La location meublée : opportunités d’investissement

By 22 June 2012

2) Une optimisation de l’investissement
a) Sur le plan fiscal

Investir est un projet qui exige plusieurs conditions tel que le capital dont on est en possession, le lieu d’investissement, et surtout le choix du statut juridique pour investir.

La plupart des loueurs en meublé sont des exploitants individuels mais plusieurs autres solutions peuvent être envisagées afin d’optimiser la fiscalité de cette activité.

1) La SARL de famille.

La création d’une SARL de famille pour développer l’activité de loueur en meublé permet d’optimiser, de façon significative, les aspects fiscaux et patrimoniaux de l’opération.

A l’avantage fiscal attaché à l’adoption du statut de loueur en meublé professionnel s’ajoute l’intérêt de localiser l’activité dans une structure patrimoniale qui constitue un outil de prévoyance, doublé d’une structure de transmission au profit des enfants.

Le développement de l’activité de loueur en meublé se traduit par la constitution d’un patrimoine immobilier généralement assez important. Or, la fiscalité du patrimoine frappe tout particulièrement les biens immobiliers en raison de leur caractère visible et statique.

La SARL de famille apporte une réponse à cette difficulté.

La loi a, en effet, prévu la possibilité de créer, entre personnes de la même famille, parents, enfants, frères, sœurs, conjoints et, désormais, partenaires d’un PACS, une société à responsabilité limitée dite de famille qui bénéficie, sur option, du régime de la translucidité fiscale.

Ce statut permet d’échapper à l’impôt sur les sociétés qui est le lot commun de toutes les sociétés de capitaux.

Les résultats fiscaux, bénéficiaires ou déficitaires, sont affectés à chaque associé, pour chaque exercice, au prorata de ses droits sociaux, selon les dispositions statutaires.

Le statut dont elle bénéficie est lié à la réalisation d’une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux, telle que la location meublée.

Sur le plan juridique, il s’agit d’une SARL de type classique, comportant au moins deux associés, sans capital minimum, et qui fonctionne de la même façon que toutes les autres sociétés à responsabilité limitée.

Une des vocations principales de la SARL de famille est de permettre la transmission du patrimoine familial dans les conditions les plus avantageuses.

Il suffit en effet d’associer les enfants au capital de la SARL pour que ceux-ci deviennent propriétaires du patrimoine de la société au prorata des parts qu’ils détiennent.

Le schéma le plus souvent retenu consiste à faire souscrire les enfants, même mineurs, au capital de la SARL, dans des proportions adaptées à leur capacité financière, afin qu’ils puissent bénéficier progressivement de l’enrichissement patrimonial de la société, avec le temps et au fur et à mesure que les emprunts initialement souscrits seront remboursés.

La SARL permet également au gérant de valider ses droits à la retraite et de bénéficier d’un régime social. Le gérant de la SARL est en effet considéré comme exerçant une activité professionnelle par les organismes sociaux, et notamment les caisses de retraite; il cotise, de ce fait à une caisse de retraite.

Il est cependant rappelé que pour un certain nombre de Caisses et plus particulièrement l’URSSAF, l’assujettissement aux cotisations sociales est subordonné à la qualité de gérant associé.

Lorsque les résultats de la société le lui permettront financièrement (généralement après la phase de remboursement des emprunts), rien n’interdit au gérant d’arrêter ses autres activités et de se consacrer, sur un plan professionnel, au seul exercice de ses fonctions de gérant de la SARL de famille.

Comme celles-ci ne sont, le plus souvent, guère prenantes, il bénéficiera en fait d’un statut social réel de quasi-retraité, bien que demeurant officiellement en activité.

Enfin, en adoptant pour le statut de la SARL de famille, les associés ne sont pas obligés d’avoir la qualité de commerçants, ce qui permet de remédier à certains problèmes d’incompatibilités (notaires, avocats, experts comptables,…).

2) La Société en Nom Collectif (SNC)

La réalisation d’une opération de location meublée professionnelle n’est pas réservée aux personnes d’une même famille. Dans un certain nombre de cas, le projet est mis en œuvre par plusieurs investisseurs non unis par des liens familiaux, mais désireux de réaliser ensemble une opération immobilière qui leur permettra d’accéder au statut de loueur en meublé professionnel, soit à l’occasion d’une opportunité particulière, soit encore parce que l’ampleur de l’investissement les a conduit à s’associer pour assurer collectivement un financement qu’ils n’auraient pas pu supporter individuellement.

En l’absence de liens familiaux, la SNC s’avère être une bonne alternative.

En effet, la recherche d’un objectif d’optimisation fiscale conduit à écarter la formule juridique de la SARL classique, car les associés, n’étant pas unis par des liens familiaux, la société serait aussitôt assujettie à l’IS. Elle perdrait de ce fait les avantages liés au régime de la translucidité fiscale. La remontée des déficits fiscaux jusqu’aux associés, en proportion de leurs droits sociaux, et la diminution corrélative de leur revenu imposable seraient alors impossibles.

De même, la mise en place d’une Société Civile Immobilière (SCI) ne serait pas judicieuse car, l’exercice d’une activité commerciale (location meublée) au sein d’une société dont la nature juridique est civile, entraînerait l’assujettissement de celle-ci à l’IS. Ainsi, comme pour la SARL classique, la faculté d’imputation des déficits sur le revenu global serait perdue.

C’est pourquoi, la SNC, à l’inverse de la SCI et de la SARL ou d’autres sociétés de capitaux, n’encourt pas le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (sauf option expresse), même si l’activité exercée est de nature commerciale.

Les caractéristiques juridiques de la SNC sont les suivantes:
* les associés ont la qualité de commerçants et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales,
* la société est dotée de la translucidité fiscale, c’est à dire une taxation directe des associés pour la quote-part des résultats qu’il leur appartient,
* les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

La SNC apparaît donc comme un outil fiscalement adapté à la mise en œuvre d’un investissement dont la finalité est la location meublée professionnelle.

b) Sur le plan financier

La location meublée est un outil destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus, grâce à l’acquisition d’un patrimoine, avec ou non la souscription d’un emprunt.

Le financement est un point clé du projet d’investissement du loueur en meublé, du paiement comptant à un emprunt de 100% du montant de l’investissement: tout est envisageable. Il n’y a pas de solution optimale sans études approfondies de la situation familiale et patrimoniale.

1) L’intérêt de souscrire un emprunt

Le statut de loueur en meublé professionnel permet de déduire les déficits fiscaux du revenu global imposable du foyer fiscal de l’exploitant.

Sachant que l’investisseur doit le plus souvent financer ses investissements au moyen de crédits bancaires ou d’un crédit bail immobilier, l’idée vient naturellement à l’esprit d’optimiser la fiscalité de l’opération grâce à la déduction des intérêts de l’emprunt destiné à financer l’acquisition des logements meublés qui représentent, le plus souvent, un investissement lourd.

Certes, l’acquisition peut être réalisée par autofinancement total ou partiel mais, dans ce cas, elle ne supporte aucune charge financière et présente un moindre attrait fiscal.

A l’inverse, si l’investisseur recourt à l’emprunt pour la totalité ou la quasi totalité de son investissement, le poids des intérêts d’emprunt, intégralement déductibles du revenu imposable, réduit d’autant la fiscalité des revenus locatifs et contribue même, pendant une certaine période, à l’apparition d’un déficit fiscal important.

Ce mécanisme, grâce à l’effet de levier qu’il comporte, peut constituer un véritable outil de défiscalisation. Dans la majorité des cas, l’investisseur a donc intérêt à recourir à un financement extérieur pour améliorer la performance fiscale de son investissement.

On peut distinguer trois types de financements des investissements :
-le financement à court ou moyen terme (moins de 15 ans) et avec apport,
-le financement à long terme (plus de 15 ans) et avec apport,
-le financement à long terme (plus de 15 ans) et sans apport.

Dans le premier cas, l’investisseur aura le choix entre l’utilisation du crédit classique (amortissable) ou du crédit In fine (en utilisant un support d’adossement de type assurance-vie). Le choix de l’optimisation avec l’utilisation du crédit In fine dépend de 2 variables :

-le taux du crédit
-l’évolution de l’épargne au sein de l’assurance-vie

Aujourd’hui et, peut-être pour quelques années encore, les deux variables ne sont pas optimales pour envisager un tel montage. Les études financières prouvent que pour que l’opération soit valable il faut un taux de crédit soit inférieur à 4,5% et une rentabilité de l’épargne supérieure à 4,5%. Donc, cet investisseur devra privilégier le crédit amortissable.

Dans le second cas, c’est-à-dire pour des durées longues (supérieures à 15 ans), le choix entre amortissable et In fine peut exister car l’assurance-vie peut permettre, sur ces durées, des valorisations bien plus intéressantes, notamment.

Dans le troisième cas, l’investisseur n’a pas de choix possible, il aura recourt à l’utilisation du crédit classique (amortissable) et devra envisager un effort d’épargne 1ère année moyen (dépendant des produits sélectionnés et des taux bancaires en vigueur) de 200 euros par tranche de 100 000 investis (Hors taxes) pour un financement sur 25 ans. 2) Un emprunt in fine avec une constitution d’épargne

Il s’agit de la mise en place d’un crédit remboursable in fine et, en parallèle, d’un bon de capitalisation ou d’un contrat d’assurance-vie.

Ce schéma de financement suppose que l’investisseur dispose de disponibilités correspondant à la moitié environ de son investissement qu’il place sur un contrat de capitalisation ou d’assurance-vie.

Ce contrat doit être souscrit pour une période égale ou supérieure à 8 ans afin de bénéficier du régime de taxation à taux réduit attaché aux contrats conclus à compter du 26 septembre 1997.

Si le remboursement intervient plus tôt, les produits sont:
* soit intégrés au revenu imposable,
* soit soumis sur option à un prélèvement libératoire dont le taux varie en fonction de la date de retrait.

A l’issue de cette période, grâce au mécanisme de capitalisation qui y est attaché, le contrat est affecté au remboursement total ou partiel du capital emprunté, qui vient à échéance à l’issue du prêt.

Ce mécanisme cumule plusieurs avantages:
* déduction, sans limitation, des intérêts d’emprunt,
* taxation réduite du contrat de capitalisation, ou d’assurance-vie,
* allégement de l’effort de trésorerie pendant la durée du prêt (seuls les intérêts sont versés),
* remboursement partiel ou total du capital emprunté, à l’issue du prêt, grâce à la valorisation prise par le contrat de capitalisation,
* garantie du prêt assurée par le nantissement du contrat d’assurance-vie ou du bon de capitalisation.

De plus, si le choix du support de capitalisation se porte sur un contrat d’assurance-vie, l’investisseur bénéficie également de l’exonération, sous certaines conditions, des droits de succession sur la somme ainsi affectée.

Enfin, le montage d’un financement par recours à un emprunt in fine laisse subsister intégralement l’endettement attaché à l’opération, on imagine bien le parti avantageux que l’investisseur astucieux peut, en toute légalité, en retirer au regard de l’ISF.

3) La nécessité d’une véritable étude personnalisée

Dans un monde parfait, l’objectif serait de satisfaire l’équation de défiscalisation immobilière :
l’équation de défiscalisation immobilière

Cet objectif étant, le plus souvent, inaccessible, il importe d’essayer de s’en rapprocher le plus possible.

C’est la raison pour laquelle les équilibres financiers et fiscaux de l’opération doivent être étudiés avec un soin tout particulier.

Le candidat au statut de loueur en meublé professionnel doit jouer sur de nombreux paramètres liés à sa situation personnelle, tels que :
– son âge,
– sa profession,
– sa situation familiale,
– son régime matrimonial,
– la composition de son patrimoine,
– ses revenus,
– son taux d’imposition,
– ses objectifs prioritaires.

Il convient pour cela, avant tout projet d’investissement de réaliser une simulation à l’aide d’un logiciel dédié à la location meublée.

Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007