France
Third Dimension
: est un service de ‘cartographie’ développé par le cabinet Jones Lang LaSalle permettant de mesurer la performance financière et les risques liés aux exigences du développement durable. L’outil passe en revue 24 thèmes associés au développement durable. C’est une approche financière qui n’intéresse que l’investisseur.

Faire appel à un cabinet d’audit énergétique

Compte tenu de certains enjeux financiers de la mise aux normes éventuellement à la charge du preneur, une étude spécifique peut s’avérer utile pour prendre en compte ces risques dans le cadre de la négociation avec le propriétaire. Spécialiste en audit et rénovation énergétique, Jérôme DUMINIL, du cabinet ENEOS, souligne l’intérêt de cette démarche, tant pour l’investisseur et pour l’utilisateur. Pour ce dernier, il permet entre autres d’identifier les travaux de mises aux normes qui seraient à sa charge (hormis le traditionnel article 606)

c. Optimisation des installations existantes et Pilotage énergétique

Avant d’engager des travaux de réhabilitation énergétique d’un immeuble, certaines actions semblent intéressantes pour optimiser sa performance en amont.

– l’utilisation optimale des outils existants : durant les entretiens, j’ai régulièrement entendu la même réflexion au sujet du rôle du gestionnaire technique de l’immeuble, et de sa capacité à faire ‘les bons réglages’. Il est difficile de se faire une opinion propre sur un sujet aussi technique, d’autant que tous les bâtiments ne sont pas équipés des mêmes GTC et autre équipements qui nécessitent des savoirs nouveaux.

A l’occasion d’une conférence IPD sur la rénovation du parc existant, Laurent CREPIN, Directeur Technique et Développement Durable de GENERALI, affirmait que certaines recommandations techniques et comportementales pouvaient générer des baisses de consommations d’énergie de 15 à 20%, sans investissements. A titre d’exemple, deux actions étaient citées : le re-paramétrage des installations techniques via la GTB pour les mises en veille en fonction de l’occupation et de l’activité du client, ou encore la mise en application de consignes de température.

Dans le chapitre ‘Economies d’énergie’ de son site internet, l’Ademe développe une rubrique ‘Optimiser l’existant’ relatif au système de ventilation : « Les gains énergétiques après optimisation de l’ensemble des paramètres du système de ventilation engendrent, en moyenne, une diminution de l’ordre de 30 % de la facture énergétique liée à son fonctionnement. »89

Investir dans le pilotage énergétique : l’exemple de la solution VIZELIA90. Créée en 1985, cette société a développé une solution informatique destinée à optimiser la gestion multi-technique et énergétique de bâtiments. Pour le pilotage énergétique, cet outil permet :

1. de collecter les données liées aux consommations grâce aux compteurs (eau, gaz, électricité..), à un réseau de capteurs complémentaires et à des logiciels de GTB (Gestion Technique de Bâtiments)
2. de suivre en continue les consommations site par site, et de communiquer ces consommations auprès des occupants (une application pour Iphone a même été développée récemment)
3. de repérer les dysfonctionnements (fuites..) et de les résoudre rapidement
4. de contrôler les factures et mettre en place une comptabilité énergétique

Le bénéfice final pour l’utilisateur est de réduire ces consommations énergétiques, jusqu’à 30% d’après le PDG de l’entreprise Fabrice HAIAT, qui compte parmi ses clients un nombre importants d’universités, de collectivités, mais aussi Sanofi-Aventis ou plus récemment le groupe Crédit Agricole qui va en équiper son nouveau siège Evergreen de Montrouge.

Cette solution a également été adoptée par CBRE Investors sur des immeubles neufs comme le ‘Copernic 2’ à Noisy le Grand ou le ‘Mermoz’ au Bourget (bâtiment certifié HQE et BREEAM, primé au SIMI 2009). Cette prestation peut devenir un nouvel argument de vente susceptible de séduire un futur utilisateur.

d. Engager une réflexion avec le propriétaire du bâtiment existant

La rénovation du parc immobilier existant étant au cœur des enjeux, la plupart des propriétaires ont engagé des démarches, des études ou des travaux de rénovation sur leur parc. L’enquête de Business Immo91 auprès des investisseurs offre un panel des stratégies envisagées, selon la typologie du portefeuille, avec plus ou moins d’ambition. Au-delà des cibles de certification qui s’appliquent avant tout sur des actifs neufs, les stratégies détaillées dans ce sondage convergent autour des mêmes préoccupations ; voici quelques exemples tirées de ce sondage :

– amélioration des performances énergétiques afin d’améliorer la satisfaction des locataires et réduire les coûts de fonctionnement du bâtiment (DTZ AM)
– finir de mesurer les consommations réelles et détaillées du patrimoine (Generali)
– contribuer à la diffusion de bonnes pratiques environnementales (Foncière des Régions) ; proposer un guide de l’immeuble vert ou guide de la démarche verte (CBRE Investors)
– soumettre les acquisitions à un audit énergétique et à un Green Rating, afin d’intégrer les capex qui en découlent (AEW Europe) ; acquisition et investissements exclusifs sur des immeubles certifiés (BNP REIM)
– réaliser des projets immobiliers démonstrateurs (ICADE)
– politique de mise à niveau et arbitrage des immeubles ne pouvant être remis à niveau (AMUNDI)
– adapter les baux existants en intégrant des clauses vertes (SEGRO)

Si ces déclarations sont réellement suivies, il est de l’intérêt du propriétaire et du locataire d’engager une réflexion globale sur la durée. Dans la conjoncture actuelle marqué par un rééquilibrage du rapport de force bailleur/preneur en faveur des utilisateurs, par une offre importante et une baisse relative des loyers économiques transactés, les propriétaires sont à l’écoute et cherchent à sécuriser les baux sur la durée.

A ce jour, il semble que la plupart des propriétaires aient engagé des démarchés de diagnostics et d’audits afin de faire un état de la situation mais attendent vraisemblablement de connaître les contraintes de la loi Grenelle 2 et des décrets à venir pour engager réellement les programmes de travaux (bien que la RT 2012 fixe déjà des objectifs connus). Xavier PELTON, Directeur de l’Asset Management chez AMUNDI confirme ce fait : « A ce stade, comme de nombreux investisseurs, nous avons lancé une phase d’audit sur l’ensemble de notre patrimoine afin de disposer d’une photo d’ensemble, d’estimer les performances énergétiques, les travaux à prévoir et de classer les actifs par catégories ». Dans le cas du fonds géré par Xavier PELTON chez AMUNDI, le portefeuille se compose de plus de 400 actifs très variés, ce qui rend la tâche complexe, et coûteuse. L’audit technique via un Bureau d’Etude Technique coûte entre 10 et 20 000€ par immeuble.

Avant de considérer un déménagement éventuel sur un immeuble plus vertueux, l’utilisateur a intérêt à faire un point avec son bailleur afin de :

Actions possibles Conditions de réussite
Connaître les résultats d’un audit ou diagnostic éventuel Transparence du bailleur (risque de dévalorisation en cas de résultat pauvre)
Identifier les leviers d’amélioration liés à la gestion technique du bâtiment Equipements performantsPersonnel FM formé
Fixer les règles de bonne éco-conduite des occupants Volonté de la direction et sensibilisation des occupants ; plan d’action suivi sur la durée
Connaître le planning de travaux de rénovation énergétique et identifier les risques hypothétiques de gêne pour son activité Transparence du bailleur Travaux en site occupé permettant la poursuite de l’activité du preneur. Vision long terme du bailleur sur la valorisation et/ou le risque d’obsolescence de l’actif.
Etablir les grandes lignes d’un bail vert dans le cadre d’un nouvel engagement Volonté des 2 parties. Accord équilibré.
Estimer et limiter les conséquences financières d’une mise en conformité à la charge du preneur92 Disposer d’un audit détaillé afin d’évaluer l’état des installations.

e. Réaliser des travaux de modifications sur le bâtiment ?

Le rôle de l’utilisateur sera donc d’inciter son propriétaire à verdir son immeuble afin d’améliorer sa performance énergétique. En contrepartie, il pourrait renouveler son engagement sur un bail plus long, dans des conditions financières revues en rapport avec le niveau de confort, de prestations, et de charges prévisionnelles revues à la baisse. Plusieurs questions viendront sous-tendre cette réflexion :

– les travaux sont-ils réalisables en site occupé ? ou vaut-il mieux attendre le départ du locataire pour les réaliser ?
– quels sera l’impact financier de ces travaux ? sur quelle durée ? est-il quantifiable ? comment quantifier les bénéfices ?

Ces questions devront faire l’objet d’une discussion avec le bailleur afin de prendre en compte l’ensemble des paramètres pour parvenir à un accord juste pour les deux parties, sous forme d’un bail vert, et qui prendra en compte les rôles de l’utilisateur, de l’investisseur et aussi celui du gestionnaire.

A titre d’exemples, voici quelques idées d’investissements verts, proposés par l’ADEME, susceptibles d’impacter la performance énergétique des surfaces louées. La plupart de ces investissements venant valoriser l’immeuble et améliorer les prestations, il sera logique de solliciter la participation du bailleur. Toutefois, cela devra faire l’objet d’une concertation en bonne intelligence avec ce dernier, surtout si certains aménagements sont spécifiques à l’occupant et à son mode d’occupation des lieux.

Voir tableau page suivante.

Si le bailleur ne souhaite pas prendre à sa charge tout ou partie de ces aménagements, l’utilisateur devra arbitrer en fonction des critères figurant dans ce tableau, en rapport avec ses priorités.

Pour calculer la rentabilité d’un projet, il peut utiliser par exemple une formule de VAN (Valeur Actualisée Nette), afin de comparer le montant de l’investissement avec les économies réalisées, et de projeter le résultat en fonction de la durée du bail restant à courir.
formule de VAN

f. Inciter les occupants à adopter un comportement éco-citoyen au bureau

Pour Bernard HAAS de l’Association des Directeurs Immobiliers, il s’agit clairement de la première action à mettre en place pour obtenir des retours rapides en termes d’économie et pour impliquer l’ensemble des occupants de l’immeuble. Toutefois, cette mise en place doit se faire de manière structurée, pédagogue, et s’inscrire dans la durée, avec les moyens nécessaires, et qu’elle soit fortement appuyée par la direction.

Il existe un nombre importants d’actions et de gestes simples que les salariés de l’entreprise doivent intégrer progressivement, ou de directives à adopter par le management.

En voici quelques unes proposées par l’ADEME et classées par catégories :

gestes simples que les salariés de l’entreprise

Par ailleurs, le service Achats / Services Généraux de l’entreprise aura un rôle important dans la détermination de critères d’achats, prenant en compte l’impact environnemental des produits et services. Pour chaque poste, il faudra surveiller :

– la présence ou l’utilisation de matières et substances dangereuses
– la quantité et l’impact des emballages
– la recyclabilité des consommables
– si un écolabel existe (en Europe par exemple) 94
– les consommations électriques et les possibilités de mise en veille etc…
– les fonctionnalités ‘éco-performantes (ex. fonction scanner ou recto verso)

Sur les thèmes et avec des propositions similaires, l’ARSEG a ainsi recensé 30 idées et action éco- responsables pour ‘rendre les bureaux plus développement durable’95

Implication, Motivation, Communication et Pédagogie

Tous les acteurs interviewés s’accordent sur un point crucial : la méthode. La mise en place d’une telle campagne éco-comportementale auprès des occupants doit respecter quelques instructions claires :

– Préparation : identifier les besoins, s’informer sur les attentes des utilisateurs, sur la réglementation, faire un état des lieux des équipements existants et de leur éco-compatibilité, évaluer les investissements nécessaires (équipements et RH), s’assurer de l’appui complet du management, créer un groupe de travail sur le sujet, définir les thèmes prioritaires…

– Communication & Explications : la grande majorité des salariés sont sensibilisés au développement durable et se disent prêts à modifier leur comportement. La phase

‘Communication’ est cruciale pour expliquer le bien-fondé de la démarche, expliquer les objectifs prioritaires et ce que l’on attend de leur part au quotidien. Les messages seront répétés et déclinés sous différentes formes dans les espaces communs. Attention toutefois à ne pas les culpabiliser et au risque de ‘saturation’ des occupants.

– Assurer un suivi : il est important de poursuivre l’action sur la durée et d’informer les salariés sur les résultats obtenus. Ainsi, au siège de Philips, les performances énergétiques du bâtiment, comparées aux objectifs, sont affichées mensuellement dans tous les points café.

Motiver financièrement ? Les salariés ont parfois le sentiment que le management cherche avant tout à réduire les coûts pour augmenter la profitabilité de l’entreprise, en utilisant le prétexte de la performance environnementale. Cela peut créer une certaine confusion. Certaines entreprises (comme Philips) ont décidé d’associer les salariés aux économies et d’affecter une prime en fonction des résultats obtenus. Si l’entreprise réduit ses coûts de fonctionnement grâce aux efforts des salariés, il n’est pas illogique que ceux-ci réclament une part des gains. L’idée est intéressante pour contribuer à l’implication des salariés sur la durée, à condition toutefois que les objectifs soient réalistes, atteignables et que le bâtiment, tant dans sa conception que dans sa gestion, soit adapté.

Quelques idées intéressantes à retenir :

Les idées sur le ‘Green Office’ ne manquent pas ; il y aurait de quoi remplir des pages entières de ‘best practices’ échangées sur internet, plus ou moins intéressantes. J’ai retenu quelques idées originales qui me semblaient dignes d’intérêt :

– Nettoyage : modifier les horaires d’intervention du personnel. En effet, les prestations sont assurées tôt le matin ou tard le soir, ce qui oblige à allumer les étages à des heures de faible luminosité et augmente la facture d’électricité (et contraint également le personnel de ces sociétés à des horaires décalés peu adaptés à la vie de famille). En décalant cette prestation à l’heure du déjeuner par exemple, on réduit la facture d’électricité en limitant la gêne pendant la pause des salariés.

– Concours entre étages : la mise en place d’une campagne éco-comportementale peut donner lieu à un concours entre étages ou équipes situées dans un même immeuble. L’université de Berkeley en Californie avait lancé un concours auprès des étudiants entre différents bâtiments, ce qui avait rencontré un franc succès ; Pascal PLOTEGHER expliquait avoir appliqué une formule similaire entre différents étages sur un même bâtiment. C’est une façon amusante d’impliquer les salariés sous forme de concours.

– Affichage journalier des consommations : au même titre que les certificats s’affichent dans les halls d’immeubles, de nombreux propriétaires prévoient l’affichage des consommations quotidiennes dans les réceptions. C’est le cas dans l’immeuble ‘Copernic 2’ de CBRE Investors, mais aussi dans ‘Praetorium’, premier immeuble labellisé HQE et BREEAM à la Défense, développé par Capital & Continental96, qui affichera dans le hall l’empreinte carbone journalière. L’objectif est de montrer aux utilisateurs qu’ils peuvent influer sur ces consommations jour après jour. Le propriétaire garantit des charges plafonnées à 40€/m² pendant les 2 premières années et espère que l’utilisateur qui viendra y installer son siège impliquera ses occupants dans un comportement vertueux. Une ruche a même été installée sur la terrasse de l’immeuble.

– Informatique : l’investissement dans des ordinateurs portables est privilégié car moins gourmands que les ordinateurs classiques.

– Boissons : privilégier les récipients réutilisables et éviter le plastique. Chez Philips, des containers de recyclages ont été installés à côté de chaque machine à café. La dépose d’un gobelet vide dans le container vient créditer la carte boissons du salarié d’un montant correspondant à une consigne.

g. Bénéficier des aides et incitations fiscales

Afin d’encourager les particuliers et les entreprises à intégrer le développement durable dans leurs investissements, l’Etat a mis en place un certains nombres de mesures incitatives. Pour les particuliers, il s’agit, entre autres, de crédits d’impôts portant sur l’acquisition d’équipements de production d’énergie propre, ou de l’éco prêt à taux zéro destiné à financer des travaux de rénovation énergétique97.

Pour les entreprises, il existe un certain nombre d’aides spécifiques. Pour le bâtiment, la majorité des mesures concernent les propriétaires des lieux, encouragés à investir dans des équipements plus énergivores.

A titre d’exemples, comme l’indique le tableau ci-dessous, l’ADEME apporte une aide financière pour les audits énergétiques des bâtiments, les pré-diagnostics et diagnostics, les études de faisabilité et les investissements à hauteur de 50% à 70% (sous certaines conditions et selon un plafond de coût éligible)98.

offre-ademe-entreprises
Source : document ‘L’offre ADEME aux entreprises’ disponible sur www.ademe.fr

Ces aides ne sont pas systématiques et font l’objet d’une étude préalable. L’Ademe étudie la pertinence du projet notamment en termes d’impacts environnementaux.

h. Engager une démarche HQE Exploitation :

Principe général : le principal reproche formulé à l’encontre des certifications ‘construction’ est que l’on arrête d’observer le bâtiment une fois livré. En réponse, l’association HQE a donc lancé la certification HQE Exploitation, visant tout bâtiment tertiaire (hors établissements de santé), ayant reçu ou non une certification HQE Construction. (Le ‘Verdi’ de Philips a été livré avant la création du HQE Construction mais avait les qualités intrinsèques d’un bâtiment ‘vert’). En termes de typologie de bâtiments, il n’y a pas de restriction d’ancienneté.

Cibles : le porteur de la démarche peut être le propriétaire, l’exploitant ou l’utilisateur à condition qu’il occupe au moins 50% des surfaces privatives du bâtiment (et qu’il ait l’accord des 2 autres parties).

Trois piliers : la démarche vise à officialiser les bonnes performances environnementales de l’exploitation d’un immeuble au regard de son impact sur l’environnement, du confort et de la santé des personnes qui l’occupent. La certification est délivrée à l’issue d’audits portant sur

* la Qualité Environnementale des Pratiques (QEP) : regroupe les bonnes pratiques qui peuvent mises en place par les acteurs dans le bâtiment.
* la Qualité Environnementale Intrinsèque du Bâtiment en Exploitation (QEBE) : regroupe l’ensemble des préoccupations liées à la Qualité Environnementale Intrinsèque de l’ouvrage (performance acoustique, thermique, etc)
* la Qualité Environnementale de l’Exploitation (maintenance des équipements, suivi des consommations et des paramètres de santé, etc.)
* chaque référentiel comporte les 14 cibles avec 3 niveaux : Base, Performant et Très Performant.

A la différence de la démarche ‘construction’, la certification HQE Exploitation tient compte de l’amélioration dans le temps, suivant le principe de la roue de Deming ou méthode PDCA (Plan – Do – Check – Act)99.

Le phasage de la certification repose sur 3 audits : l’audit d’admission (lorsque le porteur s’estime prêt), les audits de suivi (tous les ans à compter de l’audit d’admission, pendant 5 ans), et les audits de renouvellement (tous les 5 ans à compter de l’audit d’admission, si le porteur souhaite renouveler son certificat).

Début 2010, huit certificats HQE Exploitation avaient été délivrés parmi lesquels figurent : l’immeuble Verdi de Philips, Cœur Défense, la Tour EDF, le siège de Bouygues au 32, avenue Hoche.

Le coût de la démarche est difficile à estimer. Il dépend de la situation au point de départ (équipements du bâtiment, GTC etc..), du nombre d’utilisateurs, de la taille de l’immeuble et des ressources humaines disponibles pour la collecte et le suivi.

l’immeuble vertPour le moment, elle s’adresse en principalement aux immeubles de grandes tailles (supérieurs à 5000m²), mais Certivéa n’exclut pas de l’appliquer à des immeubles plus petits. Joël MARIAS, de Philips considère qu’il ne s’agit pas tant d’une question de taille d’immeuble, mais surtout d’une question de volonté des acteurs impliqués.

Les bénéfices de cette certification pour l’utilisateur :

– identifier les leviers potentiels d’économie.
– maîtrise des charges et amélioration des prestations
– confort, santé, productivité.
– afficher la prise en compte du développement durable au travers de son outil immobilier.

Il faudra s’habituer à voir ce genre de certificat affiché dans les halls d’entrée d’immeubles verts.

Quelles sont les inconvénients du HQE ? Quelques mois après leur installation, j’ai recueilli quelques critiques d’utilisateurs :

– ‘les réglages de luminosité ont du être paramétrés à plusieurs reprises car ils ne collaient pas avec les horaires des salariés. Cela risque de nous pénaliser pour l’obtention du HQE Exploitation. Même soucis pour la climatisation, ce qui n’a pas manqué de faire râler des occupants très exigeants’.
– ‘le facility manager ne savait pas comment effectuer les réglages, il n’avait pas été formé et il a fallu faire intervenir le prestataire pour modifier les paramètres. Dans certains cas, il a fallu négocier avec le bailleur, pour que les frais correspondants ne nous soient pas facturés.‘
– ‘Il y a eu un manque de communication évident entre le BET qui a suivi la rénovation en vue de la certification, le propriétaire et le gestionnaire des lieux, pour ce qui concerne les spécificités nouvelles de l’exploitation du bâtiment.’

Au final, il s’agit principalement de soucis de réglages, de formation du personnel et de communication. Il faudra également surveiller le surcoût d’une certification HQE Exploitation, dès lors qu’elle requiert à des interventions régulières pour valider la démarche.

i. Déménager sur un immeuble vert ? Une offre encore limitée.

Maintenant mettons nous à la place d’un chef d’entreprise, convaincu du bien-fondé de transférer son nouveau siège parisien de 5000m² sur un immeuble certifié, avant fin 2011.

Quelle serait l’offre officiellement disponible à ce jour de septembre 2010, et l’offre à venir en 2011 susceptible de répondre à son besoin, pour une prise à bail fin 2011 dernier délai? Il m’a paru intéressant de ‘scanner’ les offres affichées sur le portail de l’immobilier d’entreprise www.webimm.com100, et de compléter ces informations par celles du ‘Paris Crane Survey’101 de Drivers Jonas Deloitte, qui liste l’ensemble des offres neuves ou restructurations livrées sur le marché entre octobre 2009 et 2012.

Les conclusions de ce petit test ‘grandeur nature’ sont les suivantes :

– au stade de la recherche, le critère ‘immeuble certifié’ n’apparaît dans aucun des moteurs de recherche, de webimm ou des commercialisateurs, ce qui rend la recherche plus compliquée. La mention apparaît seulement dans les commentaires et le détail des prestations. Au rythme croissant du nombre de certifications, ce critère devrait être ajouté.

– L’étude de Drivers Jonas confirme que ‘la norme HQE est devenue le standard dans le marché des bureaux neufs, même si certaines opérations parisiennes de petite taille ne peuvent se plier aux critères’. Sur les 53 chantiers en cours recensés à fin mars 2010, seuls 9 ne sont pas certifiés.

– Sur Paris intra-muros, sur une quarantaine d’offres divisibles à partir de 5000m², 2 offres sont certifiées HQE : 103, rue de Grenelle 7è (SFL) et Horizons 17, boulevard Malesherbes (CBRE Investors). Sept nouveaux immeubles HQE en chantier seront livrés avant fin 2011, offrant des surfaces à partir de 5000m² (mais sans garantie de divisibilité)

– En élargissant la recherche sur l’ouest parisien, on trouve une possibilité dans Cœur Défense et une à Neuilly (le ‘Riva’), sur 25 offres. Le choix est un peu plus important sur Boulogne Billancourt et Issy-les-Moulineaux qui comprennent 2 secteurs en fort développement (Terrains Renault et le secteur de l’Héliport), mais la capacité à louer 5 000m² dans un immeuble de 25 000m² n’est pas garantie non plus.

– Sur 9 opérations de moins de 6 000m² recensées par le Crane Survey, seules 2 seront HQE (Prony-Wagram de SFL/Emerige et ‘Concerto’ à Rueil de Bouygues Immobilier).

Au final, sur l’ensemble des solutions livrées ou en chantier pour la fin de l’année 2011, l’offre reste très limitée pour ce chef d’entreprise, qui devra également étudier les autres critères avant de prendre une décision. Si sa recherche est plus petite (1 000 à 2 000m²), le choix est encore plus restreint, voire inexistant, même en élargissant sa zone de recherche.

Par ailleurs, si le même décideur doit s’engager sur une nouvelle surface, sans norme ni label d’aucune sortie, il aura tout intérêt à s’intéresser aux caractéristiques énergétiques du bâtiment, à sa consommation et à évaluer le risque économique et juridique que cela pourrait représenter si la clause de conformité impute le coût de la rénovation à la charge du locataire. S’il n’obtient pas de garanties suffisantes, il aura intérêt à étudier une autre alternative ou à limiter son engagement ferme à 3 ans.

Dans une période où les mises en chantier n’ont jamais aussi faibles, les investisseurs se concentrent avant tout sur des projets visibles de grande taille, afin de limiter l’impact financier du coût de la rénovation énergétique. Pour certains petits investisseurs, le coût peut s’avérer important et seule une obligation légale les incitera à lancer une rénovation.

Néanmoins, faut-il accorder tant d’importance à la certification HQE Construction ? Comme nous l’avons vu dans la première partie, il y a d’autres certifications, ou d’autres moyens de prouver ses efforts énergétiques (comme le HQE Exploitation qui intervient après la livraison du bâtiment dans un contexte d’étude plus large et sur la durée, ou les diagnostics). Bernard HAAS souligne un point intéressant : « Certains utilisateurs ne regardent pas la certification HQE et se concentrent avant tout sur le niveau de consommation énergétique du bâtiment » (impactant le niveau de charges au final). Dans la jungle des acronymes verts, l’émergence d’un outil de référence de mesure de la performance énergétique, tel que le groupe de travail de Serge GRZYBOWSKI le soulignait, ne sera-t-elle pas plus importante ?

En conclusion, l’utilisateur dispose d’un certain nombre de solutions, avec des leviers d’action aléatoires. Pour les sujets relatifs à l’immeuble (diagnostic, travaux lourds, certification construction..), son seul pouvoir est un pouvoir d’influence pour inviter le propriétaire à agir, à investir sur son actif et à tenir compte de ses demandes. Pour les travaux légers d’aménagement ad hoc, pour l’usage qui est fait du bâtiment, mais aussi pour la gestion technique de l’immeuble en liaison avec le facility manager, l’utilisateur a une influence bien plus grande, avec des retours sur investissements plus rapide. Au-delà de ces premières sources d’économie, c’est la qualité de la relation avec le bailleur, alliée à la volonté de ce dernier à investir sur la valeur de son actif, qui permettront d’avancer vers une rénovation énergétique, une certification HQE Exploitation et un engagement commun sur la durée autour d’un bail vert. Si l’utilisateur ne trouve pas de terrain d’entente avec son propriétaire, son ultime pouvoir est de déménager. L’offre en immeubles certifiés est encore limitée, mais il peut cibler des immeubles moins énergivores, proches des futures normes de consommation et offrant, au même prix, un confort plus important pour ses salariés.

Conclusions :

Malgré une prise de conscience générale du développement durable par les acteurs de l’immobilier d’entreprise, les avancements concrets restent timides, en particulier sur le parc existant. La grande confusion autour des nombreuses normes, labels et certifications, couplée avec les nouvelles contraintes incertaines de la loi Grenelle 2 (dont l’application sera largement contenue dans les futurs décrets) tend à ralentir le verdissement du parc.

Sur le parc neuf, les promoteurs et constructeurs ne peuvent plus se permettre d’ignorer les nouvelles normes, et les investisseurs se refuseront désormais à investir sur des actifs non-verts, générant un risque d’obsolescence trop important. Ces nouveaux immeubles certifiés de grand taille trouvent preneurs plus vite, et participent à l’émergence du concept de ‘green value’ : rendement locatif plus élevé, meilleure valorisation, gestion plus efficace et moins onéreuse, confort et économies de charges pour l’utilisateur.

En cette période de crise immobilière et financière, de grands utilisateurs du CAC 40 saisissent l’opportunité d’un changement de siège ou d’un regroupement d’équipes dispersées pour intégrer les bénéfices d’un immeuble vert en termes d’image, de confort, de rationalisation du coût global et des surfaces occupées. D’autant que le surcoût d’un immeuble vert est atténué par la tendance baissière des loyers et les mesures d’accompagnement (mais cette tendance est en train de s’inverser).

Ces grands projets vertueux tirent le marché vers le haut et montrent l’exemple à suivre. Mais ne sont- ils pas l’arbre qui cache la forêt ? La question se pose, en particulier pour les surfaces plus petites et les immeubles énergivores, pour lesquels les efforts à déployer seront bien plus importants. Le risque d’un marché de l’immobilier durable à deux ou trois vitesses est clairement identifié. Les risques économiques et juridiques liés à certaines clauses de conformité sont non négligeables et peuvent générer des augmentations significatives de charges, que les locataires devront surveiller et discuter avec leurs bailleurs, afin de pérenniser leur relation pour le futur. Dans le cas contraire, il sera préférable d’aller chercher un immeuble plus rationnel et moins onéreux.

L’immobilier durable oblige les acteurs à repenser leur manière de fonctionner, qu’ils soient architectes, promoteurs ou utilisateurs. Les promesses de l’immeuble vert sont séduisantes, mais elles reposent sur le succès de la relation triangulaire investisseur / utilisateur / gestionnaire, ou encore sur 3 piliers indissociables : un bâtiment de qualité, un éco-comportement des occupants et un gestionnaire performant et formé aux nouveaux outils technologiques. Le rapport bailleur / preneur évolue positivement et l’émergence du bail vert redéfinit les contours d’une nouvelle relation sur la durée.

L’investisseur se doit de porter un regard nouveau sur le niveau de charges et s’oblige à rencontrer le preneur plus régulièrement. Si les conditions sont réunies, les consommations énergétiques doivent baisser significativement mais le poids du coût de l’énergie reste limité, rapporté au coût global du poste de travail, et les nouveaux systèmes de maintenance plus sophistiqués peuvent s’avérer plus coûteux. Last but not least, l’apparition d’un niveau de charges garanti est une nouveauté séduisante pour tout directeur immobilier.

Du point de vue de l’utilisateur, ces changements annoncés sont globalement positifs mais doivent être confirmés sur la durée. Les promesses des immeubles verts ne sont pas toujours tenues mais toute expérience nouvelle apporte son lot d’enseignements, et de nouveaux réglages doivent être trouvés. Et même si les niveaux de consommation affichés supérieurs aux prévisions, ils affichent de sérieux progrès par rapport aux bâtiments anciens. Bien que sensibilisés au développement durable, les utilisateurs resteront avant tout attentifs à l’impact économique de leur choix immobilier. Dès lors qu’une solution immobilière durable permet de rationaliser les coûts, de gagner en productivité et d’éviter des surcoûts éventuels (conformité, taxes), et que ces gains sont mesurables, les utilisateurs orienteront naturellement leur choix vers un immeuble vertueux.

Investisseurs et utilisateurs sont-ils obligés de passer au vert ? En l’état, rien ne les y oblige. Si un bâtiment énergivore est bien placé, un propriétaire pourra probablement continuer à le louer sans difficulté, mais les mesures obligatoires (comme le DPE) pourraient le pénaliser en termes de valeur locative et de valeur d’expertise. Un grand utilisateur peut tout à fait ignorer le facteur ‘immobilier durable’, mais il passera à côté d’un certain nombre d’opportunités (image, réduction de coûts..). Il risque également de voir ses coûts immobiliers augmenter si l’immeuble venait à être rénové, ou si une taxe ‘carbone’ nationale ou européenne venait à prendre en compte les émissions liées à l’immobilier. Il est donc important d’anticiper les futurs impacts des choix en matière d’immobilier.

Qui va payer ? Personne n’a encore la réponse, qui dépend de nombreux paramètres : l’âge de l’immeuble, le montant des travaux à prévoir, les futures obligations de réhabilitation énergétique, le contenu du bail, la situation locative de l’immeuble, le contexte de marché… Le propriétaire va devoir réaliser des travaux plus ou moins lourds, qu’il devra impacter sur le loyer ou les charges d’une manière ou d’une autre. Afin de ne pas faire faire fuir son locataire, il pourrait lisser ce surcoût sur plusieurs années pour en limiter l’impact. Au titre de son bail, l’utilisateur pourrait bien avoir à sa charge le coût de la remise aux normes, amorti sur plusieurs années. L’important sera alors d’en limiter l’impact contractuellement, de conserver des portes de sortie sur son bail et de faire jouer la concurrence.

Les premières expériences sont séduisantes et les grands utilisateurs sont désormais les apôtres de cette nouvelle façon de penser son outil immobilier. Ils rappellent également que de nombreux efforts de pédagogie sont nécessaires auprès des occupants, et que le poste vert a un coût à prendre en compte. Toutefois, l’ensemble des acteurs reconnaissent qu’il est trop tôt pour crier victoire, et que de nombreux efforts restent à faire par tous, en particulier pour rénover le parc existant. L’accès à ces immeubles vertueux sera plus long et limité pour les petits utilisateurs, sur un marché à plusieurs vitesses.

En conclusion, le développement durable appliqué à l’immobilier aura des impacts globalement positifs pour l’utilisateur, tant sur son image, que sur la performance de ses salariés et sur le coût global immobilier, à condition de rester vigilant sur certains risques, et d’inciter les occupants à adopter un comportement éco-responsable. Les premiers retours d’expérience sont concluants mais doivent encore être confirmés à une échelle plus large.

Les progrès sont visibles, mais le chemin est encore long.

Lire le mémoire complet ==> (Les enjeux de l’immobilier durable pour les utilisateurs locataires de bureaux)
Master en Management Immobilier – ESSEC
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86 Plan Bâtiment Grenelle – ‘Recommandations du chantier Parc Tertiaire Privé’ – 27 oct 2009. pages 3 à 5.
87 Actuel : performance réelle du bâtiment avec ses occupants dans les conditions d’utilisation en cours. Actuel potentiel : performance estimée à partir de la valeur actuelle, prenant compte des améliorations de comportements et de l’optimisation de l’exploitation.
Intrinsèque : performance évaluée à partir de la modélisation du bâtiment et de ses installations, dans des conditions d’utilisation conventionnelle.
Intrinsèque potentielle : performance estimée à partir de la valeur intrinsèque après un investissement limité (retour surinvestissement inférieur à 7 ans) préconisé.
88 Source : www.immobilierdurable.eu – interview de Gilles Bouteloup, Directeur du Développement Durable et Sécurité d’AXA Reim.
89 www.ademe.fr
90 www.vizelia.com
91 Dans l’édition de mai 2010 du magazine, le ‘Business Immo Green Survey’ interrogeait 25 investisseurs sur leur stratégie en matière de développement durable.
92 Immeuble vert ou non, un changement de normes pendant la durée du bail peut engendrer des surcoûts.
93 Gain environnemental
94 Plus d’information sur http://www.eco-label.com/french/
95 ARSEG (Association des Directeurs et Responsables des Services Généraux ) – document disponible sur le site :
http://www.arseg.asso.fr/IMG/pdf/30_bonnes_pratiques_de_l_Arseg_pour_des_bureaux_eco-responsables_-_Juin_2010.pdf
96 Plus d’informations sur http://www.lepraetorium.fr/
97 Plus d’informations sur le site de l’Ademe : http://ecocitoyens.ademe.fr/financer-mon-projet
98 Plus de details sur le site de l’ADEME
99 Méthode de gestion et d’amélioration continue de la qualité d’un projet ou d’une organisation.
100 Créé à l’initiative des 4 plus importants cabinets du secteur (CBRE, BNP Paribas Immobilier, DTZ et Jones Lang LaSalle), ce portail internet couvre logiquement l’ensemble des offres sous mandats de commercialisation, détenus par la quasi-totalité des agents franciliens.
101 Réalisée en collaboration avec le GRECAM (Groupe de Recherche sur l’Economie de la Construction et de l’Aménagement), cette étude recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et restructurations de plus de 1000m² sur Paris et la première couronne. L’étude prise en compte est celle du 1er trimestre 2010. ‘Crane’ signifie ‘grue’ en anglais.