L’exercice du devoir de conseil, la profession de géomètre-expert

By 6 January 2013

8 Prévention plus générale mise en place par l’Ordre

8.1.1 Formations obligatoires

8.1.1.1 Membres de l’Ordre

La profession de géomètre-expert est une des rares professions à avoir rendu obligatoire une formation continue de ses membres144 :

« Afin d’entretenir et de perfectionner la compétence que requièrent ses interventions, chaque membre de l’Ordre doit consacrer 40 heures au moins par an à sa formation personnelle, hors les heures consacrées à l’indispensable suivi de la documentation professionnelle.»

Certaines formations sont par ailleurs obligatoires. C’est le cas de la formation Assurances cette année. Je ne dispose malheureusement pas de chiffres sur l’assiduité des géomètres experts aux formations assurances, les statistiques sur ce point n’étant réalisées que par domaines d’activité généraux. Il est néanmoins certain que rendre cette formation obligatoire ne peut avoir que des effets bénéfiques. On ne peut évidemment pas résoudre l’ensemble des problèmes par ce moyen, mais cela permettra au moins d’améliorer la gestion des sinistres.

Il faudrait aussi sensibiliser les géomètres-experts aux nouvelles problématiques, comme la division en volume qui est un dispositif relativement nouveau. Il n’est pas rare de voir dans ce cas, même si je n’ai pas eu le temps de le développer, des géomètres experts qui rédigent un cahier des charges et des servitudes sans en indiquer ni le régime ni la propriété. Par conséquent, on ignore d’une part où doivent passer les gaines, les canalisations et autres équipements communs et surtout d’autre part qui doit en assumer la charge, donc l’entretien et les réparations. Des prescriptions seraient donc à rédiger, comme nous allons le voir plus loin.

8.1.1.2 Collaborateurs

S’agissant de la formation des collaborateurs des cabinets, il ne fait pas de doute, dans la mesure où elle relève d’un processus qui fait intervenir les salariés, qu’elle relève de l’UNGE, au même titre que la convention collective et les autres instruments de la politique sociale au sein de la profession. Cette formation est financée par l’OPCAPL, un fond alimenté par des cotisations patronales et salariales.

8.1.2 Base jurisprudentielle et statistique

L’Ordre des géomètres-experts travaille actuellement à la réalisation d’une base de données regroupant les décisions de justice mettant en cause les géomètres-experts. Cette base de données serait consultable via le site Internet dans l’espace professionnel.

Elle regroupera certaines informations : la cause du sinistre, le montant payé par l’assureur, le type de travail, la garantie concernée, et enfin la motivation des Juges. Cette base a pour objectif d’informer les géomètres-experts sur les erreurs majoritairement commises, et la réaction des Juges à ces erreurs.

Mais dans un deuxième temps, cette base se transformera en un véritable outil statistique qui permettra de mieux coordonner la programmation des formations, et de vérifier les données internes à l’OGE.

Cette base de données regroupe actuellement une centaine de décisions.

8.1.3 Lettres et notices d’informations

Le courtier d’assurances AON collabore lui aussi à la prévention des sinistres en publiant des notices sur les travaux soumis à une forte sinistralité.

Une lettre d’information sur les sinistres type « Loi Carrez » est actuellement en cours d’élaboration.

Elle doit être validée par la commission d’instruction. Une notice de prévention des sinistres en implantation est parue en 2003.

8.2.1 Prévention envisageable

Une fois de plus, on constate qu’une opération anodine comme l’implantation, ou tout du moins une opération qui semble l’être, pose beaucoup de problèmes à l’ensemble de la profession. Que serait-il opportun de réaliser pour sensibiliser les géomètres-experts ?

8.2.1.1 Responsabilisation des géomètres experts

Le contrat groupe se base sur la mutualisation des risques.

Cependant, on constate, au travers des sinistres rencontrés, que les noms de certains cabinets ressortent à quelques années d’intervalle, pour des sinistres importants. L’Ordre peut alors décider un contrôle de cabinet, qui permet de déceler les erreurs commises, ou décider de sanctionner le géomètre disciplinairement. Le Conseil Régional de Marseille, très sinistré, a réagi en ce sens, en multipliant les suspensions depuis l’année dernière. Cette mesure ne fait que répondre à une sinistralité constatée, et doit s’accompagner de prévention.

Pour agir en amont, on pourrait penser à un système de bonus/malus, comme il existe actuellement pour d’autres types d’assurance. Les cabinets qui ne respectent pas les prescriptions imposées par l’Ordre assumeraient plus lourdement leurs erreurs en cas de manquements répétés. Ce système existe plus au moins déjà au niveau régional : la franchise des régions à forte sinistralité est plus élevée que dans d’autres régions à la sinistralité moindre.

8.2.1.2 Prévention auprès des étudiants

J’ai réalisé un sondage auprès des étudiants en troisième année des trois écoles d’ingénieurs permettant d’accéder à la profession. Tous les étudiants sondés seront diplômés au plus tard en septembre 2007. J’ai reçu 11 réponses sur 90 étudiants de l’ESGT au Mans, 7 réponses sur les 25 étudiants de l’INSA de Strasbourg et 2 réponses sur 60 étudiants de l’ESTP de Paris.

Les étudiants devaient classer 7 domaines d’activité soumis à sinistralité du plus coûteux au moins coûteux.

Sur 20 étudiants, 5 classent l’implantation en première position, et 3 en seconde, alors que l’implantation est de loin le poste le plus lourd de l’assurance.

Il est étonnant de constater que les activités soumises à un risque élevé d’erreurs ne soient pas plus développées aux étudiants lors de leur scolarité. En tant que futurs managers, il serait opportun de leur faire saisir dès leur formation toute l’importance et les conséquences qu’emportent l’exercice de certaines activités.

9 Meilleur exercice du devoir de conseil

Les sinistres concernant le devoir de conseil proviennent principalement des méandres des termes techniques spécifiques à la topographie et aux conséquences qu’emportent certains termes juridiques145.

9.1 Notion de Superficie

Les géomètres experts sont des spécialistes des calculs de superficie, et doivent informer leurs clients des conséquences de leurs actes lors de ventes ou d’échange de parcelles. Une erreur sur ce point peut voir leur responsabilité engagée.

9.1.1 Définitions146

Il est impératif de préciser à ses clients les conséquences qu’emportent l’emploi de certains mots :
– Superficie : Nombre caractérisant l’étendue d’une surface par projection sur un plan horizontal de référence. La superficie peut être « réelle » si elle est obtenue à partir des limites (juridiques) de la propriété. Elle est « indicative » ou « approximative » si elle est obtenue à partir d’éléments incertains (n’ayant aucune valeur juridique).
Sans indications précises la superficie indiquée sur un plan de Géomètre – Expert est réputée « réelle» et engage la responsabilité du professionnel sur les limites de la propriété.

– Surface : Figure géométrique délimitée par un ensemble de points et dont on peut calculer la superficie.
– Aire: Surface plane, mais aussi portion limitée d’une surface et nombre qui la mesure.
– Contenance : Quantité d’un volume, d’une surface. La contenance cadastrale est une évaluation quantitative obtenue à partir du tracé parcellaire figurées au plan cadastral.

9.1.2 Cas rencontrés

Les géomètres-experts doivent par exemple informer leurs clients des écarts pouvant apparaître entre la contenance cadastrale et la superficie réelle de terrains à bâtir147. Beaucoup de particuliers croient encore que le cadastre garantit la propriété, ce qui est loin d’être sa vocation première, puisque son objectif est et reste le calcul de l’impôt foncier. Il n’est en aucun cas un gage de garantie des contenances et des limites de propriété qu’il identifie.

Cette contenance cadastrale peut tout de même servir de contrôle. Quand les écarts entre la superficie réelle, calculée à l’aide du plan topographique, et la contenance cadastrale deviennent trop importants, il appartient au géomètre-expert de remettre son plan en question. En l’espèce, même si le plan précise que la limite de propriété est donnée sous réserve de bornage, il est certain que le plan topographique doit s’inscrire dans les limites approximatives du terrain, et surtout porter sur une superficie correspondante. En effet, la Cour a estimé qu’une erreur de 4 962m² sur 38 877m² (soit 12,7%) était bien supérieure à l’erreur admissible en l’absence de bornage148.

Dans le même sens, un géomètre–expert peut être attaqué pour absence de conseil et de précaution en ne prenant pas, ou en ne préconisant pas, les diligences particulières, compte tenu de la situation conflictuelle entre les propriétaires et de ce que la parcelle, dont une décision de justice attribuait au client du géomètre–expert la propriété paraissait, englober l’assiette d’une maison appartenant au plaignant ou en omettant de rappeler qu’un échange de terrains doit être régularisé par un acte authentique149.

144 art. 6-1 du Règlement intérieur de l’Ordre des géomètres-experts, inséré en 1998.
145 Peu importe que les fautes commises ait entraîné un préjudice important : je m’attache ici à les décrire dans leurs principes.
146 Source : Décision du Conseil Supérieur valant règle de l’Art, Version 5 approuvée par le Conseil Supérieur du 5 mars 2002.
147 Cons. Sup N°336, 13 Juin 2001 ; Cons. Sup N°636, 3 Octobre 2001.
148 CA Toulouse, 9 Mai 1995, 1ère Chambre, 1ère Section, N°5285/93.
149 Cons. Sup. 618, 20 Octobre 1999 ; Cons. Sup. 424, 16 Mars 1983

9.1.3 Solutions souhaitables

Il est tout d’abord impératif d’être précis sur les termes employés, comme le rappelle la décision du Conseil Supérieur qui consacre ces définitions. Il ressort des décisions de justice qu’il faudrait expliquer clairement et explicitement au client la surface qui est utilisée.

On peut se référer à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Cet ouvrage, élaboré en collaboration avec l’ensemble des professions de France oeuvrant en expertise immobilière, a été distribué à l’ensemble des géomètres-experts. Il n’est pas encore considéré officiellement comme une règle de l’Art, mais tend à le devenir. Il serait d’ailleurs souhaitable qu’il le devienne.

Mais on pourrait également penser à l’élaboration d’une notice analogue à l’intention du grand public qui serait jointe aux plans. Pour prouver que cette notice a bien été consultée, et que le client a ainsi pu saisir toutes les conséquences de l’utilisation d’un terme, le client la retournerait signée de sa main avec une mention garantissant qu’il l’a bien consultée, ou la lettre de mission mentionnerait que cette notice a été jointe.

On peut en illustration citer ici le travail remarquable effectué par l’Ordre des Architectes dans ce domaine. Une notice officielle, aisément téléchargeable sur leur site Internet, est destinée à l’information des clients. Cette notice est très claire, puisqu’elle explique les devoirs des architectes, ainsi qu’une méthodologie générale à appliquer lors de l’ouverture d’un chantier.

9.2 Détermination des limites

9.2.1 Notion Bornage/délimitation

Il convient ici de distinguer tout d’abord une notion très importante à signifier aux clients, à savoir la différence entre bornage et délimitation.

Le bornage est la détermination et la matérialisation de la limite des deux parcelles contiguës non bâties appartenant à des propriétaires privés distincts.

Selon les Règles de l’Art, la délimitation est la définition et (ou) la matérialisation d’une ligne séparant deux espaces contigus soumis à des régimes distincts ou ayant des caractéristiques différentes.

La loi de 1946 indique que le géomètre expert est un technicien qui fixe la limite des biens fonciers qui dresse les plans concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.

Dans cette décision du TGI de Nanterre, en date du 19 janvier 2006150, le géomètre-expert a bien été chargé par son client d’une mission de délimitation et non de bornage amiable, comme indiqué en objet sur sa note d’honoraire.

Mais les géomètres experts étant les seuls compétents aux termes de la loi pour déterminer les limites des biens fonciers, le Tribunal a considéré que les clients, non informés de la différence entre délimitation et bornage amiable et profanes en la matière, étaient en droit de croire que le géomètre avait fixé l’étendue de leur propriété actuelle, ce qui n’était pas le cas à cause d’une usucapion.

En attirant à aucun moment l’attention de ses clients, le géomètre a commis une faute dont il doit réparer les conséquences directes et certaines, à savoir les frais de construction et de démolition d’un mur de clôture, mais pas la perte de loyers qu’ont subi ses clients.

9.2.1.1 Piquetage

Les opérations de fixation des limites sont des opérations complexes à monter de part une multitude de facteurs. Il arrive parfois que les propriétaires ne puissent pas se déplacer ou se faire représenter. Ou que les parties, n’arrivant pas à se mettre d’accord, demandent au géomètre de matérialiser une limite provisoire. C’est dans ce cas qu’on a recours à un piquetage simple, pour matérialiser un projet de limite.

Si le géomètre n’indique pas aux parties les conséquences de cette matérialisation, il peut être attaqué pour défaut de conseil151.

Ainsi, le fait pour le géomètre–expert de pénétrer sur la propriété du voisin et d’implanter des repères légers matérialisant certaines suggestions d’un rapport d’expertise ne constitue pas une faute passible de sanction disciplinaire. Mais il eût été souhaitable que le géomètre–expert, qui n’ignorait pas le caractère conflictuel des relations entre son client et le voisin, prît l’initiative de mettre en garde son client contre tout agissement susceptible de méconnaître les droits du propriétaire voisin152.

Par contre, dans le cas de la matérialisation d’un sentier, domaine privé de la commune, le géomètre qui implante de façon sommaire l’emprise vraisemblable de ce dernier ne commet pas de faute, cette matérialisation ne pouvant en aucun cas être confondu avec un bornage, et le particulier ayant été préalablement informé par le maire de la commune153.

150 1ère Chambre, N°04/11767.
151 Cons. Sup. N° 617, 20 Octobre 1999.
152 Cons. Sup. N°541, 23 mars 1995.
153 Conseil Sup. N°609, 24 mars 1999.

9.2.2 Solutions envisageables

Là encore, des outils existent : une notice d’information intitulée « Vous et le Bornage » a été réalisée par la commission foncier-expertise judiciaire de l’OGE en septembre 2006 à l’intention du grand public. Il serait peut être souhaitable d’accroître sa diffusion.

9.3 Conformité vis à vis des documents d’urbanisme

Comme je l’ai déjà explicité auparavant, la majorité des erreurs proviennent logiquement du non- respect de prescriptions du PLU. En effet, il appartient au géomètre-expert d’informer son client sur la législation en vigueur, comme on l’a vu auparavant.

L’utilisation du RFU se justifie encore une fois. Le logiciel eFoncier intègre en effet le zonage du PLU parcelle par parcelle, avec un accès au règlement. Se pose par contre le problème de la garantie d’exactitude des données, et de la mise à jour de ces dernières. Cet outil peut au contraire être dangereux si l’opérateur ne garde pas un certain recul sur ce qu’il fait, et si les données ne sont pas actualisées. Peut-être verra t-on un jour un géomètre-expert appeler en garantie la société qui conçoit le RFU pour défaut d’exactitude des données ?

Lire le mémoire complet ==> (Etude jurisprudentielle et statistique de la sinistralité des Géomètres-Experts)
Mémoire de travail de fin d’études en vue de l’obtention du Diplôme d’Ingénieur de l’ESGT
Conservatoire National des Arts et Métiers – Ecole Supérieure des Géomètres et Topographes