Quelles perspectives pour le viager immobilier en France ?

By 25 December 2012

Quelles perspectives pour le viager ?

Une bonne manière d’envisager les possibles développements du marché du viager en France serait de mettre le marché Français en perspective avec la question de la mobilisation de l’actif immobilisé des personnes âgées dans d’autres pays. En observant les situations diverses mises en œuvres à l’étranger, on peut observer d’un œil neuf l’évolution du marché Français, d’où la nécessité d’une comparaison internationale.

Une fois une typologie établie et une description des marchés étrangers effectuées, on pourra appréhender les originalités du marché Français et ses principaux axes de développement : la multiplication des acteurs et des services (réassurance, Fonds d’investissement viagéristes, PVH), la professionnalisation du secteur, et une logique de système.

La vente viagère « à la Française » n’est pas le seul modèle : comparaison internationale.

La question de la mobilisation de l’actif immobilier des personnes âgées n’est pas spécifique à la France, les « house rich cash poor » existent également à l’étranger et il convient maintenant d’observer quelles solutions le marché a développé pour répondre à cet enjeu.

Comme le souligne l’un de nos interlocuteurs « Nous avons identifié un certain nombre de marché similaires à la France, ce sont des marchés frontaliers, mais tous ne sont pas adaptés au développement du viager, il est important de noter que le développement de la vente viagère dépend d’un certain nombre de facteurs ».

Les critères d’une typologie.

A) L’opposition vente viagère/Prêt Viager Hypothécaire.

Il existe deux grandes écoles concernant l’enjeu de la mobilisation de l’actif immobilier des personnes âgées. L’une est évidemment la vente viagère, la deuxième est le Prêt en Viager Hypothécaire. Dans les deux cas les personnes âgées propriétaires cherchent à liquidifier un actif immobilier important mais improductif, le public visé est donc le même Cependant ces deux outils se distinguent de manière très nette.

– D’abord de par leur nature. Le viager est une vente, il y a donc transmission, certes différée, des avantages et contraintes liées à la propriété. A l’inverse le PVH est un Prêt, l’emprunteur reste propriétaire de son bien. Le prêt sera remboursé par ses héritiers à l’établissement bancaire au décès de l’emprunteur. Le bien immobilier n’est pas ici l’objet d’une transaction mais la garantie d’un prêt.
– Ensuite, les acteurs sont différents, alors que dans l’immense majorité des cas, la vente viagère a lieu entre deux personnes physiques, le PVH met quand à lui en relation une personne physique, l’emprunteur, et une personne morale, l’établissement de prêt. La conséquence est énorme puisque le PVH comporte l’avantage d’éviter le désagréable face à face entre deux individus, l’un ayant économiquement intérêt au décès de l’autre.

* L’existence de réseaux de professionnels ayant fait entrer dans les mœurs l’un ou l’autre des modèles est un facteur clé. Alors qu’en France, le PVH n’existe que depuis 2006, la vente viagère prédomine le marché depuis l’ancien régime. A l’inverse, dans le monde Anglo saxon, le Mortage et ses dérivés existent depuis des dizaines d’années et s’est imposé comme outil principal.
* Le taux de prêt a un impact fondamental, comme souligné précédemment, lorsque les taux de prêts sont bas, les acheteurs ont tendance à privilégier l’emprunt pour acheter un bien immobilier au détriment du viager.
* Un marché immobilier « prévisible ». Les pays où les bulles immobilières sont fréquentes sont peu adaptés à des types de transaction où l’aléa temporel lié à la rente est une composante fondamentale du prix de transaction
* Des différences culturelles vont par ailleurs favoriser le développement de l’un ou de l’autre outil. Parmi celles-ci, on peut notamment citer la tendance/réticence à l’endettement. Les pays où les ménages ont tendance à moins s’endetter vont se tourner vers la vente viagère plutôt que l’emprunt hypothécaire.

B) La pertinence de systèmes de financement alternatif des séniors.

L’apparition de modèle comme le PVH ou le viager répond à un besoin d’une partie de la population, les séniors qui ont à faire face à de plus grandes dépenses. Or, tous les pays n’ont pas à faire face à ce besoin avec la même intensité, où n’ont pas les moyens d’y répondre en utilisant ce type d’outils. Trois facteurs sont ici discriminants.

* La composition démographique, les pays où il y a peu de personnes âgées ont finalement peu de pression pour développer des formules innovantes répondant à leurs besoins. L’âge moyen de souscripteurs de PVH ou de viagers est au-delà de 75 ans, ce qui correspond en France aux classes creuses de l’entre deux guerre. Le phénomène de Papy Boom commence tout juste à se mettre en branle et battra son plein en 2020. D’autres pays, n’ayant pas la même composition démographique, sont plus à même d’appréhender la question du financement des personnes âgées. Plus le ratio retraités/actifs est important, plus le besoin de solutions alternatives au financement des personnes âgées se fait pressant
* La forme et l’évolution du système de financement des retraites. Les pays dont les systèmes de financement du troisième âge sont en transition/inefficaces sont de meilleurs candidats au viager ou au PVH. La question de la paupérisation des séniors étant au cœur du développement du marché.

A) Le cas du Royaume Uni et des pays Anglo Saxons.

Le cas du Royaume Uni est sans doute le plus intéressant dans l’optique d’une comparaison avec la France à plusieurs égards.

D’une part, c’est le seul pays anglo saxon où le système prêt hypothécaire cohabite avec le viager depuis longtemps. Ce pays offre en effet un produit dont le fonctionnement est très similaire au viager, le « Home Reversion Plan », qui est encadré par la loi et sur lequel existent quelques chiffres de recensement.

D’autre part existe depuis de nombreuses années le système du « lifetime mortgage », dont l’étymologie est dérivée du français « mort gage », qui est un emprunt hypothécaire à destination des personnes âgées et très encadré par l’Etat. L’emprunt est remboursable par les héritiers au moment du décès, le risque de dépassement étant garanti par les prêteurs et le coût de l’assurance correspondante intégré au taux de prêt. Ceux-ci sont exceptionnellement bas, 5,7 % en 2006, ce qui fait du lifetime mortgage un recours financier intéressant.

Tout comme le viager, le Home Reversion Plan, est une vente, qui suppose que le vendeur reste occupant des lieux contre un loyer symbolique. L’acheteur paye une rente et un bouquet au propriétaire qui se doit d’être un sénior, puisque le plancher est de 65 ans. Il correspond donc à la catégorie du viager occupé.

La composition démographique est similaire à la France puisque le Royaume Unis connait également l’existence des classes creuses liées aux Guerres Mondiales, et a connu un baby boom dans l’après guerre, la question de la mobilisation de l’actif des personnes âgées y est donc plus capitale qu’aux Etats Unis où le renouvellement des générations est assuré. Le marché immobilier y est relativement prévisible, et à forte tendance haussière. Les centres urbains sont fortement valorisés, et le rapport à la transmission du patrimoine immobilier y est très semblable à la France dans la mesure où la résidence principal est aussi perçue comme un bien familial, à forte valeur symbolique, et donc relativement inaliénable.

On peut dès lors se poser la question de la coexistence du viager et de l’emprunt hypothécaire dans un pays somme toute fort similaire au nôtre. Comment s’est développé le marché et quel outil a-t-il favorisé ?

Force est de remarquer que le système utilisé par les britanniques est de manière écrasante celui du Prêt Hypothécaire. Les Lifetime Mortgages ont connu une forte croissance au cours des années 1990 et au début des années 2000, et leur nombre s’élevait à 25 000 en 2003 contre 16 000 en 2002, leur encours comptant 69 000 prêts fin 2003. 26

A l’inverse, les Home Reversion Plans ne représentaient guère que 1900 transactions en 2003 suite à une longue période de déclin qui semble se poursuivre aujourd’hui.

Conséquemment, le rapport sur le Prêt en Viager Hypothécaire, qui fait autorité sur le sujet, établit un rapport de cause à effet entre le déclin du Home Reversion Plan,27 et la croissance des Lifetime Mortgages. Il avance en effet la thèse, reprise par le Rapport du Conseil Economique et Social, que le développement au Royaume Uni d’un Lifetime Mortgage, depuis longtemps installé dans les mœurs et bien connu de la population, a brisé l’essor du viager à une époque où, au vu des problématiques démographiques et de l’importance du marché immobilier, celui-ci aurait été une alternative intéressante. Le Lifetime Mortgage offre en effet l’avantage d’éviter le désagréable face à face morbide entre deux personnes physiques, l’une étant poussée par la rationalité économique à souhaiter la mort de l’autre. Le blocage moral, au cœur du marché du viager, semble ici résolu par cet outil.

On peut observer qu’il existe toutefois des différences entre France et Royaume-Uni concernant cette thématique.

Tout d’abord, le Home Reversion Plan n’a, à l’échelle d’une vie humaine, jamais connu la popularité qu’a pu avoir le viager en France par exemple dans les années 1980. Le marché du Home Reversion Plan reste un marché ultra limité avec une absence de réseau de professionnels qui lui sont dédiés comme c’est le cas en France, puisque ce sont au Royaume Uni les notaires, qui parmi d’autres activités, s’occupent de la valorisation et de la réalisation des contrats de Home Reversion Plan. Le viager s’adresse donc en Angleterre à une clientèle confidentielle, principalement pour des échanges intra familiaux. Une assertion vient souligner cette remarque, le mot « Home Reversion Plan » semble largement méconnu de la population, puisque la traduction du mot viager, quand elle existe dans les dictionnaires, est « Lifetime mortgage », ce qui est un contresens total.

Par ailleurs, la tendance à l’emprunt est au Royaume-Uni bien plus importante qu’en France, puisque le niveau de dette personnelle y a dépassé le PNB en 200728.

Au final, si l’on élargit la comparaison à d’autres pays de culture anglo-saxonne, « il semble que le marché hypothécaire y soit développé de telle sorte qu’il offre aux particuliers de nombreux moyens d’accès aux liquidités »29, et qu’à l’inverse, le viager y soit anecdotique ou complètement inexistant.

Aux Etats Unis, les ventes en viager semblent ne pas exister ni dans le corpus législatif, ni dans la pratique.30

En revanche, le recours à l’emprunt hypothécaire pour les personnes âgées y existe depuis longtemps et occupe tout le marché de la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées. Ainsi, selon l’American Housing Survey, 8% des ménages américains propriétaires de leur logement et âgés de plus de 65 ans détenaient un crédit hypothécaire ce qui est une proportion très importante.

Le principe du prêt est le suivant. Le candidat, qui doit avoir plus de 62 ans, a accès à un emprunt garanti par son bien immobilier. L’indexation peut être variable mais se fait généralement sur les taux du Trésor. Il existe un plafonnement légal du prêt à 290 000 dollars ce qui souligne son caractère social.31

Les prêts sont acquis par l’agence Fannie Mae, qui est soutenue par l’Etat mais possédée par des actionnaires privés. Celle-ci s’emploie à titriser les emprunts qui sont ainsi financés par des actionnaires privés.

Ce type de prêt sont à taux relativement faible puisqu’indexé sur le Trésor. De plus, l’emprunteur est protégé par l’Etat contre le risque de dépassement « cross over », c’est-à-dire lorsque la valeur de la dette dépasse celle du bien. Enfin, les avantages fiscaux sont conséquents puisque les versements ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Le principe du reverse mortgage existe depuis des dizaines d’années, mais c’est depuis la fin des années 1980, et son encadrement par l’Etat et la Loi, que le marché a commencé à exploser pour atteindre 35000 emprunts en 2004.

Au final Le déploiement du Reverse Mortgage est inscrit depuis bien longtemps dans les mœurs, ce qui peut expliquer qu’une solution similaire au viager ne se soit pas développée Outre Atlantique où il n’existe d’ailleurs pas de mot pour renvoyer au concept de viager.

La France et les pays latins.

La plupart des pays latins d’Europe semblent connaître des solutions viagères puisqu’il existe des professionnels en France, en Belgique, en Suisse, en Espagne et en Italie.

L’Espagne semble avoir connu un marché du viager conséquent dans les années 1980. Il existe dans ce pays des professionnels liés au viager, mais d’après notre interlocuteur, le marché y reste embryonnaire, et à tendance négative. Deux raisons expliquent pour lui cette limite. D’une part le marché immobilier Espagnol est plongé dans le marasme depuis fin 2007, et d’une manière générale, il ne s’agit pas d’un marché prévisible, les bulles y sont plus fréquentes. D’autre part, au vu de la crise économique actuelle, particulièrement cinglante en Espagne, il apparait difficile de trouver des acheteurs viables.

La Suisse possède également des professionnels liés au viager. Cependant, celui-ci ne semble pas se développer comme se développent les marchés Français et Belge. La raison principale invoquée par notre interlocuteur en est que le marché Suisse possède des valorisations très élevées par rapport au revenu moyen. Or le marché du viager est régulé par la demande, au vu de l’importance des prix, il faut posséder des revenus non seulement très élevés mais très prévisibles, ce qui rend l’achat d’un viager délicat.

Force est de constater que les deux seuls pays d’Europe où existe un marché du viager conséquent sont la France est la Belgique. Ce sont en effet les deux seuls pays où existent, dans des proportions plus qu’anecdotiques, des professionnels liés à ce produit. D’après cet interlocuteur, le nombre de professionnels liés au viager sont en France une trentaine, même si seule une quinzaine sont réellement conséquents. En Belgique, des réseaux tels que les Viagers Jacob, sont entièrement dédiés au développement et à l’exploitation du marché du viager.

Ces deux pays ont des caractéristiques similaires : marchés immobiliers prévisibles et à tendance haussière, une interrogation sur les retraites liées à l’existence d’un Papy Boom dont l’impact sera renforcé par la cotisation limitée de la génération précédente, la fameuse classe creuse, une certaine réticence culturelle face à l’emprunt décourage les propriétaires de se tourner vers des Prêts Viagers Hypothécaires.

De manière générale on peut comparer deux grands ensembles, les pays latins qui favorisent des solutions viagères, puisque ce type de transaction existe en France, en Belgique, en Espagne et en Italie, et les pays Anglo-Saxons, qui privilégient de formules liées au à l’emprunt hypothécaire et où le viager, lorsqu’il existe est véritablement anecdotique.

* La tendance où la réticence à l’endettement est le premier déterminant. Les ménages des pays latins présentent une certaine résistance collective à l’endettement.32 Par exemple, la législation du consommateur met aux Etats Unis l’accent sur l’accès au crédit égal pour tous alors qu’elle se concentre en France sur la protection contre le surendettement.
* Le statut de la propriété est également crucial, puisque dans les pays Anglo Saxons, le statut de propriétaire qui est le plus courant, est très valorisé, sans que cela signifie que les propriétaires possèdent effectivement la valeur patrimoniale liée à leur logement, puisque la majorité se sont endettés pour devenir propriétaires. De plus, l’attachement à la propriété revoit davantage au statut de propriétaire qu’à un lien affectif à une propriété en particulier. Les fondements de cette approche sont sans doute à voir dans une plus grande mobilité géographique des personnes.33 Dans les pays latins, les individus ne se sentent véritablement propriétaires que lorsque cette propriété ne s’accompagne d’aucune restriction ce qui les détournent de solutions hypothécaires.
* Un coût significatif du Prêt en Viager Hypothécaire est un frein à son développement dans les pays latin, frein renforcé par l’absence d’économie d’échelle dont bénéficient les pays anglo saxons, accoutumé à ce type de produit.
* L’existence de réseau de professionnel exploitant l’un ou l’autre joue également un rôle amplificateur. Il est difficile pour le Prêt en Viager Hypothécaire de se développer dans un pays à viager et inversement.

On voit donc qu’à l’international, la coexistence du viager et de solutions d’emprunt hypothécaire pour les personnes âgées aboutit toujours à la domination de l’un ou de l’autre système. Est-ce à dire que la mise en œuvre en 2006 du Prêt en Viager Hypothécaire en France, signe à plus ou moins long terme l’arrêt de mort du viager ? Ou existe-t-il des spécificités culturelles qui font du viager la solution incontournable pour le marché Français ?

Cette question mérite réponse et sera abordée dans une partie ultérieure sur la mise en place du Prêt Viager Hypothécaire en France.

Vers une financiarisation du viager ?

Pourquoi parler de financiarisation du viager et qu’entend on exactement par ce terme ? Par financiarisation du viager on comprend deux mouvements principaux.

L’apparition de nouveaux produits liés à la législation du viager. On a en effet parlé jusqu’à présent du viager dans son sens de vente viagère, or parler de viager est faux. Il n’existe pas un seul type de viager mais deux grandes familles, elles mêmes susceptibles de très nombreuses adaptions et spécialisations. Il y a d’abord le viager consistant en la vente par un crédirentier d’un bien de nature immobilière en échange d’une rente. Il y a ensuite le viager financier dans lequel une personne physique délivre à une société un capital monétaire et reçoit une rémunération de rente viagère (mutuelles et compagnies d’assurance). Ces deux types de viagers ont en commun l’exigence légale d’aléa sur l’espérance de vie du rentier.

Or, on constate en France un fort mouvement d’apparition de nouveaux produits dans les deux grandes catégories de viagers au cours de la dernière décennie. Pour les ventes viagères, sont apparus les produits de réassurance, décrits précédemment, et qui permettent d’externaliser le risque lié au versement de la rente, l’acheteur ne conservant que celui lié à l’occupation. Pour les viagers financiers, l’apparition du Prêt en Viager Hypothécaire (PVH), fait figure d’innovation marquante et a eu un impact certain sur le marché de la vente viagère.

-Le développement d’une chaîne d’acteurs spécialisés est l’autre aspect du mouvement de financiarisation du secteur. Ceux-ci déclinent tous les produits liés au viager de manière professionnelle, ce qui marque une nette transition par rapport à la période où le marché du viager était totalement entre les mains des notaires, dont ce n’était pas le cœur de métier.

Lire le mémoire complet ==> (Les Viagers Immobiliers en France. Quelles perspectives pour ce marché en pleine mutation ?)
Mémoire de Fin d’Etudes
ESCP Europe
____________________________________
26 Les Viagers Immobiliers en France, Rapport du Conseil Economique et Social, Corinne Griffond. Page 52.
27 Op. Cit.p.10
28 Banque Mondiale.
29 Les Viagers Immobiliers en France, Rapport du Conseil Economique et Social, Corinne Griffond. Page 54.
30 Rapport sur le Prêt Viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées. ANIL, p.10
31 Rapport sur le Prêt Viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées. ANIL, p.52
32 Rapport sur le Prêt Viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées. ANIL, p.21
33 idem