Étude d’un projet d’investissement, La location meublée 

By 23 June 2012

4) Étude d’un projet d’investissement

Pour comprendre les impacts financiers du statut du loueur en meublé professionnel sur la rentabilité d’un investissement, nous allons entreprendre l’examen d’un cas type, tel qu’il peut se présenter aujourd’hui dans l’offre disponible sur le marché des produits packagés.

L’investissement proposé consiste en l’acquisition de lots de copropriété dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD) avec services et dont le montant des loyers permet de franchir la barre des 23 000 euros TTC par année complète.

La durée du financement envisagé et le mécanisme des amortissements différés qui ont des répercussions fiscales à long terme, nécessitent la présentation des résultats jusqu’à 2045.

La simulation du projet d’investissement est réalisée par Axofi, société de Conseil en ingénierie patrimoniale.

La simulation de ce projet se trouve en annexe n°2.

La simulation de ce montage financier montre à quel point la location en meublé présente de véritables attraits fiscaux. En effet, d’après l’exemple d’investissement, le statut de LMP permet de se procurer des revenus défiscalisés pendant 25 ans, grâce au mécanisme de l’amortissement différé. De plus, les déficits réalisés pendant les 15 premières années, s’imputent sur le revenu global du foyer fiscal, effaçant ainsi l’impôt sur d’autres sources de revenus.

Ce n’est qu’après 25 ans d’exploitation que le loueur commence à être imposé sur les revenus de ses locations.

Pour faciliter l’interprétation de ces résultats année par année, il convient de distinguer quatre phases différentes :

-phase n°1 : il s’agit de la première année. On peut constater au cours de cette phase, l’impact des frais d’acquisition qui sont principalement responsables du déficit comptable et du déficit fiscal, ainsi que la mise en réserve de la totalité des amortissements de l’exercice.

-phase n°2 : cette phase correspond à la durée du crédit principal (2 à 15ans). En effet, les charges d’intérêts de l’emprunt permettent de constater un déficit fiscal ou de neutraliser celui-ci (résultat fiscal ramené à 0). Au cours de cette phase, on constitue une réserve d’amortissements.

-phase n°3 : cette phase correspond à celle suivant le remboursement de l’emprunt (16 à 26 ans). C’est la période pendant laquelle l’imputation des amortissements stockés dans la réserve peuvent compléter les dotations de l’exercice pour neutraliser le résultat fiscal.

-phase n°4 : cette dernière phase correspond à celle après l’épuisement de la réserve d’amortissements (27 ans et +), au cours de laquelle les loyers nets sont taxés dans la catégorie des BIC.

Toutefois, le loueur en meublé professionnel peut échapper à cette quatrième période afin de tirer un avantage absolu de son investissement. En effet, ce dernier peut revendre son bien immobilier. La plus value sera exonérée d’impôt et il n’aura donc payé aucun impôt pendant toute la durée d’exploitation du bien. De plus il pourra tirer un avantage de l’éventuelle revalorisation de son bien immobilier.

Étude d'un projet d'investissement, La location meublée

Les phases 1 et 2 correspondent à la période pendant laquelle l’investisseur constitue son patrimoine, c’est-à-dire la période d’épargne.

En effet, le loueur paye les intérêts d’emprunt et rembourse le prêt. Durant cette période les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes. Cette période exige donc un effort d’épargne du loueur chaque mois afin d’équilibrer les comptes de son exploitation

Les phases suivantes, 3 et 4, sont celle où l’investisseur dispose des fruits de son investissement, c’est-à-dire la période de rendement.

Pendant la période d’épargne, l’investisseur est amené à apporter sa contribution au financement, en complément, le cas échéant, des disponibilités dégagées par l’opération. Il doit être en mesure d’y faire face tout en veillant à préserver l’équilibre de sa trésorerie.

Ce n’est qu’à la fin de cette période qu’il sera en mesure de déterminer sa contribution réelle au financement, à savoir le résultat de la formule suivante :

Contribution = investissement
– loyers nets
+ Frais financiers
-économies d’impôt

Si l’on divise la contribution de l’investisseur durant la période d’épargne par le nombre de mois de cette période, on mesure l’effort mensuel moyen auquel celui-ci est soumis.

Pour être en mesure d’anticiper les efforts à consentir, il est recommandé d’établir un compte d’exploitation prévisionnel précis de l’opération projetée, accompagné d’un plan de trésorerie devant faire apparaître le montant et la date des apports financiers qui doivent être effectués par l’investisseur.

L’investisseur doit prendre garde, en particulier à des situations de surendettement qui ne correspondent pas à ses capacités financières. Certaines solutions, comme l’allongement de la durée du crédit ou le différé d’amortissement, peuvent constituer des allègements significatifs à l’effort de trésorerie.

Passer du compte d’exploitation à la trésorerie, c’est passer d’une logique produits/charges à une logique rentrées/décaissements (cash in/cash out). Pour cela, il y a lieu de prendre en compte les ajustements suivants :
-les frais initiaux qui pèsent sur l’exploitation mais qui sont le plus souvent financés au travers du prêt d’acquisition,
-le remboursement du capital de l’emprunt qui pèse sur la trésorerie,
-les économies d’impôt sur le revenu, liées aux déficits constatés, qui sont générées par le projet et doivent être considérés comme une rentrée de l’opération,
-les amortissements qui sont une écriture comptable et qui ne correspondent à aucun décaissement.

Synthèse du projet d’investissement

Le projet d’investissement a permis de réaliser une économie d’impôt de 72 028 € et une réduction de charges sociales de 64 623 €, ce qui est loin d’être négligeable.

Le projet d’investissement est donc financé en majeure partie par les loyers (58%) et les réductions d’impôts (20%). L’effort d’épargne ne représente finalement que 22% du financement total des dépenses.

Le rendement net du projet d’investissement au terme de la période de financement atteint 5.50%. Ce dispositif financier s’avère donc très rentable.

Néanmoins, ce dispositif présente également des limites. En effet, il s’adresse tout particulièrement aux contribuables aisés, soucieux de réductions d’impôts, de défiscalisation et d’opération patrimoniale.

En effet, ce régime est réservé aux personnes percevant plus de 23 000 euros TTC de revenus locatifs. Compte tenu des rendements locatifs actuels, le seuil de 23 000 euros TTC conduit à réserver le dispositif aux contribuables capables de réaliser un investissement d’au moins 490 000 €. Il suppose un effort d’épargne de 858 € par mois pendant 15 ans, ce qui est loin de pouvoir s’appliquer à la plupart des français, compte tenu de la conjoncture économique actuelle.

Approche financière de l’investissement.

Si l’on veut avoir une vision plus financière de la rentabilité de l’investissement, il faut aborder d’autres notions plus techniques qui demandent une certaine maîtrise financière telle que la valeur actuelle ou le Taux de rendement interne (TRI).

Notion de valeur actuelle

Une autre manière de calculer la rentabilité d’un investissement est d’évaluer sa valeur actuelle. Cela revient à exprimer en monnaie constante l’ensemble des flux financiers qui seront constatés sur une période donnée, par exemple jusqu’à la fin de l’emprunt.

Par flux financiers, on entend l’ensemble des décaissements et des rentrées générés par l’investissement. Ces sommes sont actualisés au jour de l’acquisition par l’application d’un coefficient qui diminue avec le temps et qui est censé refléter l’érosion monétaire.

Taux de rendement interne (TRI)

Une autre approche financière consiste à évaluer le Taux de rendement interne (TRI) de l’investissement. Cette notion fait appel à des calculs financiers plus complexes car il s’agit de déterminer le taux d’actualisation qui ramène à zéro la somme des flux actualisés sur une période donnée. Pour que l’évaluation soit juste, on ajoute au dernier flux de la période le montant de la valeur résiduelle patrimoniale de l’immeuble ou sa valeur de revente à ce moment-là.

Lorsque les flux prennent en compte les incidences fiscales, le Taux de rendement interne est la donnée qui reflète le mieux la rentabilité de l’investissement.

Notion de création nette de patrimoine

Bien que moins financière, cette notion est souvent utilisée pour valoriser le résultat économique d’une opération.

Comme pour le TRI, cela implique de donner une valeur de revente du bien au moment où les emprunts sont complètements remboursés.

La création nette de patrimoine est la différence entre cette évaluation du patrimoine et la somme des versements effectués par l’investisseur, c’est-à-dire sa contribution.

La création nette de patrimoine est donc le résultat de l’opération suivante :

Valeur de revente
+loyers nets
+économies d’impôt
-coût de l’investissement
-frais financiers
= Création nette de patrimoine

Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007