Déclarations sociales des dossiers de loueurs en meublé

By 23 June 2012

3) Déclarations sociales

Dans cette partie, nous allons nous pencher tout particulièrement sur la Déclaration Commune des Revenus (D.C.R).

Cette déclaration doit être transmise au plus tard le 1er mai de chaque année et concerne les entrepreneurs individuels, artisans, commerçants, professionnels libéraux et les dirigeants non salariés de sociétés.

Cette déclaration permet de déclarer le revenu servant de base au calcul de toutes les cotisations obligatoires dues pour leur activité indépendante de loueur en meublé aux caisses d’assurance maladie, d’assurance vieillesse et aux Urssaf, ainsi que la base de calcul de la contribution sociale généralisée (CSG) et de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

Elle permet également de déterminer le régime de sécurité sociale habilité à rembourser les dépenses de soins (régime de l’activité principale) des personnes exerçant simultanément une activité indépendante et une activité salariée. Cette déclaration n’est à établir que pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Conclusion :

Comme nous venons de le voir, la location en meublé est un investissement intéressant, qui permet d’accroître son patrimoine en jouant sur des économies d’impôts, mais qui nécessite cependant d’importants efforts de trésorerie.

Si la location en meublé d’un seul logement, sous le statut de LMNP, est à la portée de bon nombre d’épargnants, l’activité de loueur en meublé professionnel est plus difficile d’accès. Bien que le statut de LMP soit bien plus riche en conséquences fiscales et sociales, il ne faut pas négliger le fait que ce statut nécessite, au-delà des obligations déclaratives, d’importants moyens financiers en cours de placement.

De plus, la situation actuelle du marché de l’immobilier peut créer un sentiment de réticence chez les investisseurs envers ce type d’investissements. En effet, la hausse des taux d’intérêts, va demander un effort d’épargne encore plus important de la part des loueurs et peut nuire à la rentabilité de leur projet.

Enfin, quelque soit le statut choisi par le loueur en meublé, celui-ci doit avant toute décision d’investissement raisonner en termes d’immobilier avant de raisonner en termes de défiscalisation, d’opération patrimoniale ou encore d’avantages sociaux.

Il est donc clair que ce dispositif est réservé aux contribuables aisés, ayant une forte capacité d’épargne, et surtout soucieux de réductions d’impôt, de défiscalisation et d’opération patrimoniale.

Compte tenu de tous les avantages qu’il présente et de sa pérennité, le statut de loueur en meublé, en particulier le statut de LMP, a pu être qualifié de véritable « oasis fiscale ». Il figure cependant parmi les trois dispositifs de défiscalisation immobilière visés par le rapport remis le 7 mai 2008 aux commissions des finances des deux assemblées parlementaires évaluant l’impact économique et social des dispositions permettant à des contribuables de réduire leur impôt sur le revenu sans limitation de montant. La mission d’information sur les niches fiscales de la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale a également rendu le 5 juin 2008 une synthèse contenant 14 propositions pour réduire les dépenses fiscales, qui vise également les statut de LMP et LMNP.

Le projet de loi 2009 émanant du gouvernement a déjà formulé plusieurs propositions afin d’aménager le statut de LMP et de LMNP :

* Restreindre le bénéfice du LMP aux seuls véritables professionnels: cette option consisterait à fixer un critère plus restrictif de définition du professionnel en rendant cumulatifs les deux critères de revenu (23 000 euros T.T.C et 50% du revenu total).

Cette modification circonscrirait l’application du régime aux contribuables pour lesquels l’activité revêt un caractère réellement ”professionnel”.

* Le régime d’exonération des plus-values de cessions réalisées par les loueurs en meublé professionnels serait modifié. Le régime d’exonération des plus-values des petites entreprises prestataires de services leur serait désormais applicable. Les plus-values de cession des loueurs en meublé professionnels bénéficieraient alors d’une exonération totale tant que le montant annuel des recettes générées par cette activité serait inférieur à 90 000 euros.

* Dans la mesure où des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble se rattachent, comme les déficits postérieurs à la livraison de l’immeuble, à une même opération économique, il est proposé de faciliter leur imputation par les loueurs en meublé professionnels. Ainsi, lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, les déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble pourraient être imputés sur le revenu global des années suivantes. Ces déficits antérieurs seraient imputables, par fractions égales, sur le revenu global des trois premières années de location meublée tant que cette activité présente un caractère professionnel.

* Les déficits des LMNP seraient désormais imputables sur le revenu global du foyer fiscal. Les déficits provenant de la location meublée non professionnelle seraient imputés sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros. Ainsi, la situation des loueurs en meublé non professionnels serait rapprochée, concernant les règles d’imputation des déficits, de celle des personnes imposées dans la catégorie des revenus fonciers. De plus, les déficits qui n’auraient pas pu être imputés sur le revenu global seraient imputables sur les revenus tirés de la location meublée non professionnelle des dix années suivantes.

* S’agissant du régime micro, il serait proposé d’appliquer aux loueurs en meublé, pour le bénéfice du régime micro-BIC, les limites retenues pour les entreprises prestataires de services. Ainsi, les loueurs en meublé bénéficieraient des obligations comptables et fiscales allégées du régime micro à la condition que le montant de leur chiffre d’affaires annuel hors taxes n’excède pas 27 000 euros. Le taux d’abattement applicable serait de 50 %.

L’ensemble de ces mesures s’appliquerait à compter de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2009.

Voici un tableau récapitulant les principaux changements affectant le statut du LMP

LMP Jusqu’à fin 2008 A compter de 2009
Les conditions Etre inscrit au RCS

Retirer 23 000€ TTC ou plus de recettes annuelles OU Revenus de l’activité > 50% du revenu global du foyer fiscal.

Etre inscrit au RCS

Retirer 23 000€ TTC ou plus de recettes annuelles ET Revenus de l’activité > 50% du revenu global du foyer fiscal.

Déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble Obligation d’investir la première année sur des programmes livrés, en exploitation pour déduire les charges d’acquisition et frais de commercialisation. Possibilité d’investir en VEFA et d’imputer les déficits antérieurs à la livraison sur le revenu imposable.
Exonération des plus values de cession après 5ans d’activité Recettes < 250 000€ Recettes < 90 000€

Régime transitoire pour le statut de LMP d’avant 2009

Les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er Janvier 2009 sont comptés pour un montant triple de leur valeur, diminuées de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 5 années à compter de celle-ci.

Exemple :

Une personne ayant obtenue le statut de LMP en 2007(quelque soit la date de début d’activité) et qui perçoit 25 000€ de recettes annuelles.

* Recettes à prendre en considération : 25000*3=75 000€

* Déduction : 2*2/5*25000=20 000€

Les recettes à prendre en compte au titre au titre de 2009 sont donc de 55 000€.

L’investisseur restera sous le statut de LMP si il perçoit moins de 55 000€ de revenus professionnels (Salaires, BNC, BIC,…).

Voici un tableau récapitulant les principaux changements affectant le statut du LMNP :

LMNP Jusqu’à fin 2008 A compter de 2009
Imputation des déficits Les déficits BIC non professionnels ne s’imputent pas sur le revenu global.

Il n’y a pas d’économie d’impôt.

Les déficits BIC non professionnels pourront s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700€.

Enfin, suivant les recommandations du rapport Fouquet (Rapport su la sécurité juridique en matière fiscale), les niches fiscales devraient par ailleurs être réexaminées tous les cinq ans pour en évaluer l’efficacité et la pertinence.

Reste toutefois que le plafonnement des niches fiscales reste contestable ; économiquement d’une part : le rapport remis par le Gouvernement conclut que le gain budgétaire à attendre d’une telle réforme est modeste ; de plus les niches fiscales constituent un moyen de trouver les capitaux privés destinés a financer des politiques publiques que l’Etat n’a pas les moyens d’assumer. L’Etat ne peut se permettre de couper les aides privées à la construction de logements locatifs pour étudiants, pour personnes âgés, … alors même que l’on a crée un « droit opposable au logement ».

Juridiquement d’autre part, la modification d’un dispositif sur la base duquel un contribuable s’est engagé dans la durée en anticipant sa pérennité pose un réel problème de sécurité juridique.

Compte tenu de ces éléments il faudra attendre la parution de la loi de finances pour 2009 au Journal Officiel pour savoir si l’ « oasis » LMP ne s’est pas transformé en mirage.

Bilan De Stage :
Ces huit semaines de stage m’ont permis de mettre en pratique un certain nombre d’enseignements que j’ai reçu lors de mes deux premières années en DCG, surtout en matière de Comptabilité, de Droit fiscal de Droit des sociétés et d’Informatique.

Toutefois, même si les grands principes mon été enseigné au cours de ma formation de DCG, je constate que la pratique, notamment en matière de comptabilité et de fiscalité, est indispensable pour bien assimiler et consolider ses connaissances.

Ce stage m’a donc permis de faire le bilan de mes connaissances et de voir dans quelle mesure j’étais capable de les mettre en pratique.

Au niveau de l’organisation de mon travail, j’étais entièrement autonome. Il m’appartenait donc de gérer mon temps et de traiter les différents dossiers qui m’ont été confiés en fonction de leur priorité.

Cette expérience professionnelle m’a également permis de prendre connaissance des différentes taches qu’était amené à réaliser un collaborateur au sein d’un cabinet d’expertise comptable. De plus, comme j’ai réalisé mon stage de première année au sein d’un établissement médical, cela m’a permis de découvrir le métier de comptable et le travail en équipe dans deux environnements différents.

Ce stage m’a aussi fait prendre conscience que la formation initiale est indispensable, mais loin d’être suffisante. En effet, il est nécessaire de réactualiser ses connaissances constamment afin de répondre aux mieux aux exigences de l’environnement économique et fiscal. Elle m’a également fait prendre conscience de la nécessité de plus de transversalité entre les différents enseignements du DCG.

Mais ce stage m’a surtout permis de découvrir le statut des loueurs en meublé (LMP/LMNP), sous divers aspects: comptable, fiscale, juridique et social, un sujet peut traité dans les programmes du DCG et m’a fait prendre

De plus, cette expérience m’a permis de développer mon sens du relationnel avec les clients et de mettre en pratique mon anglais, du fait de l’importance de la clientèle anglo-saxone au sein du cabinet.

J’ai ainsi pu me rendre compte que les missions confiées à l’expert-comptable se sont considérablement développées ces dernières années. Certes, tenir la comptabilité d’entreprises et la prise en charge de leurs déclarations fiscales, reste le métier de base, cependant, il lui appartient aussi de guider l’entreprise et de la conseiller dans chaque étape de son évolution.

C’est pourquoi la communication entre l’expert-comptable, ses collaborateurs et ses clients est d’une grande importance car celle-ci optimise la qualité du travail.

Ce stage m’a donc permis d’acquérir de nouvelles méthodes de travail, et m’a surtout donné la possibilité de travailler en collaboration avec des professionnels qui m’ont apporté leur savoir-faire et leurs compétences. Il m’a également conforté dans mes perspectives de poursuites d’études et d’orientation vers le domaine de l’expertise comptable.

TABLE DES ANNEXES :
– Annexe n°1 : Plaquette de présentation de la mission de GRANT THORNTON en matière d’investissements immobiliers.
– Annexe n°2 : Etude d’un projet d’investissement, réalisée par la société Axofi
– Annexe n°3 : Déclaration 2031 de monsieur X
– Annexe n°4 : Déclaration 2033 de monsieur X
– Annexe n°5 : Déclaration 2042C de monsieur X
– Annexe n°6 : Déclaration DAS2 de monsieur X

BIBLIOGRAPHIE
I) OUVRAGES
A) OUVRAGES GÉNÉRAUX
-Mémento Pratique Francis LEFEBVRE, Droit fiscal, 2008.
– Ouvrage DCG, Dunod, Droit fiscal, 2008.
– Ouvrage DCG, Dunod, Droit des sociétés, 2008.
-Ouvrage DCG, Dunod, Finance d’entreprise, 2008.

2) OUVRAGES SPÉCIAUX
– LE BOULC’H (Jean-Louis), Moins d’impôts grâce à l’immobilier, la location meublée : règles et avantages, 5ème édition, 2008.
– VINSON (Gérard), Le loueur en meublé professionnel, Gualino, 3ème édition, 2008.

II.RESSOURCES INTERNET
– site de la Fondation Edith Seltzer : www.fondationseltzer.fr
– site de du groupe GRANT THORNTON : www.grant-thornton.fr
– site de l’accès au droit français : www.legifrance.gouv.fr
– site de l’accès aux déclarations fiscales : www.impôt.gouv.fr
-site du Sénat : www.senat.fr

Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007