Enjeux de l’immobilier durable pour les locataires de bureaux

By 10 January 2013

“… bail ‘investisseur’ traditionnel et de son contenu. Nous évoquerons les nouvelles formes contractuelles qui voient le jour au regard de nouvelles contraintes environnementales et le bail vert en particulier.Dans une troisième et dernière partie, nous établirons un certain nombre de recommandations à l’usage des utilisateurs de bureaux, afin de mieux appréhender ces nouveaux enjeux de l’immobilier durable. Quels sont les outils à disposition des utilisateurs pour évaluer l’empreinte environnementale de leur immobilier ? Quels sont les leviers d’actions pour ‘verdir’ son immobilier ? Quels sont les conseils pour limiter l’impact financier et juridique d’une …”

ESSEC

Master en Management Immobilier

Les enjeux de l’immobilier durable pour les utilisateurs locataires de bureaux
Les enjeux de l’immobilier durable pour
les utilisateurs locataires de bureaux

Adrien MORY

Directeur de mémoire :
M. Fabrice HAIAT

2009 – 2010
Octobre 2010

Quelques mots sur l’auteur
Diplômé d’une école de commerce européenne en 1994, j’ai travaillé quelques années dans une filiale d’Alcatel qui produisait et commercialisait des équipements de parkings, à Bruxelles puis à Paris.

En entrant chez Regus en 1998, j’ai alors découvert le marché de l’immobilier tertiaire par le prisme du mix produits-services, similaire au produit hôtelier. J’ai ainsi découvert les rouages des marchés de bureaux parisiens, les motivations et contraintes des utilisateurs, les alternatives s’offrant à eux et la palette d’intervenants (si large) sur ce marché.

De 2005 à 2007, j’ai rejoint l’équipe Vente-Investissement de la société Atisreal (devenue BNP Paribas Real Estate) pour m’occuper du marketing et de la communication. J’ai ainsi découvert le marché de l’investissement, de la vente utilisateurs, de l’hôtellerie et du développement foncier, à une époque où les capitaux affluaient en masse sur un marché en explosion qui a atteint des sommets inégalés.

Revenu chez Regus en 2007 au poste de Directeur du Développement Immobilier pour la France et certains pays d’Europe du Sud (poste que j’occupe jusqu’à ce jour), j’ai la charge d’identifier les nouvelles implantations du réseau Regus, de réaliser le montage financier du projet, de négocier les conditions de prise à bail jusqu’à la signature, selon les critères établis par la direction du groupe.

Pour rappel, le groupe Regus est le leader mondial des solutions d’externalisation de bureaux, avec près de 1000 implantations à travers le monde, dont 50 en France. Les sites sont des immeubles indépendants ou des étages d’immeubles, sur des surfaces variant de 500 à 6000m² (54, av Hoche, Paris 8ème). Regus est toujours locataire des lieux.

Le principe du concept dit de ‘centre d’affaires’ est de louer une surface en bail conventionnel, de l’aménager et l’équiper entièrement (cloisonnement, câblage informatique, télécom, mobilier, internet..) et de mettre à disposition de ses clients, des petites surfaces de bureaux ‘clés-en-main’ et salles de réunions, sous forme d’un contrat de prestations de services, pour des durée courtes et moyennes. La durée moyenne de séjour des clients est environ de quatorze mois.

En 2009, j’ai souhaité compléter mon expérience, principalement issue du terrain, par une formation immobilière permettant d’appréhender les mécanismes de ce marché dans le détail. A titre d’exemple, étant dans une position d’utilisateur, il me semblait essentiel de comprendre la logique financière de l’investisseur de bureaux. Pour ce faire, je me suis naturellement tourné vers le Master en Management Immobilier de l’ESSEC, qui au-delà des cours variés, d’un corps enseignant de qualité et d’outils pédagogiques de dernier cri, offre au sein d’une promotion de 42 élèves de tous métiers, un lieu d’échange et d’ouverture sans équivalent.

Contact Adrien.mory@regus.com
adrienmory@yahoo.fr
tél. : 06 08 67 97 69

Remerciements
Pour mener ce travail à bien, j’ai eu la chance de rencontrer un ensemble de professionnels de l’immobilier passionnés et passionnants, qui ont eu la gentillesse de m’accorder un peu de leur temps. J’ai beaucoup appris durant ces entretiens et je tiens à les remercier chaleureusement. Au travers de ce travail, j’espère apporter une modeste contribution à leurs immenses connaissances en matière d’immobilier et de développement durable, et à alimenter les débats qui animent la profession en ce moment.

– M. Bernard HAAS, Vice-président de l’Association des Directeurs Immobiliers
– Mr Jean CARASSUS, Directeur du Département Economie et Sciences Humaines du CSTB, Professeur à l’Ecole des Ponts et créateur du Blog immobilierdurable.eu
– Pascal PLOTEGHER, Directeur Immobilier du Groupe ESSILOR
– Me Philippe PELLETIER et Me Marie-Odile VAISSIE du cabinet LEFEVRE PELLETIER et Associés
– Fabrice HAIAT, PDG de la société VIZELIA et Professeur à l’ESSEC
– Loïc BLIN, Directeur Immobilier du Groupe SAFRAN
– Joël MARIAS, Directeur Immobilier et Services Généraux de PHILIPS
– Maya RAVEREAU, Responsable du Développement Durable, AOS STUDLEY
– Benoît MOREL d’ARLEUX, Département Gestion Immobilière, Crédit Agricole CIB
– Thierry LABORDERIE, Directeur Grands Comptes Utilisateurs, DTZ
– Giles BATEMAN, Directeur du Département Corporate Strategies, CBRE
– Franz JENOWEIN, Directeur du Développement Durable, Jones Lang LaSalle
– Me Julia PELPEL-MOYNOT, Avocate, Cabinet CMS Francis Lefebvre
– Xavier PELTON, Directeur de l’Asset Management, AMUNDI
– Laetitia GEORGE, Director, CBRE Investors
– François JUSSAUME, Responsable Recherche IPD Utilisateurs
– Liem NGUYEN, Director Real Estate Market, Bureau Veritas GREEN RATING
– Alexis MOTTE, Directeur Associé, MOBILITIS
– Jacques Joseph ORVOEN, Office Coordinator, Boston Consulting Group
– Thierry BERGER, Direction Immobilière, ALSTOM Transport
– Jérôme DUMINIL, Directeur Associé, ENEOS Ile-de-France

Je tiens également à remercier Mr Paulo DIAS, Chief Executive Officer de REGUS EMEA, pour la confiance qu’il m’accorde à titre professionnel au sein de Regus depuis plus de 10 ans.

Introduction :

Au moment où je débutais cette formation, ma vision de l’immobilier durable était très limitée ; je m’en faisais une idée similaire à de la ‘fourrure verte’ utilisée par des publicitaires en mal d’idées. Après quelques lectures, discussions et conférences sur le sujet, j’ai rapidement compris qu’il s’agissait d’un enjeu majeur impactant le secteur immobilier dans son ensemble. J’avais sous-estimé l’impact des nouvelles règlementations, la prise en compte majeure de ce paramètre sur de nombreux projets de grande taille ainsi que l’avance importante des marchés étrangers en la matière.

A l’heure où les entreprises cherchent à réduire leurs empreintes environnementales et où leurs dirigeants comprennent les enjeux de société et de responsabilité que cela représente, l’immobilier est clairement identifié comme un des premiers leviers d’action, non seulement parce qu’il représente la première source d’émissions de gaz à effet de serre, mais aussi parce qu’il porte des enjeux essentiels et souvent sous-estimés dans l’entreprise.

La fonction immobilière dans l’entreprise est managée de manière très aléatoire. Bien que le coût immobilier représente en moyenne le 2è poste de coût d’une entreprise après les salaires1 (ou 3è selon l’importance du poste ‘Informatique’), moins de 25% des entreprises du CAC 40 disposent d’une direction immobilière. La fonction immobilière se trouve souvent gérée par les services généraux, avec plus ou moins de réussite, ou externalisée, plus rarement.

Compte tenu de l’impact fort du développement durable sur le marché immobilier, il m’a paru important, tant par intérêt personnel que dans mon rôle d’utilisateur, d’identifier quels seraient les enjeux de ce changement majeur, que beaucoup de professionnels de l’immobilier considèrent être ‘une lame de fond’.

Pour résumer la question générale à laquelle je souhaite répondre à travers cette étude : «Je suis un utilisateur de bureaux, comment vais-je être impacté par l’importance croissante du développement durable au sein de mon entreprise ? Quels sont les risques, liés au bail, à la conformité de mes locaux, aux nouvelles règlementations ? Quelles sont les opportunités ? Quels bénéfices puis-je attendre ? Mes coûts vont-ils augmenter, ou baisser ? Le contrat avec mon propriétaire va-t-il changer ? »

Le sujet est vaste et soulève un nombre important de questions et d’incertitudes ; aussi j’ai souhaité le limiter au produit bureaux, et me concentrer sur les utilisateurs locataires.

S’agit-il de l’impact seul du Grenelle de l’Environnement ou plus largement de l’importance grandissante du développement durable dans l’entreprise ? Pour reprendre les mots de Philippe PELLETIER, acteur majeur du Plan Bâtiment Grenelle, un nombre important de changements du marché interviennent en dehors du Grenelle. Dans ce grand mouvement de fond, le Grenelle n’est qu’un outil législatif et politique. Au-delà de l’importance du caractère incitatif ou contraignant de certaines lois, susceptibles d’accélérer la mutation des actifs, les acteurs de l’immobilier ont compris depuis quelques années qu’ils devaient impérativement intégrer la dimension durable dans leurs actifs. La question principale demeure être la mise en œuvre de cette volonté.

Le plan de cette étude s’articulera autour de trois parties distinctes :

Dans un premier temps, nous nous attacherons à définir la problématique, en rappelant les fondamentaux du développement durable, les enjeux du Grenelle de l’Environnement dans son ensemble et rappeler le rôle de l’utilisateur de bureaux au sein d’un marché si particulier pour les non-initiés.

Puis, nous tâcherons d’évaluer les impacts du développement durable pour l’utilisateur de bureaux au travers de trois dimensions : sociale, économique et juridique.

o D’un point de vue social, nous nous pencherons sur les impacts au regard de l’occupant, de la responsabilité civile de l’entreprise quant à l’usage de son outil immobilier et des bénéfices que l’utilisateur peut identifier dans l’intégration du développement durable dans sa stratégie immobilière.

o D’un point de vue économique, nous tenterons d’évaluer les impacts en terme de coût immobilier, et pas seulement pour le loyer mais l’ensemble des composants du coût global immobilier (et ils sont nombreux).

o Sur la partie juridique et légale, nous nous attacherons à identifier les impacts potentiels du bail ‘investisseur’ traditionnel et de son contenu. Nous évoquerons les nouvelles formes contractuelles qui voient le jour au regard de nouvelles contraintes environnementales et le bail vert en particulier.

Dans une troisième et dernière partie, nous établirons un certain nombre de recommandations à l’usage des utilisateurs de bureaux, afin de mieux appréhender ces nouveaux enjeux de l’immobilier durable. Quels sont les outils à disposition des utilisateurs pour évaluer l’empreinte environnementale de leur immobilier ? quels sont les leviers d’actions pour ‘verdir’ son immobilier ? Quels sont les conseils pour limiter l’impact financier et juridique d’une nouvelle implantation ?

Dessin paru dans ‘The New Yorker’ après la pollution BP dans le Golf du Mexique – 2010 www.harrybliss.com
Dessin paru dans ‘The New Yorker’ après la pollution BP dans le Golf du Mexique – 2010 www.harrybliss.com

1 Source IPD

Liste d’abréviations
ADI Association des Directeurs Immobiliers
BBC Bâtiment Basse Consommation
BEPOS Bâtiment à Energie Positive
BET Bureau d’Etudes Technique
BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Management
CASBEE Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency
CCH Code de la Construction et de l’Habitation
COS Coefficient d’Occupation des Sols
CPE Contrat de Performance Energétique
DPE Diagnostic de Performance Energétique
GES Gaz à effet de serre.
GTB Gestion Technique du Bâtiment
GTC Gestion Technique Centralisée
GRI Global Reporting Initiative
HPE Haute Performance Energétique
HQE Haute Qualité Environnementale
ICC Indice du Coût de la Construction
ILAT Indice des Loyers d’Activité Tertiaires
IGH Immeuble de Grande Hauteur
kWh Kilowatt/heure.
LEED Leadership in Energy and Environmental Design
PC Permis de Construire
PLU Plan Local d’Urbanisme
QEBE Qualité Environnementale du Bâtiment en Exploitation
QEP Qualité Environnementale des Pratiques
QCA Quartier Central des Affaires (de Paris)
RICS Royal Institute of Chartered Surveyors
RT Règlementation thermique
SBA Sustainable Building Alliance
SMEX Système de Management de l’Exploitation
THPE Très Haute Performance Energétique

Plan :
Introduction
1. Le développement durable, le Grenelle de l’Environnement et le marché immobilier
a. Développement durable
i. Genèse du concept de développement durable
Les Trois Piliers du développement durable
Normes & Définitions
Quelques textes fondateurs du développement durable
Un impact transversal dans l’organisation de l’entreprise
ii. Le secteur immobilier pointé du doigt
iii. Le facteur ‘Santé’
b. L’immobilier durable
i. un parc hétérogène
ii. Une réglementation complexe, entre obligation et incitation
iii. Certifications & labels : une grande source de confusion
iv. Une prise de conscience collective des professionnels de l’immobilier
c. Le Grenelle de l’Environnement
i. Genèse du Grenelle de l’Environnement
Le retard de la France
Les étapes clés : Lancement – Loi Grenelle 1
ii. Le Plan Bâtiment Grenelle
iii. La Loi Grenelle 2
iv. Quels changements concrets ?
d. Décryptage des interfaces des acteurs du marché
i. Un marché fragmenté
Acteurs
Produits
ii. ‘Breaking the vicious circle of Blame’
iii. Comprendre la position de chaque profession
Investisseurs
Promoteurs et Constructeurs
Architectes ..
Gestionnaires & Facility Managers
Commercialisateurs et Sociétés de Conseil
Utilisateurs
Occupants
iv. Pour revenir sur un cercle vertueux
v. Quel contexte de marché et quel impact ?
2. Analyse des impacts pour l’utilisateur de bureaux a. Impacts sociaux
i. Des enjeux variables selon la taille de l’entreprise
ii. La Responsabilité Sociale de l’Entreprise
iii. Bénéfice en termes d’image
iv. Confort, santé et bien-être pour les employés
v. De la nécessité de l’éco-comportement
vi. Bénéfices pour l’entreprise
b. Impacts économiques
i. Comprendre l’impact pour l’investisseur : la Green Value
Quel surcoût pour la construction neuve ?
Les coûts de rénovation de l’existant
Un revenu locatif en hausse
Des écarts de loyer à remettre dans le contexte de marché
Valeur vénale en progression ?
Green value ou Brown discount
Des investissements à prévoir dans la cycle de vie de l’immeuble
ii. La problématique des charges
iii. Les promesses sont-elles tenues ?
iv. Impact des baisses de consommations sur le coût global
c. Impacts juridiques
i. Risques juridiques liés au contenu du bail existant
La clause de mise en conformité
La clause de réalisation de travaux
Taxes et contributions nouvelles
‘Verdissement en cours de bail’
ii. Les nouveaux enjeux du bail vert
Définition – Obligations du Grenelle 2
Vers une nouvelle relation Bailleur / Preneur
Contenu – Avantages & Inconvénients
Dark Green ou Light Green ?
De la difficulté de l’Energy Rating ou le nouveau rôle du métrologue
3. Recommandations et Préconisations : quels leviers d’actions pour les utilisateurs ?
a. Evaluer la situation et les paramètres d’influence
b. Etablir un diagnostic sur la performance environnementale des surfaces
c. Modifier les réglages de gestion et surveiller les consommations
d. Engager une réflexion avec le propriétaire
e. Réaliser des travaux de modifications sur le bâtiment et sur l’aménagement
f. Encourager les occupants à adopter un comportement éco-citoyen
g. Bénéficier d’incitations fiscales
h. Engager une démarche HQE Exploitation
i. Déménager sur un immeuble vert
Conclusions

Sommaire :

  1. Le développement durable et le marché immobilier
  2. L’immobilier durable, premier levier du développement durable
  3. Le Grenelle de l’Environnement – le plan Bâtiment Grenelle
  4. Décryptage des mécanismes du marché des bureaux
  5. Impacts sociaux du développement pour le locataire de bureaux
  6. Impacts économiques du développement pour l’utilisateur de bureaux
  7. Enjeux juridiques de l’immobilier durable
  8. Quels leviers d’action pour les utilisateurs des immeubles ?