Impacts sociaux du développement pour le locataire de bureaux

By 10 January 2013

2. Analyse des impacts pour l’utilisateur de bureaux
a. Impacts sociaux
i. Des enjeux différents selon la taille de l’entreprise
Pour les entreprises plus petites, la prise en compte du paramètre environnemental est plus délicate, en raison d’une situation souvent plus fragile, et d’un manque de moyens à consacrer à cette priorité. Comme le rappelait Maurice GAUCHOT, Président de CBRE France, à l’occasion d’une conférence du SIMI42 « La problématique du développement durable concerne avant tout les entreprises riches, en tous cas pour le moment. Toutes les entreprises ne seront pas en mesure de supporter ces coûts supplémentaires avant un certain temps ».

Une récente étude internationale publiée par la RICS43 vient confirmer cette tendance. A la question « Comment l’implémentation de solutions durables en immobilier a-t-elle évolué ces 3 derniers mois, comparés aux 3 mois précédents ? », les réponses montraient des écarts très importants entre les petits occupants ( 49 employés). Notons également dans cet exercice de comparaison que la progression la plus importante est en Europe de l’Ouest.

Impacts sociaux du développement pour le locataire de bureaux
Source : RICS Global Property Survey – Q1 2010. www.rics.org

Dans le cadre des entretiens, la plupart des interlocuteurs s’accordaient à confirmer le risque d’un marché à 2 voire 3 vitesses, et à des difficultés plus importantes chez les petits utilisateurs, compte tenu également de la taille réduite de leurs implantations, d’une offre de produits limitée voire inexistante en petites surfaces ‘vertes’ et d’une influence moins important vis-à-vis des propriétaires.

ii. Une responsabilité vis-à-vis de la société : le concept de la RSE

Quelle soit la taille de l’entreprise, chacune a donc une responsabilité vis-à-vis de la société. Ainsi est né le concept de Responsabilité Sociale de l’Entreprise, définie par l’Union Européenne comme «un concept dans lequel les entreprises intègrent les préoccupations sociales, environnementales, et économiques dans leurs activités et dans leurs interactions avec leurs parties prenantes sur une base volontaire »44.

En 2009, le cabinet de conseil Krauthammer publiait une étude45 sur le sujet en définissant 16 domaines dans lesquels s’applique la RSE (voir ci-contre). Parmi les conclusions de ce rapport, on retiendra les suivantes :
– les performances des entreprises sont partagées ; environ 50% des entreprises sont opérationnelles voire exemplaires et 50% sont nettement en retard.
– Les consommateurs, les clients et les investisseurs l’exigent
– Dans le thème environnemental, seuls 21% des salariés estiment que leur entreprise est exemplaire, et 80% d’entre eux souhaitent que leur entreprise prenne des mesures pour économiser l’énergie et réduire les émissions de GES.
– La RSE construit le capital de la marque, et peut attirer et fidéliser les talents.

demande de la part des salariés
A en croire cette étude, il existe une vrai demande de la part des salariés pour une prise en compte plus importante des enjeux environnementaux au sein de l’entreprise. A ce titre, le projet immobilier constitue une opportunité unique de changement et d’amélioration du management environnemental, et de nombreux utilisateurs l’ont compris.

D’un point de vue financier, la notion d’Investissement Socialement Responsable (ISR) est également apparue ces dernières années, intégrant le critère de performance financière mais aussi des critères environnementaux et éthiques. Un fonds dont la gestion intègrera ces paramètres permettra de faire pression sur les entreprises pour les encourager à optimiser leurs pratiques environnementales et sociales.

iii. Un bénéfice important pour l’image de l’entreprise

L’implantation dans un immeuble durable offre donc une opportunité unique de valoriser l’image de l’entreprise et ce, pour plusieurs raisons :

1. RAPIDITE : Pour un locataire, la signature d’un bail peut se faire en quelques mois (alors que la durée et la réalisation d’un projet de construction pour un propriétaire occupant est nettement plus longue et complexe). c’est un moyen RAPIDE de démontrer sa préoccupation environnementale.

2. VISIBILITE. Tant vis-à-vis des employés que des clients, partenaires et fournisseurs, le siège de l’entreprise reflète directement son l’image de l’entreprise, et un transfert dans un nouveau siège offre une opportunité unique de communiquer largement auprès de sa ‘communauté’. Prenons le cas de Microsoft, qui a déménagé son siège Europe dans l’immeuble EOS à Issy-les-Moulineaux. L’inauguration de ce nouveau siège fut l’objet d’une vaste communication sur l’innovation et le développement durable. Un immeuble est donc un OUTIL DE COMMUNICATION que les utilisateurs ne manquent pas de s’approprier. Si la façade de l’immeuble offre une visibilité importante, la façade de l’immeuble devient également un support publicitaire très efficace, (comme c’est le cas avec le périphérique parisien et ses 270 000 véhicules quotidiens)46

3. la contribution de l’immeuble vert influe également sur l’ATTRACTIVITE en matière de RECRUTEMENT et RETENTION des salariés, d’autant que les jeunes générations sont les plus sensibles aux sujets environnementaux.

4. MODERNITE et DIFFERENTIATION : en terme de communication et marketing, l’immeuble vert est synonyme de modernité, voire d’avantage compétitif. 47

La tentation du ‘greenwashing’ ou ‘écoblanchiment’

Apparue dans les produits de grande consommation (voiture, lessives..), l’éco blanchiment donne une image écologique responsable (à une entreprise ou un produit) trompeuse, non-conforme avec la réalité des engagements et des investissements de l’organisation concernée. Auprès du grand public, le ‘verdissement’ des messages publicitaires a été tel qu’il a perdu beaucoup de crédibilité auprès des consommateurs. Le principal souci avec le greenwashing, c’est qu’il vient contrecarrer les efforts de sensibilisation des associations et des pouvoirs publics (qui n’hésite pas à surveiller le phénomène et à dénoncer les abus et établir des palmarès.. )48.

Il est facile d’ajouter un adjectif vert dans un message commercial, encore faut-il le prouver dans la réalité de la démarche.

Dans le cas de l’immobilier, l’usage d’une certification vise à prouver la réalité des engagements environnementaux d’un promoteur. La norme peut être plus ou moins exigeante, mais elle vient valider une démarche éco-responsable. S’il veut réellement s’engager dans une démarche verte, l’utilisateur devra comprendre les significations de ces normes, en décrypter les résultats, comprendre les enjeux et s’assurer également qu’il pourra engager la démarche éco-responsable qui va avec. Une certification ‘HQE Construction’ valide la démarche vertueuse du projet mais ne valide pas la démarche du son utilisateur.

magie du marketing
‘La magie du marketing’ par Andy Singer.
http://americanpublicmedia.publicradio.org/

iv. Les bénéfices de l’immeuble vert pour les employés : confort, santé et bien-être

Confort de travail. La plupart des spécialistes s’accordent sur l’amélioration du confort des salariés grâce à un immeuble vert. Les composantes du confort du poste de travail sont les suivants, à commencer par les 4 cibles définies par la norme HQE :

Confort visuel : l’immeuble vert s’efforce de faire appel à la lumière naturelle, et à offrir en priorité des espaces de travail en premier jour. Dans ce but, la profondeur des plateaux devrait baisser. Dans le cas du siège de Philips, situé à Suresnes, Joël MARIAS (Directeur Immobilier et Services Généraux) expliquait les efforts réalisés en termes d’éclairage artificiel, réglé automatiquement en fonction de l’heure de la journée. Dans le cas de Philips, il s’agit également d’utiliser les aménagements comme une vitrine de son savoir-faire technologique. L’installation de détecteurs de présence se généralise également dans les immeubles verts, source de confort supplémentaire et d’économies d’énergie.

Confort hygrothermique : le chauffage et la climatisation sont sources de problèmes techniques, de mécontentement des utilisateurs et pour autant la climatisation est devenue un standard dans un immeuble de bureau moderne. Le débat autour de ce thème illustre bien les enjeux du développement durable avec ces contradictions. La climatisation est jugée responsable des émissions de GES en raison des dispositifs nécessaires à son fonctionnement, et source d’infections et de gênes pathogènes en cas de mauvais entretien, et source d’inconfort quand les caractéristiques et le réglage ne sont pas optimums. Pour autant, les utilisateurs ne sont pas prêts à y renoncer pour le moment, comme semble l’indiquer l’enquête ARD/DTZ sur l’immobilier tertiaire en IDF (2009)49.

Le développement de l’immobilier

Face à ce paradoxe, les architectes privilégient l’abandon progressif de la climatisation et l’utilisation de solutions offrant une meilleure ventilation, une ventilation optimisée, ou une enveloppe double peau privilégiant les flux de circulation d’air. Les mesures de qualité d’air devraient se généraliser, garantissant ainsi un meilleur confort pour l’utilisateur.

Confort olfactif : meilleure maîtrise des sources d’odeurs

Confort acoustique : matériaux et surfaces absorbants, amélioration de l’isolation des espaces, affaiblissement des bruits d’impacts et d’équipement, zonage acoustique.

En résumé, les nouvelles normes renforcent le confort de l’occupant, pour un meilleur bien être au bureau. Toutefois, elles remettent en question l’usage généralisé de la climatisation, limitent les capacités de réglages individuels, ou incitent à utiliser les escaliers.

D’autres aménagements peuvent être pris en compte afin d’améliorer le confort des occupants :

– aménagements de douches pour les ‘sportifs du midi’ et pour les cyclistes
– espace de détente, crèches, cafétéria,

Rappelons que ces éléments de confort étaient déjà présents dans le cahier des charges du bâtiment ‘prime’ et ne sont pas nécessairement spécifiques à un immeuble vert.

Une prise en compte accrue de l’aménagement du poste de travail

A l’occasion d’une conférence organisée par l’ADI (Association des Directeurs Immobiliers) sur le thème « Que sera le poste de travail vert ? », Philippe DAVID (Président de FORM’A), Joël MARIAS, Pascal PLOTEGHER (Directeur Immobilier d’ESSILOR) et Pascal PLOIX (Certivéa) proposaient quelques pistes de réflexion sur l’avenir des ‘postes de travail vert’ :

– soigner l’ergonomie des postes de travail et son environnement par typologie de métiers
– amélioration des espaces internes, circulations plus fluides, créations d’espaces dédiés à certaines fonctionnalités (s’isoler, se rencontrer, réfléchir, se reposer, se détendre..)
– communiquer au près des salariés sur les choix réalisés afin de s’assurer la cohésion de l’ensemble du personnel
– s’assurer que les efforts réalisés visant une meilleure performance sont surveillés et maintenus dans la durée, et que la démarche globale est bien comprise par les salariés et fortement appuyée par la direction
– se préoccuper du confort selon les 4 cibles définies par HQE, et définir des cibles prioritaires en amont.

En contrepartie, les intervenants rappelaient également que ces nouveaux aménagements ont un coût (spécifique à chaque cas de figure) à ne pas négliger.

Pour finir sur le thème de l’aménagement des bureaux, soulignons la naissance récente d’une nouvelle certification liée aux aménagements : SKA Rating50. Développée au Royaume-Uni en partenariat avec la RICS, cette certification permet à l’utilisateur de s’assurer que les aménagements sont conformes à une politique de développement durable. Cette certification se concentre sur les bonnes pratiques en termes d’aménagement et ne vient en aucun cas empiéter sur le LEED, BREAM ou HQE qui visent l’immeuble dans son ensemble.

Développement de modes de travail alternatifs : télétravail, téléconférence, téléprésence..

Selon une étude du groupe Regus publiée en août 201051, un actif sur cinq consacre plus de 90 minutes par jour à leur déplacement, la durée moyenne s’établissant à 27 minutes, et le coût moyen représente 3,4% du salaire annuel. Les déplacements professionnels sont source de perte de temps, de fatigue, et représentent un coût important, à la charge de l’employé ou de l’entreprise. Le temps de trajet excessif peut pousser un collaborateur à aller voir ailleurs52. L’émergence de ces nouveaux outils a plusieurs conséquences :

– réduction du temps de déplacement
– réduction des coûts de déplacement
– possibilité de réduire le nombre de postes de travail permanents
– nécessité de prévoir un espace dédié avec la technologie nécessaire au domicile du salarié, ou l’utilisation d’un troisième lieu de travail à proximité des nœuds de transport.

Studio de téléprésence Regus
Studio de téléprésence Regus

L’étude du cabinet anglais Unwired53 dévoilée par Regus à l’occasion du MIPIM 2010 souligne la nécessité de faire évoluer l’outil immobilier pour l’adapter à une organisation de travail qui oblige à plus de souplesse, et pointe l’émergence du concept de ‘third place’ destiné aux travailleurs nomades (un espace facile d’accès, entre le bureau et le domicile). S’appuyant sur l’étude des cas au sein d’entreprises comme Nokia, RBS ou Accenture, cette étude identifie plusieurs leviers d’action, parmi lesquels la réduction des surfaces de bureaux en partie non utilisées. Une réduction de 30% de l’espace de travail entrainerait une réduction de l’empreinte carbone de 30%.

Une prise en compte accrue de la problématique des transports

Bien que le paramètre ‘Transports’ ne fasse pas partie des critères de la certification HQE, cette dimension est prise en compte par la certification BREEAM (UK), ainsi que dans la méthode de calcul du Bilan Carbone de l’Ademe. Les décideurs immobiliers ont donc tout intérêt à prendre en compte (un peu plus) ce paramètre dans le choix de leur nouvelle implantation.

L’encouragement des transports verts fait pousser de nouvelles idées en termes d’aménagements et de prestations internes :
– création de parkings à vélo au sein de l’immeuble,
– encouragement au covoiturage (exemple de Philips avec un site intrant dédié)
– flotte de véhicules électriques ou hybrides
– localisation à proximité d’une borne Vélib (ou demande auprès de la Mairie)
– installation de douches pour les cyclistes et sportifs

v. De la nécessité pour l’occupant d’adopter un comportement éco-responsable

L’amélioration de la performance énergétique d’un bâtiment nécessite une modification du comportement des occupants, et de l’avis de tous, la participation des salariés est indispensable à l’atteinte des objectifs de performance énergétique.

Pascal PLOTEGHER, Directeur Immobilier de ESSILOR International et Président de la RICS FRANCE, insiste fortement sur ce point. « Un immeuble ultra performant, s’il est mal utilisé, sera toujours mal performant » précise-t-il, ajoutant que l’éco-comportement n’est pas un concept nouveau, et qu’il suffit de regarder le mode de vie des esquimaux pour se persuader que l’éco-comportement est dans la nature de l’homme. Pour M. PLOTEGHER, les clés du succès reposent « plus sur les acteurs du projet que sur le projet en lui-même », et nécessitent beaucoup de pédagogie, de discipline et l’implication des équipes sur la durée.

Maya RAVEREAU pour la société de conseil AOS conseille de rester vigilant sur l’effet ‘saturation’ des occupants, dans le cadre d’une démarche environnementale, sous peine d’obtenir un effet de rejet.

« Il faut expliquer, impliquer pour obtenir l’adhésion des équipes mais attention à ne pas les culpabiliser ». Teddy Follenfant, conseiller en développement durable et auteur de ‘Développement durable, patrons, qu’avez-vous fait ?’54 considère également qu’il « ne sert à rien d’avoir un discours culpabilisateur et estime qu’il est préférable de valoriser les citoyens pour qu’ils deviennent des éco- citoyens ».

Qu’entend-on par éco-comportement au bureau? Les guides et manuels en tous genres remplis de conseils fournis par des organisations professionnelles, consultants etc.. ne manquent pas. Le Guide du Bureau Eco-Responsable édité par l’ADEME55, en partenariat avec le MEDEF, est probablement le plus abouti et structure la démarche autour de quelques grands thèmes :
o la sensibilisation des salariés
o l’énergie
o le transport o les déchets o le papier
o les achats
o l’eau
o l’environnement intérieur
o la construction et la rénovation

Toutes les mesures visant à promouvoir un comportement citoyen au bureau ne sont pas faciles à mettre en place, et ne dépendent pas toujours de la simple volonté de l’utilisateur. Il est important d’évaluer chaque action en évaluant différents critères : le type d’investissement requis, la facilité de mise en place, le gain environnemental, le temps de retour et la maitrise de l’action (potentiellement du ressort du propriétaire). Dans la 3ème partie consacrée aux recommandations, nous détaillerons ces différentes propositions.

Quand les syndicats s’approprient le sujet du développement durable

Si l’implantation de l’entreprise tend à améliorer le confort des salariés, il est logique que les représentations syndicales commencent à s’intéresser au sujet du développement durable, d’autant que celui-ci intègre généralement un volet RSE, diversité dans le recrutement, limite des risques pour la santé etc.. Si les syndicats se sont impliqués dans les débats autour du Grenelle de l’Environnement, le sujet bâtiment reste en retrait, voir invisible dans leur communication. D’autres thèmes sont probablement plus porteurs du message syndical et la complexité des règles immobilières ne facilite pas la tâche.

Lors d’un entretien avec un utilisateur, celui-ci me signalait que les organisations syndicales avaient activement participé à la mise en place des règles éco-comportementales et adoptait une attitude positive sur l’immobilier durable. Mais à peine les nouvelles règles adoptées, ils réclamaient l’établissement d’un bilan carbone. La nouvelle loi Grenelle 2 pourrait leur donner satisfaction plus vite que prévu.

vi. Bénéfices pour l’entreprise : moins d’absentéisme, moins de risques santé et une meilleure productivité.

De manière générale, l’usage d’un immeuble vert est censé améliorer le bien-être des salariés sur son lieu de travail.

Risques santé : les cibles incluses dans la certification HQE visent la qualité sanitaire des espaces de travail, de l’air et de l’eau. A respecter ce genre de norme, l’entreprise limite les risques potentiels pour la santé de ses salariés. Compte tenu des exemples historiques liés à l’amiante ou à la légionellose, on sait à quel point des problèmes de ce type peuvent avoir des conséquences lourdes pour une entreprise. Maya RAVEREAU, de AOS Studley, attirait mon attention sur le danger lié à la toxicité de certains matériaux utilisés pour l’aménagement des bureaux, et sur le fait que ce danger était probablement sous-évalué.

Conséquence logique de la diminution du risque santé et d’un meilleur bien-être : le salarié est moins souvent absent, et plus productif. A-t-on des preuves de ce fait ‘théorique’ ? Compte tenu de l’avance relative des pays anglo-saxons en matière d’immobilier durable, les études existantes nous viennent d’outre-Atlantique.

Ainsi, une étude CBRE – University of San Diego56 publiée en 2009 tentait de chiffrer les gains de productivité et autres bénéfices des bâtiments verts auprès d’un échantillon de 534 entreprises :

– 45% considèrent que les employés sont plus productifs
– 45% considèrent que l’implantation dans un ‘Green Building’ a diminué le nombre de jours d’absence pour maladie (entre 2 et 5 jours en moyenne)
– représentant un gain moyen de 1228$ par employé
– pour les entreprises constatant un gain de productivité, le gain est estimé à 4,88%
– et l’impact par employé chiffré à 5 204$

Il convient d’analyser ces chiffres avec prudence, car l’immobilier durable est encore un concept récent, et la comparaison doit prendre en compte le type de bâtiment antérieur utilisé en comparaison. Immeuble vert ou non, un changement d’immeuble permet généralement d’améliorer le confort des employés.

Au-delà des chiffres, la perception des bénéfices du ‘Green Building’ par cet échantillon américain est bien présente.

Green building and productivity
Source: ‘Green building and productivity’ – CBRE – University of San Diego – 2009

En résumé, les enjeux sociaux de l’immobilier durable sont réels et bien perçus par les utilisateurs :

* amélioration de l’image environnementale de l’entreprise sur le marché vis-à-vis de ses clients, fournisseurs, investisseurs, partenaires et collaborateurs.
* attractivité relative au recrutement et meilleure rétention des salariés
* développement de modes de travail alternatifs à distance et meilleure prise en compte des temps de déplacement.
* amélioration du bien-être du salarié dans son environnement de travail, donc de sa performance et de sa productivité.

Aussi, de l’avis de plusieurs utilisateurs consultés, le sujet ‘immobilier durable’ est un thème fédérateur au sein de l’entreprise.

Comme le confirmait Alexis MOTTE, Directeur Associé de MOBILITIS58, l’émergence de l’immobilier durable offre une « opportunité unique pour les grands utilisateurs de transférer leur siège sur un immeuble vert, pour améliorer leur image tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, améliorer le confort de leurs équipes, pour travailler différemment et ce, durant une phase de marché qui rend ces immeubles accessibles financièrement. L’immobilier vert remet l’accent sur l’analyse du Coût Global d’Occupation ».

Si les acteurs s’accordent sur les bénéfices sociaux des immeubles verts, qu’en est-il du coût ?

Lire le mémoire complet ==> (Les enjeux de l’immobilier durable pour les utilisateurs locataires de bureaux)
Master en Management Immobilier – ESSEC
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42 Conférence ‘Bureaux d’aujourd’hui, bureaux de demain : quel dialogue utilisateurs / investisseurs ?’
43 Royal Institute of Chartered Surveyors : organisation indépendante de professionnels de l’immobilier, de l’expertise et de la construction, créée en 1868 au Royaume-Uni. La RICS compte aujourd’hui 91 000 membres répartis sur 146 pays.
44 Livre blanc publié en 2006 par l’UE sous le titre « Implementing the partnership for growth and jobs : making Europe a pole of excellence on Corporate Social Responsibility” – lien : http://ec.europa.eu/enterprise/policies/sustainable-business/corporate-social-responsibility/index_en.htm
45 Etude menée par Krauthammer en collaboration avec l’École de management de Rotterdam, l’Université Erasmus de Rotterdam et l’Université d’Amsterdam, disponible sur
46 Source www.20minutes.fr
47 « Marketing Green Buildings to Tenants of Leased Properties », Canada, 2009.
48 Afin de surveiller le phénomène, l’ADEME publie chaque année un rapport ‘Publicité et Environnement’, en partenariat avec l’ARPP, Autorité de Régulation Professionnelle de la Publicité. Disponible sur www.ademe.fr
49 Etude disponible sur le site www.paris-region.com
50 Plus d’informations sur www.ska-rating.com ou http://www.rics.org/ska
51 Etude Regus sur les déplacements en France. Août 2019. Disponible sur www.regus.fr
52 Etude Regus ‘Temps de transport excessif ?…Désolé, mais je préfère aller voir ailleurs !’ – 2009
53 Philip ROSS, Mark DIXON. Etude ‘Agility @ work, adopting the corporate six pack’, Unwired research & Regus. 2010.
54 Editions du Cherche-Midi.
55 Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie – www.ademe.fr
56 “Do Green Buildings Make Dollars and Sense?” – novembre 2009
57 Traduction : « Bénéfices perçus par les locataires d’immeubles verts – turnover des salariés moins important – meilleur moral des salariés – Recrutement des salariés plus facile – Réunions clients plus efficaces »
58 Cabinet de conseil dédié à la stratégie immobilière des utilisateurs. www.mobilitis.fr