La location meublée : Un investissement peu risqué

By 23 June 2012

3) Un investissement peu risqué

a) En termes de revenus

Le risque majeur pour un bailleur, c’est d’avoir un locataire insolvable. Or, les locations meublées ne sont soumises à aucune règle en matière de dépôt de garantie.

S’il n’en a pas prévu, le propriétaire ne peut donc pas compter sur cette sécurité financière lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Le loueur dispose néanmoins de divers moyens afin de prévoir le risque d’insolvabilité de son locataire.

– Se renseigner sur la solvabilité du locataire au moment de conclure le bail, mais également pendant la durée du bail.

– Demander au locataire de fournir une caution. Le bailleur dispose alors d’une sécurité supplémentaire en la personne du cautionnaire, à laquelle il doit adresser régulièrement une lettre, indiquant que le locataire est à jour dans ses paiements.

– Souscrire une assurance contre le risque d’insolvabilité du locataire.

Si en dépit de toutes ses précautions, le locataire ne paie pas ses loyers, le bailleur doit réagir au plus vite; sinon le preneur risque ”d’organiser” son insolvabilité.

Dans un premier temps, le bailleur peut proposer au preneur des délais de paiement. A défaut, le droit lui accorde divers moyens d’actions adaptés à sa situation.

Pour rapidement récupérer ses arriérés de loyers, le loueur peut mettre en œuvre des actions en paiement à l’encontre du locataire (injonction de payer, référé-provision devant le juge pour vite obtenir une provision sur les sommes dues) ou faire jouer la caution.

Il existe également une autre voie: une procédure dite de ”saisie conservatoire” peut être intentée. Un acte d’huissier est alors indispensable. Si le juge accorde la saisie, le bailleur dispose de 3 mois pour la faire exécuter. Il peut la pratiquer sur les biens de son locataire et notamment sur son compte en banque. L’huissier peut interroger la banque du locataire défaillant qui est alors contrainte de donner la situation bancaire de ce dernier. Si la banque détient des fonds appartenant au locataire, l’huissier forme une “saisie conservatoire” sur les comptes, empêchant ainsi le locataire d’en disposer comme il le souhaite.

Le bailleur peut enfin engager directement une action en résiliation du bail pour non paiement des loyers et saisir a cet effet le juge du Tribunal d’Instance.

Ainsi, que ce soit sous le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, cette activité présente une sécurité financière en termes de revenus.

Mais avant tout, cette sécurité financière n’est garantie que si le loueur est sûr qu’il est en mesure de louer son bien.

En effet, au-delà de la réalisation d’une opération de location meublée, professionnelle ou non, le candidat acquéreur doit, au préalable, s’assurer de la qualité intrinsèque du ou des immobiliers qui serviront de support à la réalisation de son opération.

Les critères de choix de l’investissement immobilier sont indépendants des aspects juridiques et fiscaux de l’opération ; ils doivent prendre en compte toute une série de paramètres, traditionnellement retenus en matière immobilière :

-la localisation du programme,

-le choix de l’emplacement,

-la qualité de la construction,

-les perspectives locatives,

-la facilité de revente du bien dans quelques années,

-la plus-value escomptée.

Sur ces différents points, il convient de s’attacher aux caractéristiques du marché immobilier local, aux choix du constructeur et à sa surface financière, au dynamisme économique de la région et à ses perspectives de développement, sans oublier les infrastructures de transport, routes, autoroutes et réseau ferroviaire permettant d’accéder facilement à la ville ou localité où est situé le bien.

b) En termes de marchés

Les particuliers qui s’intéressent à l’investissement immobilier sont à la recherche de créneaux porteurs. Les maisons de retraite médicalisées, les résidences d’étudiants ainsi que les résidences de tourisme en font partie.

1) Les maisons de retraite

L’allongement de la durée de vie, s’il faut s’en réjouir, s’avère néanmoins être la source d’un problème majeur : le manque flagrant de services spécialisés dans l’accueil de personnes âgées.Aujourd’hui, les quelques 10 000 établissements d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD) permettent de disposer de 640 000 lits.Cet effectif ne permet toutefois pas de répondre à une demande en constante progression (1,2 million de personnes sont actuellement âgées de plus de 85 ans et on estime que ce chiffre se portera à 2,1 millions en 2040).

Le gouvernement a donc entreprit une vaste campagne afin de promouvoir la création de ces maisons de retraite médicalisées (EHPAD) en instaurant notamment leur défiscalisation par l’intermédiaire du statut de LMNP ou LMP.

Investir dans une maison de retraite médicalisée représente donc désormais une épargne très rentable avec laquelle il faut compter et dont les avantages se révèlent nombreux. De nombreuses sociétés d’investissement se sont positionné sur ce créneau et proposent des offres d’investissement sur ce genre de bien, sous le statut de loueur en meublé.

2) Les résidences d’étudiants

Avec l’allongement des études, la population étudiante s’accroît et les besoins en logements s’intensifient. La France compte plus de trois millions d’étudiants et, chaque année, pour bon nombre d’entre eux, la quête d’un logement est un véritable chemin de croix.

Aujourd’hui, la situation sur le marché de la location de logements étudiants est très tendue: face à un parc social modeste et un logement privé inaccessible, les étudiants sont confrontés à des propriétaires de plus en plus exigeants. Face à cette pénurie de logements d’étudiants, l’État a tout intérêt à solliciter les investissements des particuliers.

Il y a donc en l’état des possibilités d’investissement dans ce type de logement à examiner. Ces logements, comme les maisons de retraite, se trouvent en résidence avec services (accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo,…) ce qui permet au loueur de bénéficier des dispositifs du LMNP et du LMP.

3) Les résidences de tourisme

Investir dans l’immobilier touristique, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l’eau…C’est le cocktail sympathique que proposent les promoteurs qui commercialisent des résidences de tourisme.

Ces ensembles de logements, ou parfois de petites maisons, sont construits pour être loués à la semaine aux vacanciers du monde entier. Pour cela, ils sont dotés d’un certain nombre de services (accueil, ménage…) leur permettant de bénéficier du régime des loueurs en meublé. Ils sont gérés par un exploitant professionnel, souvent une grande entreprise qui pilote des dizaines de résidences similaires dans toute l’Europe. Ces sociétés ont des noms familiers, comme Pierre et Vacances, Maeva ou MGM. Ces exploitants ne souhaitent pas être propriétaires des logements qu’ils louent aux touristes, car ils estiment l’investissement trop lourd. Voilà pourquoi, chaque fois qu’une nouvelle résidence se construit, appartements et maisons sont mis en vente, un par un. Ces résidences sont donc proposées à des particuliers prêts à les acheter et à les louer longtemps à l’exploitant.

Intermédiaire entre l’hôtellerie et la location meublée, les résidences de tourisme sont donc devenues un produit phare de l’immobilier de loisirs. Avec onze millions de clients par an, elles représentent 16% de l’hébergement touristique marchand et affichent un taux d’occupation moyen annuel de 65%. Leur activité est supérieure à celle des hôtels et des meublés saisonniers. Les résidences de tourisme ont quasiment doublé leur parc en l’espace de 15 ans.

En effet, si l’on veut conjuguer placement et loisir, la solution passe par une acquisition dans le secteur des résidences de tourisme. Les quelques spécialistes sur ce créneau, notamment MGN, ont élaboré une formule d’acquisition axée sur la rentabilité.

A condition d’acheter dans un résidence de tourisme tout en renonçant à l’occuper une partie de l’année, les promoteurs immobiliers garantissent entre 4 et 4.5% de rentabilité locative pendant une durée de onze ans.

4) Le marché de l’immobilier : frein ou opportunité d’investissement ?

Depuis quelques années les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter. En effet, le secteur de l’immobilier était en plein essor et connaissait une évolution en hausse, persistante et soutenue.

Cependant, le taux d’augmentation annuel à deux chiffres est bien derrière nous. Les prix ont été artificiellement gonflés par les vendeurs transformés en véritables spéculateurs immobiliers, soucieux de gains faciles.

Pourquoi un retournement du marché de l’immobilier ?

La crise des crédits immobiliers aux États-Unis est à l’origine de toutes des perturbations du marché de l’immobilier. Dans un premier temps, il faut donc faire le point sur ce vent qui nous vient d’outre-atlantique.

Malheureusement, ces perturbations ne sont pas terminées à en croire beaucoup d’économistes américains dont l’ancien dirigeant de la banque centrale américaine, Ben Bernanke. La baisse de l’immobilier aux USA n’aurait atteint que la moitié de sa chute. Une baisse supplémentaire de 15 à 25% serait probablement possible.

Néanmoins quelques signes permettent de croire de nouveau en ce marché immobilier américain. Les demandes de mises en chantier et des permis de construire sont de nouveau à la hausse de plus de 10%. Mais cette hausse éphémère ne durera pas car le problème de l’immobilier américain ne vient pas du marché de l’immobilier en lui-même, mais de son financement.

En effet, les banques manquent de liquidités et leurs situations financières sont calamiteuses. Du coup, elles ne prêtent plus et bloquent un système qui a fonctionné des années sur la base d’un investissement par endettement. Bref, le marché de l’immobilier américain ne va pas repartir tout de suite car les investisseurs ne peuvent plus emprunter.

Inévitablement les subprimes ont mis à jour des lacunes dans le système économique mondial; dont celle du financement par endettement avec d’importants effets de levier.

La crise des subprimes aux États-Unis, a eu un effet non pas brutal mais progressif en France. Les répercutions sur notre économie se sont faites sentir dès la fin de l’été 2007.

Les banques américaines qui ont prêté à des taux artificiellement bas, ont pris des risques considérables et les ont fait supporter aux ménages. Les banques françaises qui ont placé d’énormes sommes d’argent sur le marché américain ont revu leurs positions en resserrant les conditions d’accès à l’emprunt immobilier. Les banques françaises, fortement endettées ont donc dû suivre une politique de prudence et de repli, contribuant ainsi à une baisse des flux de transactions.

Les taux des crédits, s’ils compensaient jusqu’à présent la hausse constante des prix de l’immobilier, ont subi de fortes augmentations en un an, passant de 3,95 % (en moyenne) à 5,40 % (en moyenne) aujourd’hui en taux fixe. 1,5 points d’écart sur des crédits portant sur des sommes importantes ne sont pas sans conséquences sur le montant de la mensualité.

Ainsi la crise actuelle affectant le marché immobilier français peut s’avérer être un frein pour les investisseurs tels que les loueurs en meublé. En effet, la hausse des taux d’intérêts, va demander un effort d’épargne plus important de la part du loueur en meublé, et risque par conséquent d’affecter le rendement de son projet.

Toutefois, la situation qui caractérise le marché de l’immobilier peut également s’avérer être une opportunité pour un bon nombre d’investisseurs, notamment pour ceux qui n’envisagent par de recourir à un emprunt pour financer leurs acquisitions.

En effet, avec la baisse des prix de l’immobilier, les investisseurs se trouvent en position de force pour négocier.

De plus des mesures récentes, à l’initiative de la BCE et du gouvernement devraient rassurer et conforter les investisseurs dans leurs volontés d’investir dans un projet de location meublée.

En effet, début décembre 2008, pour la première fois depuis sa création, la BCE a réduit le niveau de ses taux d’intérêt directeurs (http://www.lesechos.fr/info/marches/300314207-la-bce-force-l-allure-sur-la-baisse-de-ses-taux.htm), ce qui devrait assouplir les conditions de refinancement des banques. C’est donc une bonne nouvelle pour ceux qui s’apprêtent à emprunter pour investir dans un projet immobilier car depuis le début de la crise de liquidité qui touche les banques, c’est leur taux de refinancement (le prix auquel elles-mêmes parviennent à emprunter) qui sert plus ou moins de référence pour la fixation des taux des emprunts immobiliers.

Ainsi, ceci devrait permettre aux taux d’intérêt moyen destinés aux particuliers de repasser sous la barre des 5.00% en 2009. Ce taux reste élevé comparé à l’année dernière mais c’est déjà beaucoup mieux qu’au plus fort de la crise des liquidités qui a touché les banques, en octobre 2008, avec un taux d’intérêt moyen sur 20 ans qui atteignait alors son plus haut annuel à 5,40%.

A cette mesure prise par la BCE s’ajoute celle du plan de relance du gouvernement en faveur de l’investissement.

Dans un contexte de déprime de la conjoncture immobilière avec la baisse du nombre de transactions immobilières, l’Etat souhaite relancer et soutenir la construction de logements et l’activité du bâtiment, en investissant 1,4 milliards d’euros. Nicolas Sarkozy a annoncé le lancement d’un programme de 100.000 logements supplémentaires en deux ans afin de redynamiser le marché de l’immobilier.

Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007