Comparaison des alternatives de prix de l’immobilier

By 24 December 2012

Comparaison des alternatives de prix.

Pour mettre en pratique l’articulation des différentes variables, nous allons tenter d’effectuer une simulation illustrant les différentes alternatives de quelqu’un souhaitant subvenir à ses besoins de logement.

Monsieur Martin a 35 ans. Son objectif est d’occuper un bien d’une valeur de 500 000 euros. Il pense vivre encore 50 ans. Il est actuellement locataire d’un logement d’une valeur de 500 000 euros. Les taux de rentabilité locatifs sont de 8%, il paie donc un loyer annuel de 40 000 euros. On peut chercher à déterminer quelles sont les différentes options qui s’offrent à lui.

Vaut-il mieux pour lui acheter ou louer ? Instinctivement, on sait que moins la durée d’utilisation d’un bien est grande, moins l’avantage comparatif de la propriété est important.

Ainsi si monsieur Martin achète son bien et décède accidentellement au bout d’un an, l’investissement ne sera pas judicieux puisqu’il aura dépensé 500 000 euros pour occuper un an un bien qu’il aurait pu occuper pour 40 000 euros. Il perd donc 460 000 euros.

Inversement, plus la durée d’utilisation du bien est importante, plus l’investissement est judicieux. Ainsi si Monsieur Martin achète aujourd’hui son bien à 500 000 euros et décède à 85 ans, il économisera 50 années de loyer. Comme on ne peut comparer des valeurs de différentes périodes, il s’agit d’actualiser une suite de flux constants sur une période finie pour évaluer l’économie de loyer en valeur actuelle.

La formule d’une actualisation de flux constants est la suivante :
La formule d’une actualisation de flux
Avec F=Flux Constants i= Inflation
n= Nombre d’annuités.

Si on suppose que l’inflation sera de 3% par an, le calcul sera le suivant :
 l’inflation

Sur 50 ans Monsieur Martin réalisera donc une économie de loyer de 1 029 190 euros ce qui se traduit par une Valeur Actuelle Nette de son investissement de :
-500 000 + 1 029 190 = 529 190 euros

Monsieur Martin a donc intérêt à acheter plutôt que louer. A cela s’ajoute l’augmentation des taux de l’immobilier. Si on suppose arbitrairement qu’il y a augmentation des taux de l’immobilier et que celle-ci est supérieure à l’inflation, on doit calculer une actualisation de suite de flux croissants sur une période finie.

La formule est la suivante :
La formule  Avec g = augmentation de l’immobilier.
Avec g = augmentation de l’immobilier.

Si on estime que l’augmentation de l’immobilier sera de 5% par an au cours des 50 ans prochaines années, cela signifie que chaque année, les loyers que paierait monsieur Martin augmenteraient de 5%. On obtient ainsi une actualisation
l’augmentation de l’immobilier

L’économie de loyer réalisée par monsieur Martin serait donc de 3 231 590 euros sur 50 ans. En achetant celui-ci réaliserait donc une économie de -500 000 + 3 231 590 =2 731 590.

Monsieur Martin a donc intérêt à acheter. Il ne dispose malheureusement que d’un capital de 150 000 euros et le revenu du foyer fiscal est de 90 000 euros par an.

Il envisage donc d’acheter en viager un bien d’une valeur de 500 000 euros. Cinq possibilités s’offrent alors à lui.

Le viager occupé classique.

Un contrat avec une dame âgée de 80 ans. D’après les tables de mortalité de l’INSEE, son espérance de vie est de 8 ans. Le bouquet est fixé à 100 000 euros. Le capital restant à rembourser en valeur actuel est donc de 400 000 euros. Il faut ensuite déduire la valeur actualisée de 8 années de loyer, que la propriétaire « consomme », c’est le fameux Droit d’Usage et d’Habitation :
Le viager occupé classique

Il reste donc 400 000-280 787=119 217 euros en valeur actuelle sur huit ans. Il faut donc trouver l’annuité capitalisée correspondant à ce montant.

La formule d’une annuité capitalisée est la suivante :
formule

On obtient ainsi :
La formule d’une annuité capitalisée

La rente reversée sera donc de 16 982 euros annuelle. Au total monsieur Martin aura payé 100 000+119 217= 219 217 euros à la crédirentière. Il faut toutefois prendre en compte les 8 ans de loyer en valeur actualisée que monsieur Martin aura décaissé pour se loger soit 280 787euros. Il aura donc dépensé 219 217 + 280 787 euros= 500 004 euros en valeur actuelle soit la valeur libre du bien

On voit donc que le principe de juste valeur est maintenu.

Il faut ensuite déterminer combien aura économisé de loyer sur 50 ans. Ce calcul a déjà été effectué précédemment : 1 029 190 – 500 000 euros soit = 529 190 euros. On rejoint donc l’évaluation de la première opposition achat/vente classique, ce qui est logique puisque la valorisation d’un viager est légalement contrainte au principe de juste valeur. En revanche d’autres coûts très importants sont économisés par l’acheteur.

Le viager sans rente est une deuxième solution

Le calcul du bien se fait alors de la manière suivante : Valeur libre du bien – Droits d’usage et d’habitation, soit : 500 000 – 280 787 = 219 213 euros au moment de la vente sous forme de bouquet.

Monsieur Martin redécaissera les 280 787 euros pour payer son propre loyer, et, comme dans le cas précédent on obtient toujours la juste valeur de 500 000 euros cependant le risque lié à l’incertitude quant à la durée de la rente est inexistant.

Ce contrat n’est aléatoire que pour la seule partie concernant la jouissance du bien, et non son paiement.

Le viager libre est sa troisième éventualité. Ici le calcul des modalités de la transaction s’effectuera en deux étapes :
Valeur du bien – bouquet = montant de base de la rente.
Calcul de l’annuité capitalisée à partir du montant de base de la rente.

Attention, il n’y a pas ici de Droit d’Usage et d’habitation à décaisser puisque le vendeur laisse la jouissance de son bien à l’acquéreur dès l’acte authentique de vente.

Ainsi : 500 000 – 100 000 = 400 000 euros à capitaliser en annuités fixes sur 8 ans. On a vu la formule précédemment on cherchera donc :
La formule d’une annuité capitalisée

L’économie réalisée par monsieur Martin est la même que dans le cas précédent.
Le viager dont l’utilisation est limitée dans le temps est sa quatrième possibilité.
Le calcul est ici le même que pour un viager occupé, mais l’aléa lié à l’occupation du bien est supprimé.
Le viager dont la rente est limitée dans le temps est sa dernière opportunité.
Son prix se calcule comme celui d’un viager occupé mais l’aléa lié au versement de la rente disparait.

Au final, plusieurs remarques s’imposent.

D’abord la question d’une libération anticipée des lieux. Si le vendeur décide soudain de s’installer en maison de retraite, comment garantir alors le juste prix ? Tous les contrats comportent maintenant une « clause de libération anticipée des lieux », qui redéfinit les modalités du paiement. Dans la pratique, cela débouche sur une réévaluation de la rente. Le vendeur est alors assuré qu’il obtiendra une juste valeur pour son bien.

Ensuite, l’avantage spécifique à l’acheteur est de s’épargner le recours à l’emprunt, puisque le vendeur joue en pratique le rôle de la banque : permettre l’étalement d’une dette. Ce qui a plusieurs effets :
– Le dépassement des obstacles au crédit : les conditions d’accès à l’emprunt sont drastiques (bilan médical, montant des apports, revenu, nombre d’enfants). Avec un apport de 150 000 euros, Monsieur Martin ne pourrait avoir le droit d’emprunter plus de 300 000 euros sans payer des frais très supérieurs à la moyenne. Il ne pourrait ainsi pas acheter ce bien à 500 000 euros dont il rêve.
– Les frais bancaires : dans la vente viagère, le service bancaire d’étalement de la dette est supporté gratuitement par le vendeur. L’acheteur s’épargne donc d’importantes dépenses.

Enfin, l’avantage pour les deux parties est la souplesse du viager, qui par ses nombreuses formes permet un vaste choix de modalités de paiement et d’occupation du bien.

La pratique

Cette valorisation est celle qui existe en théorie. Observons maintenant comment se passe le calcul dans la pratique.

Comme le souligne l’un de nos interlocuteurs, « Au fond les valorisations sont très relatives, et s’effectuent au cas par cas. D’un viagériste à l’autre on peut observer des écarts qui s’échelonnent de 40% à 180%. Cette incohérence dans la présentation des offres peut constituer un frein à l’achat. » Effectivement, la variation des valorisations des offres entre les différents viagéristes est frappante de manière empirique.

En observant les valorisations entre deux viagéristes, nous avons pu constater qu’elles présentent de grandes variations.8

Un premier constat s’impose, la sacro sainte « règle » de la fixation du bouquet entre 10 et 30% de la valeur libre du bien n’est nullement respectée. On observe de grandes variations entre les deux viagéristes. Ainsi chez le viagériste 1, le bouquet représente en moyenne près de 46% de la valeur libre du bien. Chez le viagériste 2, il représente 31% en moyenne.

Deuxième constat, la rente moyenne varie beaucoup par rapport à la valeur libre du bien, 1,5% mensuel pour le viagériste 1 contre 3% chez le viagériste 2. Ces différences dans les hauteurs de rentes sont toutefois répercutées dans le bouquet, qui est deux fois plus élevé chez le viagériste 1 que chez viagériste 2(46% contre 31%). Cela signifie donc que le viagériste 2 favorise davantage les acheteurs disposant de peu de capital initial par rapport au viagériste 1.

Troisième constat, on observe au sein d’un même annonceur un écart très important entre différentes annonces dans le pourcentage du bouquet par rapport à la valeur totale du bien : Chez le viagériste 1, pour une personne du même âge et du même sexe, le bouquet peut représenter de 15% à 64% de la valeur libre du bien ! le viagériste 2 l’écart s’étend de 20% à 53%… de 81 ans. Le nombre d’observation entre les deux agences est de 15 offres. Cette quantification a une valeur d’illustration mais n’a pas prétention à l’universalisme en raison d’un trop petit nombre d’observation.

Plus surprenant, le rapport entre rente et bouquet n’est pas constant, le pourcentage Rente/Bouquet varie de 1% à 10%…ce qui est très conséquent lorsqu’on a en tête que la rente est mensuelle et s’appliquera sur des dizaines voire des centaines de mensualités ! Or théoriquement, si les méthodes de calcul sont les mêmes d’une offre à l’autre, rapport rente/bouquet est censé être fixe.

On comprend donc combien la théorie se distingue de la pratique pour ce qui concerne le viager, qu’il n’y a pas deux annonces semblables et que les différents viagéristes effectuent leur ingénierie financière différemment les uns des autres.

Quels sont donc les fondements du « relativisme » de ces valorisations ?

Les interlocuteurs reconnaissent tous cette grande variation dans la valorisation du viager d’un viagériste à l’autre. Comme l’un de nos interlocuteurs: « Chaque viagériste a sa propre méthode de calcul et aménage les tables de mortalité en fonction de son expérience et de son savoir faire. »

Plusieurs raisons expliquent cette variation.

Les tables de mortalité, comme nous l’avons vu précédemment, les tables de mortalité de l’INSEE sont largement aménagées par les viagéristes. Certains utilisent les tables des mutuelles et assurances plutôt que celles de l’INSEE, ou encore le barème Daubry. D’autres remanient l’un ou l’autre de ces outils en fonction de leur expérience. Un degré de précision des tables peut ainsi varier.

Ainsi le choix de la table de mortalité fait varier l’indice

Professionnel n°1 Professionnel n°2
Femme de75 ans Femme de85 ans Femme de75 ans Femme de85 ans
Espérance de vie slon l’Insee 13,4 ans 6.9 ans 13,4 ans 6.9 ans
Abattementpour occupation -47% -30% -55% -37%
Valeur Occupée 157,000 210,000 133,635 188,980
Bouquet Net 45000 85000 716 1475

Si ces deux professionnels avaient choisi les tables des assurances, ils auraient trouvé une valorisation différente9 :

Femme de 75 ans Femme de 85 ans
Espérance de vie slonl’Insee 13,4 ans 6.9 ans
Abattement pouroccupation -47% -30%
Valeur Occupée 157,000 210,000
Bouquet Net 45000 85000

Le choix du taux d’indexation est aussi capital, puisque c’est ce taux qui va permettre de déterminer comment évoluera la rente au cours du temps. Un des charmes du viager est sa souplesse. Ainsi, le choix même de l’indexation sur l’inflation n’est nullement une obligation, il suffit à ce sujet de se rappeler le film Le Viager de Pierre Tchernia, dans lequel le viager est indexé sur le cours de l’aluminium ! En quittant la fiction, on peut trouver des formes d’indexation les plus originales, puisque dans un jugement du tribunal de grande instance de Reims de 1982, « il est fait état d’une clause d’échelle mobile fixée, sur la vente du prix de raisin de champagne », on a pu aussi référencer des ventes indexées sur le prix de la viande de bœuf.10 En pratique, les professionnels recommandent aujourd’hui une indexation sur l’inflation, et c’est ce taux qui est sauf exception utilisé.

Le choix d’un taux de rentabilité des loyers, capital dans la détermination du Droit d’Usage et d’Habitation n’est également jamais le même d’un viagériste à l’autre. « Que l’on soit à la campagne ou à la ville, en fonction des charges liés à la propriété (entretien, fiscalité) on se rend compte que les loyers varient drastiquement bien évidemment en valeur absolue, mais également, et c’est plus surprenant, en valeur relative ». Par entretien, nous avons pu établir que la plupart des viagéristes utilisaient un taux de rentabilité des loyers situé entre 4 et 7%. Cette variation est très conséquente étant donné l’impact de ce taux dans la détermination de la rente.

Plus surprenant, beaucoup de viagéristes n’actualisent pas ou ne capitalisent pas en avance, tel que nous l’avons fait dans notre projection sur les choix d’investissement. Attention, bien évidemment, la rente est toujours indexée sur un indice, mais celle-ci est fixée par contrat. Ainsi, au lieu de fixer une annuité fixe capitalisée, les viagéristes détermineront une annuité de départ, qui sera réévaluée à intervalles réguliers.

Au-delà des différences de valorisation entre viagéristes, il y a toujours la question des variations entre offre au sein d’une même agence pour un même type de produit. Les interlocuteurs ont offert ici plusieurs raisons à ce phénomène.

Comme le souligne l’un de nos interlocuteurs, « Attention ! le marché du viager est un marché libre ! L’offre et la demande doivent s’équilibrer. Bien souvent un vendeur qui essaie de vendre son bien depuis longtemps est forcé de revoir ses exigences à la baisse, voire de convaincre le notaire de céder sur l’impératif de juste valeur. Lorsque vous avez quelqu’un de 82 ans qui doit faire face à de grosses dépenses du fait de la perte d’autonomie, il est parfois plus important pour elle de vendre vite plutôt que de bien vendre. »

Bien souvent, un bien qui reste trop longtemps à la vente ne trouvera pas preneur à moins que sa valorisation ne soit revue à la baisse. Pour une personne de 85 ans en passe à des difficultés financières, l’important est surtout de vendre vite, et ce pour deux raisons. D’une part, elle n’aura pas accès à d’autres ressources : les personnes âgées n’ont qu’un accès très limité au prêt, et la perspective de travailler devient indécente passée un certain âge, d’autre part plus elle vieillit plus ses besoins, médicaux, et d’aide à l’autonomie augmentent.

Chaque offre connait donc une variation de son évaluation bien plus importante que dans le cas d’une vente classique. « Les besoins du vendeurs sont parfois plus déterminants que la volonté d’obtenir le meilleur prix, et l’arbitraire entre vendre vite et vendre bien joue pleinement à mesure que les personnes âgées se sentent décroître. ». Pour une partie des vendeurs, le viager est vraiment la dernière possibilité avant la banqueroute, aussi cet interlocuteur parle-t-il du viager comme d’un « marché social »

Une autre raison invoquée est celle de l’estimation du risque. L’impératif de juste valeur exigé par la loi ne prend pas en compte la dimension aléatoire consubstantielle à la nature même du viager. L’investisseur exige d’être rétribué pour son risque et cela se traduit par un grand périmètre de négociation entre vendeurs et acheteurs. « Aucun modèle de viager développé par les notaires ne rétribue ce risque, puisque ceux-ci sont obsédés par l’impératif de juste valeur, pourtant le viager, c’est comme la bourse, plus c’est risqué plus il doit y avoir de profit potentiel » s’exclame l’un de nos interlocuteurs.

Un autre interlocuteur parle quant à lui de « valeur fictive » du viager, le risque pour l’acheteur est conséquent, et on observe toutes les situations depuis le décès dans les six mois qui suivent la vente jusqu’à de « véritables syndromes Jeanne Calment » ». Plusieurs interlocuteurs ont en effet souligné l’effet placébo du viager. Une fois le bien vendu, les crédirentiers, débarrassés de leurs soucis financiers, connaissent une nouvelle jeunesse, enjolivée des possibilités offertes par l’aisance : voyages, consommation, aide à domicile. Un certain nombre vivent ainsi plus longtemps que ce que ne laissaient prévoir les tables de mortalité. C’est le fameux « risque d’anti-sélection » abordé précédemment. « Quand des gens vendent en viager, ils vivent plus longtemps. » assure ainsi Bruno Legasse, Pdg de Legasse Viager11

Une question reste en suspens. On a vu la justification de la variation des évaluations. Mais ce relativisme de la valorisation est-il pour autant efficace pour rendre la juste valeur du bien ? Combien en pratique, les acheteurs paient-ils de la valeur réelle du bien ?

Pour certains, le viager est une aubaine pour l’investisseur ayant des revenus assez solides et réguliers pour payer la rente avec certitude. Ainsi l’un de nos interlocuteurs estime-t-il à 8 ans en moyenne la durée de la transaction depuis la signature du contrat jusqu’à la possession de l’usus et du fructus par l’acheteur. Il considère aussi qu’au final, la valeur payée par le vendeur, rente et bouquet confondus, représente environ 50% de la valeur réelle du bien.

Ces considérations nous amènent à nous poser la question de l’impératif légal de juste valeur.

Critiques de la valorisation : et l’impératif de juste valeur ?

On l’a vu, dans le domaine du viager, la pratique se distingue clairement de la théorie.

Une première surprise est l’absence de prise en compte des projections immobilières dans les évaluations des viagéristes. Le « g » de notre évaluation, montre pourtant l’effet démultiplicateur que peut avoir une hausse de l’immobilier sur les économies de loyers réalisées par l’achat.

Une deuxième surprise est l’absence d’actualisation et de capitalisation : on compare des flux de valeurs à des périodes différentes sans prendre en compte l’inflation. Bien sûr il existe la rente est indexée, mais de manière « manuelle », à la fin de chaque période, le contrat définit en effet une réévaluation en fonction de l’inflation, mais celle-ci n’est pas prise en compte dans les évaluations de départ sous la forme d’actualisation, ou de capitalisation, ce qui empêche une visibilité réelle sur les valeurs futures au moment de la vente.

Une troisième surprise est celle de l’impératif de juste valeur décrite précédemment. On a vu que la juste valeur est très relativisée par le montage financier du viager. Pourtant cet impératif est censé être validé par le notaire au moment de l’acte authentique. Comment se fait-il qu’un tel relativisme dans le montage financier puisse être homologué par les garants de la juste valeur.

Deux choses sont ici importantes. D’une part l’impératif de juste valeur ne porte pas sur le montage financier, mais sur l’évaluation de la valeur libre du bien. En d’autres termes, l’attention du notaire porte prioritairement sur les données de base du calcul et non sur le calcul lui même. Ainsi un appartement de 120 mètre carrés dans le VIIIe arrondissement de Paris devra être évalué à sa juste valeur de marché, en revanche les modalités du paiement sont relativement laissées à la discrétion du vendeur et de l’acheteur. La deuxième chose est la juste valeur au sens où il y a acceptation du contrat. La juste valeur dans le montage financier est bien issue d’un arbitrage entre les besoins du vendeur et la valeur libre du bien. « A partir du moment où le vendeur accepte la vente, il devient difficile de la faire reclasser, dans la mesure où un contrat à force de loi pour celui qui si engage » souligne l’un de nos interlocuteurs. Les notaires qui acceptent d’enregistrer des viagers ont bien évidemment des tables de calcul, mais celles-ci ne prennent pas en compte, ni le risque qui doit être rétribué, ni la volonté qu’à le vendeur de vendre et l’acheteur d’acheter. Au final, le prix d’offre est souvent issu d’une négociation entre le notaire, le viagériste, et le vendeur afin de trouver un acheteur qui satisfasse toutes les parties.

Pour le notaire, la garantie d’un viager n’est pas chose aisée car si un héritier estime qu’il y a eu lèse, il se retournera vers l’acheteur qui lui-même demandera des comptes au notaire. En pratique, ce type de cas est extrêmement rare.

Au final, nous avons vu dans cette partie que si le viager constitue une vraie deuxième chance pour le vendeur, peut également représenter une aubaine pour l’investisseur. Reste à savoir si ce marché est en France est aujourd’hui à la hauteur de ses mérites théoriques et quelle est son évolution.

Lire le mémoire complet ==> (Les Viagers Immobiliers en France. Quelles perspectives pour ce marché en pleine mutation ?)
Mémoire de Fin d’Etudes
ESCP Europe
______________________________
9 La Vente En Viager, Le Particulier Edition, Coll
8 Cette quantification a été effectuée à partir d’offres de Viagers Occupés classiques, sur des vendeurs de profils similaires : femme
10 Le Guide des Viager, Bernard Le Court, page 132.
11 Le Viager, Béquille de la retraite, Le Monde du 8 septembre 2008