Le viager, une solution pertinente en France aujourd’hui ?

By 24 December 2012

C- Le viager, une solution pertinente en France aujourd’hui ?

Les caractéristiques du viager, on l’a vu, en font l’instrument le plus souple et le plus adaptable de transaction immobilière. Tout au long du XIXe siècle, le viager était un procédé relativement présent dans les mœurs, comme le montre son apparition dans des ouvrages littéraires ainsi que les nombreux écrits qui lui ont été consacré au début de ce siècle.

Pourtant, la dimension aléatoire du viager, conjuguée au développement des mutuelles, puis à l’apparition d’un système de retraite public, on fait peu à peu tomber la vente viagère en déclin.

Il semble qu’aujourd’hui, le phénix renaisse de ses cendres et que le viager se développe fortement. La multiplication du nombre d’acteurs en est un premier indice. Indice qui toutefois n’est pas réellement significatif, puisqu’il ne reflète pas le succès de ces entreprises.

C’est pourquoi il convient maintenant d’étudier l’évolution du marché au cours des dernières années avant d’observer quels sont les facteurs qui façonnent la destinée de la vente viagère.

Un marché du viager en plein boom ?

La première chose à souligner est ici l’importance du marché potentiel. L’actif immobilier des personnes âgées est très important, mais peu liquide. L’Etude de l’ANIL sur le Prêt en Viager Hypothécaire estime en effet celui-ci à plus de 700 Milliards d’euros en France.12 On comprend dès lors que la vente viagère suscite tous les appétits.

Toutefois, l’importance actuelle du marché reste limitée puisque les transactions en viager ne représentent actuellement qu’entre 0,3 et 1% du nombre total de transactions immobilières.

Mais l’estimation le nombre précis des transactions annuelles n’est pas chose aisée du fait de l’aspect parcellaire des données et des contradictions des études sur le sujet. Comme le souligne l’un de nos interlocuteurs « Au fond toutes les études se contredisent, et les biais sont nombreux ! Il n’y a pas de base de données qui permette d’évaluer avec certitude la taille du marché. En plus, le viager est peu étudié et quasiment absent des enquêtes officielles. On remarque toutefois un regain d’intérêt pour la chose avec le débat sur le Prêt en Viager Hypothécaire »

On peut distinguer trois grandes sources d’information.

a) Les Etudes de l’INSEE. (jusqu’à 2004)

Il faut bien comprendre que le viager n’est pas le centre d’attention des études Logement de l’INSEE, qui se consacre bien plus à des alternatives plus courantes de logement. Cependant, des analyses commentent le viager. Le nombre de ménages logés gratuitement en viager dans l’échantillon de l’INSEE représente 57 personnes en 1984, 17 en 1996 et 23 en 2002. A partir de ces données, l’INSEE extrapole les chiffres pour établir le nombre de ménages logés gratuitement en viager de 51 000 en 1984, 16 000 en 1997 et 20 000 en 2002. Selon Anne Laferrère (INSEE) « la forte baisse de 1984 à 1996 pourrait s’expliquer d’une part par une désaffection de ce type de vente mais également par le fait que les logements vendus en

viager seraient moins que par le passé des résidences principales ». 13Or, seules les résidences principales sont prises en compte dans ces études.

Dans l’enquête Patrimoine de 2004, 30 personnes déclarent un bien acquis en viager. Cela revient à dire qu’en 2004, environ 0.3% des ménages occupaient un bien en viager, c’est-à- dire 56 000 ménages.

Corinne Griffond critique toutefois ces résultats dans son étude réalisée pour le Conseil Economique et Social, en soulignant le biais de la seule prise en compte de la résidence principale dans les travaux de l’INSEE, l’aspect anecdotique de l’intérêt porté au viager dans les études Logement, et le problème de la méthode de l’échantillonnage pour évaluer les tendances d’un marché très peu significatif par rapport à l’ensemble du marché immobilier.

« Il apparait donc inapproprié d’utiliser les enquêtes par sondage de l’INSEE pour étudier la population concernée par le viager, qu’il s’agisse des acheteurs ou des vendeurs. »

A cela s’ajoute que la dernière étude de l’INSEE abordant la question date de 2004. Or beaucoup de nos interlocuteurs s’accordent à dire que la situation change drastiquement depuis la deuxième partie de la décennie.

b) L’Etude Friggit des Ponts et Chaussée (2006)

Jacques Friggit a réalisé une étude pour les Ponts et Chaussée14 en utilisant une approche différente : l’utilisation de la base de données notariale PERVAL pour les années 2000-2002-2004-2006. Sur la période, l’étude estime à 3000 le nombre de transaction moyen, soit 0.3% des 800 000 transactions immobilières annuelles. Contrairement aux autres études, l’étude Friggit conclut en outre à une lente baisse du marché

L’étude souligne la concentration géographique des ventes en viager. Ainsi 6 départements comptent à eux seuls 41% des viagers. Tous ces départements se situent en île de France et sur la Côte d’Azur. (Paris : 5%, Hauts de Seine 2%, Seine Saint Denis 9%, Bouches du Rhône et Var (6% chacune) et Alpes Maritimes (13%) .

Il faut toutefois souligner les biais de cette étude. Premièrement la base Perval ne couvre environ que 65% des notaires. Deuxièmement l’étude ne prend en compte que 19 départements sur les 95 que compte la métropole. Enfin un biais fondamental de l’approche par les notaires est l’enregistrement. En effet, lorsqu’une vente est effectuée enregistrée chez un notaire puis communiquée aux Conservations des Hypothèques, elle n’est pas libellée « viager ». « La mention de la nature viagère de la vente dans les bases de données officielles est purement optionnelle, et il n’y a souvent aucun moyen de savoir si une vente a été effectuée en viager, sauf à remonter au contrat.» explique ainsi l’un de nos interlocuteurs.

On comprend dès lors que la valeur d’une étude basée sur les données notariales est très relative.

c) L’Etude d’AFP Conseil (2008)15

L’étude la plus récente, celle du cabinet de conseil AFP, constate une forte augmentation du marché qui s’élèverait à 5000 transactions en 2008. Soit deux fois plus que l’évaluation Friggit de 2006.

L’approche utilisée par AFP Conseil pour estimer le marché est totalement nouvelle : une approche par acteurs. Tous les viagéristes ont été contactés et ont été priés de bien vouloir donner leur nombre de transactions. Les viagéristes étant à ce jour une douzaine, qui totalise pratiquement l’intégralité des ventes viagères (quelques unes passent par les seuls notaires), il leur a été possible d’évaluer le marché.

C’est sans doute sur cette évaluation qu’il faut s’appuyer, d’abord parce que c’est celle reprise par l’Institut Privé du Viager, qui fait autorité dans le secteur. Ensuite parce que plusieurs de nos interlocuteurs ont déclaré avoir été contacté par ce cabinet. Par ailleurs, c’est l’étude la plus récente. Enfin, elle corrobore le ressenti de la plupart des acteurs du marché, à savoir une forte hausse de la vente viagère par rapport au début de la décennie.

Un dernier indice, plus empirique que rationnel, permettant de conclure à une explosion du marché, est l’augmentation du nombre de viagéristes spécialisés, qui n’étaient que quatre au début de la décennie. Il y a aujourd’hui environ une douzaine d’agences et de réseaux d’agences viagéristes.

Tous soulignent la croissance brutale du marché dans les dernières années. Pour un de nos interlocuteurs, « le marché est en pleine explosion, on observe une augmentation de la demande comme de l’offre, le viager n’a jamais été sur une pente aussi positive ». Comme le remarque Guilhem Biju-Duval, directeur de l’agence Viager Europe « Le nombre de transactions viagères augmente chaque année car il s’agit d’un marché de plus en plus connu »

On a donc vu que malgré une relative opacité sur l’évaluation précise du marché, celui-ci connaît une croissance drastique depuis la deuxième partie de la décennie. Il s’agit maintenant de déterminer quels sont les facteurs qui président à l’évolution du marché.

La répartition du patrimoine selon les âges.

Un constat s’impose d’emblée. Les personnes âgées sont beaucoup plus propriétaires que le reste de la population. En France, le parc de logement privé possédé par des particuliers est donc majoritairement détenu par la troisième génération. En effet, 73% des personnes de âgées de 60 à 74 ans, et 65% de celles qui sont âgées de plus de 75 ans possèdent leur bien contre seulement 20% pour les personnes de 30 ans. On voit ici clairement l’ampleur du patrimoine immobilier des personnes âgées par rapport au reste de la population.

La répartition du patrimoine selon les âges

44% de l’ensemble des ménages possèdent leur résidence principale contre 55% des ménages retraités, la différence de dix pourcents, est très conséquente même si elle est moins frappante que la comparaison du graphique précédent car l’ensemble des retraités englobe aussi le grand âge et toutes les personnes qui se séparent de leur bien au moment de partir en maison de retraite, où transmettent leur bien à leur descendant de leur vivant sous forme de nue propriété.

ménages retraités

Enfin, il est bon de rappeler qu’en 2005, les trois quarts des propriétaires occupants ont entre 40 et 80 ans et que l’âge moyen du propriétaire occupant est 58 ans .16

C’est donc un portrait d’une France de propriétaires séniors que nous dressent ces statistiques.

Une deuxième remarque est l’importance écrasante du patrimoine immobilier dans le patrimoine des personnes âgées. Il représente en effet les deux tiers ou 66% du patrimoine général des seniors.

Une troisième remarque est la une grande variation entre les différentes catégories socio professionnelles. Ainsi, la part du patrimoine immobilier dans le patrimoine des ouvriers est de 77% contre seulement 58% dans pour ceux des cadres. Sachant qu’à cela s’ajoute une variation en valeur puisque la résidence principale d’un cadre vaut en moyenne plus de 80% de plus que celle d’un ouvrier. En d’autres termes, pour les moins aisés, la possession d’un bien représente une immobilisation colossale de capital.

Le viager, une solution pertinente en France aujourd’hui ?
Au final, les personnes âgées sont dans les trois quart des cas propriétaires de leur logement, qui représente les deux tiers de leur patrimoine, sachant que l’immobilisation de patrimoine due au logement est encore plus importante pour les moins aisés.

Un besoin de trésorerie des séniors appelé à croître.

Paradoxalement, si jamais la situation des retraités n’a été aussi favorable par rapport aux actifs en termes de patrimoine, les besoins en trésorerie des personnes âgées croissent et leur niveau de vie baisse. Et cette évolution est appelée à se renforcer dans les vingt prochaines années comme le soulignent plusieurs rapports officiels dont celui sur le Prêt en Viager Hypothécaire et la Mobilisation de l’Actif Immobilisé des Personnes Agées. Plusieurs symptômes justifient ce diagnostique.17

Un premier élément explicatif est de nature démographique. La simple observation d’un ratio actifs/retraités montre que celui-ci se dégrade fortement et continuera à se dégrader en faveur des retraités. Ainsi, si en 2000, la part des retraités dans la population totale était de 23,5%, elle est d’environ 25,5% en 2010 et sera de 40% aux alentours de 2032.

L’observation de la pyramide des âges
L’observation de la pyramide des âges nous révèle que ce phénomène est en passe de se démultiplier avec l’arrivée à l’âge de la retraite des premiers membres de la génération du « Baby Boom », née au lendemain de la guerre (représentée en 1). Les personnes nées en 1946 ont en effet aujourd’hui 64 ans. Cette classe d’âge se transforme ainsi en génération « Papy Boom », pour reprendre l’expression désormais consacrée

Une première conséquence naturelle de ce développement est une interrogation sur l’avenir du système de retraite par répartition . Le déficit de la branche est chronique, il s’élèvera à 9,5 milliards d’euros en 2009 et 11 milliards en 2010. La dernière réforme de 2003 avait été conduite François Fillon, à l’époque ministre des Affaires Sociales et avait opté pour l’allongement de l’âge légal de la retraite. Le président Sarkozy a récemment réaffirmé sa volonté de faire de la réforme de la retraite le grand chantier de la deuxième partie de son quinquennat. Ainsi, un sommet social à l’Elysée a-t-il réuni en Février 2010 l’ensemble des acteurs afin de lancer les travaux de négociation.

Un deuxième problème lié à l’allongement de la vie est celui de l’augmentation des dépenses liées à l’autonomie et des dépenses de santé, en des temps où la Sécurité Sociale fait « la chasse au gaspis ». Le prix moyen d’une maison de retraite en France est de 1700 euros par mois, l’enjeu est de taille alors que neuf cent mille personnes connaissent une perte d’autonomie moyenne ou sévère. L’impact macroéconomique, colossal, ne manque pas de se faire ressentir au niveau des structures d’accueil, dont la capacité est limitée.

« Adrienne, 88 ans au mois d’octobre, tend sa feuille d’impôt en s’excusant du chiffre : 14.600€ de revenus par an. « Avec ça, chaque sou compte, croyez-moi. Divorcée à 26 ans, cette femme élégante, maquillée avec distinction, a élevée seule ses deux enfants dans un appartement de 57 m2, dans le 15ème arrondissement de Paris. Elle garde une sérieuse dent contre François MITTERAND, qui lui a vissé la retraite. A vrai dire, les autres n’ont pas fait mieux depuis. « Je ne pouvais plus joindre les deux bouts », reconnaît-elle. La propriétaire a bien envisagé de vendre classiquement son bien, acheté sur plan en 1956. « Mais cela ne me permettrait de vivre que cinq ou six ans en résidence. Et après ? » Cela commençait à hanter ses nuits : allait-elle devenir une charge pour les siens. Avec l’accord de sa famille, en 2006, Adrienne a donc vendu en viager18 »

Troisième élément, la question de l’accessibilité des personnes âgées aux ressources complémentaires . Il est leur est en effet dans la pratique souvent impossible de dégager des revenus d’un travail. L’accès à l’emprunt leur est très limité. La plupart des banques refusent de prêter aux personnes de plus de 75 ans et les exigences de bilans de santé et autres barrières administratives sont très dissuasives. C’est d’ailleurs dans cette optique de facilitation de l’accès au crédit pour les personnes âgées que le Prêt en Viager Hypothécaire a été mis en place avec les résultats que nous étudierons dans la partie qui lui est consacrée.

Enfin, le besoin en trésorerie des séniors a augmenté pour une dernière raison. Avec l’allongement de la vie, les descendants sont souvent propriétaires au moment du décès de leurs parents. Aussi la meilleure façon d’aider ses enfants qui entrent souvent eux même dans la troisième génération, est-elle bien souvent la transmission de liquidités plutôt que le legs d’un bien immobilier devenu inutile . Ainsi, la transmission anticipée de liquidités aux enfants voire aux petits enfants, favorisée par l’Etat, se développe.

On comprend dès lors qu’en dépit de leur actif important, les personnes âgées font face à des besoins d’augmentation de revenus issus d’une part d’une possible dégradation des rentrées d’argent mais surtout d’une croissance des dépenses.

Un contexte de cherté des prix de l’immobilier.

Depuis la fin des années 1990 jusqu’à 2007, l’ensemble du pays a connu un véritable boom immobilier, d’une ampleur sans précédent depuis la guerre, et qui n’est en aucune façon limité à la France, puisque même si notre pays est l’un de ceux où la croissance des prix a été la plus dynamique, l’ensemble des pays européens ont été touchés par le phénomène.

Un boom Immobilier d’une ampleur colossale a en effet frappé le pays entre 1997 et 2007.

Au cours de la décennie, les prix de l’immobilier ont en effet été multipliés entre 150 et 200% sur l’ensemble du territoire (142% selon le CGED, 155% selon la BNP. Dans certaines zones la hausse est nettement au dessus de la moyenne, à Paris, les prix ont flambé : 191% d’augmentation ! L’index des prix de l’INSEE est passé de 80 à 200 en 10 ans soit un facteur 2 .519

le patrimoine immobilier moyen des Français
Conséquemment à cette augmentation, le patrimoine immobilier moyen des Français est passé de 140 000 euros à 320 000 euros. Jamais les Français ne se sont-ils autant enrichis que dans cette période, et cet enrichissement est tracté par la hausse de l’immobilier.20

Entre 1997 et 2003, le patrimoine moyen des Français a augmenté de 64%, hausse en particulier issue du boom immobilier, puisque le patrimoine immobilier a cru de 86% contre seulement 35% pour l’ensemble patrimoine. L’étude de l’INSEE souligne la part toujours plus importante de l’immobilier dans le patrimoine moyen21.

On comprend dès lors que dans ce contexte les propriétaires s’enrichissent et les non propriétaires ne peuvent toucher le fruit de cette hausse dont ils doivent au contraire payer la rentabilité sous forme de loyers. Etant donné la prédominance des personnes âgées dans les propriétaires on comprend que celles-ci ont profité de cette évolution et ont vu leur patrimoine multiplié par deux à la fin de la décennie 2000. 22

Au final, les grands critères de la pertinence du viager aujourd’hui sont les suivants :
-Les personnes âgées sont très propriétaires.
-Les personnes âgées vivent plus longtemps.
-les personnes âgées ont des besoins de liquidités plus importants
-Le boom immobilier a enrichi les personnes âgées mais sous forme d’un patrimoine immobilisé qui ne génère pas de rente.
-L’accès à la propriété s’est complexifié pour les jeunes générations.

Pour toutes ces raisons, le viager représente aujourd’hui une véritable opportunité pour toute une génération, et comme le dit Michel Artaz, fondateur de l’Institut Privé du Viager, « le viager est au fond la plus belle des retraites ».23

Le viager est-il pour autant adapté à toute les situations ? A quels types de public s’adresse-t- il en premier ? Après avoir vu les raisons macroéconomique de l’essor du viager, il parait légitime d’en étudier les fondements légitimes en se demandant qui vend et qui achète en viager aujourd’hui.

Lire le mémoire complet ==> (Les Viagers Immobiliers en France. Quelles perspectives pour ce marché en pleine mutation ?)
Mémoire de Fin d’Etudes
ESCP Europe
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12 Le Prêt En Viager Hypothécaire et la Mobilisation de L’Actif Résidentiel des Personnes Agées, Rapport de l’ANIL au Ministère de l’Economie et des Finances.
13 Le Viager Immobilier en France, Rapport du Conseil Economique et Social, Corinne Griffon, page 77
14 Les Ventes de Logements Anciens en Viager, Rapport au ministre de l’Aménagement du Territoire. Jacques Friggit.
15 www.AFPconseil.com
16 Comptes du Logement, DAESI SESI, Edition 2007
17 Op cité, page 8
18 Le Viager, Béquille de la Retraite, Le Monde du 28 Septembre 2008
19 www.insee.com
20 La Composition du Patrimoine des Ménages entre 1997 et 2003, INSEE.
21 idem.
22 La Composition du Patrimoine des Ménages entre 1997 et 2003, INSEE.
23 Viagers, Régime Juridique et Fiscal. Michel Artaz, Delmas Edition.