Les loueurs en meublé : présentation théorique du statut

By 21 June 2012

Les loueurs en meublé – Deuxième partie:

Introduction

Alors que les dispositifs de défiscalisation immobilière ne cessent d’être remis en cause par les lois de finances successives, les investisseurs immobiliers sont plus que jamais à l’affût des dispositifs les plus avantageux, leur permettant de se constituer un patrimoine tout en optimisant leur fiscalité.

La location en meublé demeure, parmi l’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière existants, celui qui offre un régime privilégié, notamment lorsque l’investisseur opte pour le statut de loueur en meublé professionnel. En effet, le statut de LMP, permet aux investisseurs fortement imposés de développer leur patrimoine dans un cadre juridique, fiscal et patrimonial très favorable.

Contrairement aux régimes fiscaux spécifiques rattachés à l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif, le statut de loueur en meublé est un statut juridique et fiscal rattaché à la personne et non au bien. C’est pourquoi, il est bien pérenne et peu sensible aux modifications comme les régimes fiscaux liés aux opérations immobilières qui évoluent souvent au gré des changements de gouvernement et de politique.

Existant depuis plus de 40 ans, ce statut permet à une personne physique d’exercer une activité commerciale de location meublée à titre non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).

Ce dispositif permet à l’Etat de remédier à la pénurie de logements tout en offrant des avantages aux particuliers qui investissent de manière importante dans les locations meublées.

Les solutions d’investissement à base de location meublée font donc partie de l’éventail des propositions disponibles pour ceux qui souhaitent aujourd’hui se constituer un patrimoine comportant de l’immobilier.

Toutefois, devenir loueur en meublé, professionnel ou non, est une démarche qui présente des caractéristiques particulières qu’il convient de bien maîtriser pour en tirer toute la valeur.

La location meublée diffère, dans bien d’aspects, de la location d’un immeuble nu.

Juridiquement autant que fiscalement, la location meublée nécessite une approche totalement nouvelle.

Quelles sont les caractéristiques d’une location en meublé et quelles opportunités présente ce type d’investissement ?

Nous traiterons cette problématique en trois parties.

La première consiste en une présentation théorique du statut des loueurs en meublé ainsi que des différents aspects fiscaux auxquels ils se rattachent.

La deuxième expose les opportunités de ce type d’investissement et ce à différents niveaux : financier, fiscal et juridique.

Enfin, la troisième partie se compose de la gestion et du traitement comptable des dossiers de loueurs en meublé, de la saisie comptable à l’établissement des documents de synthèse en passant par les différentes déclarations fiscales et sociales.

A) Présentation théorique du statut du loueur en meublé

1) Définition

”C’est une convention par laquelle l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix que cette dernière s’engage à payer et portant sur un local à usage d’habitation, offrant des éléments de confort suffisant.”

La location en meublé n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 imposant aux bailleurs un certain nombre de contraintes notamment dans les relations avec les locataires (bail écrit d’un minimum de 3 ans par exemple) d’où une gestion plus souple du parc locatif.

Un bail écrit est néanmoins souhaitable, le plus souvent établi sous seing privé.

Lorsque le logement est destiné à l’habitation principale du preneur, un bail écrit est obligatoire. Il est d’une durée minimum d’un an.

Outre les caractéristiques de durée et de loyer, il est essentiel que le bail mentionne précisément l’accord des parties sur les conditions d’occupation par le locataire et, en particulier, le fait que la location est meublée.

Afin que le bien loué soit considéré comme meublé, chaque pièce doit contenir des meubles, la quantité et la qualité de ceux ci doivent répondre aux besoins essentiels du locataire.

L’inventaire des meubles doit être annexé au bail, dans le cas contraire le bail peut être requalifié de bail de locaux nus.

La location de locaux meublés dès lors qu’elle présente un caractère habituel et qu’elle n’est pas exercée sous la forme d’une société de capitaux, est rattachée à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les produits de la location occasionnelle d’un seul local constituent des revenus fonciers.

Il est à noter que, fiscalement, la location en meublé non occasionnelle est une activité commerciale, tandis que juridiquement, elle constitue une activité civile. Cette distinction a des conséquences lors de l’inscription au RCS.

L’activité de location en meublée est caractérisée par la diversité des situations; de la personne qui loue une simple pièce de sa résidence principale à l’exploitant professionnel qui en tire l’essentiel de ses revenus. La qualification de location en meublée est ainsi revendiquée dans des cas de figure très divers:

* loueur en meublé saisonnier;

* loueur de chambres pour étudiants;

* loueurs d’appartements au sein de résidences pour personnes âgées ou de tourisme;

* location de chambres d’hôtes ou de chambres au sein de gîtes ruraux;…

Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007