3) Aspects fiscaux de la location meublée: impôts, taxes et prélèvements
a) L’impôt sur les bénéfices
1) Principe
La location en meublé, à titre habituel, de chambres ou d’appartements, est une activité commerciale taxable à l’Impôt sur le Revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC).
2) Les différents régimes d’imposition
Il existe trois régimes d’imposition différents, obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable, en ce qui concerne les locations en meublé:
-Le micro BIC
-Le réel simplifié
-Le réel normal
Il est possible d’opter avant le 1er février de chaque année pour un régime différent de celui auquel on est soumis de plein droit.
Voici les caractéristiques des différents régimes d’imposition des bénéfices.
Régime du Micro Bic
Dès lors que les recettes sont inférieures à 76 300 € H.T par année civile, le loueur relève du régime du Micro-BIC et la franchise en base de TVA s’applique.
Les micro-loueurs ne sont pas tenus de produire une déclaration de résultat professionnel et sont autorisés à porter directement le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins values réalisées au cours de l’année sur leur déclaration de revenus numéro 2042C.
Le bénéfice imposable est évalué forfaitairement à 29% des loyers encaissés. En effet, ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71% qui inclut l’ensemble des charges d’exploitation, y compris la dotation annuelle aux amortissements des biens affectés à l’exploitation. Cet abattement ne peut être inférieur à 305 euros.
Le régime du micro loueur peut donc s’avérer très intéressant sur le plan fiscal, notamment lorsque le montant des charges et des amortissements se révèle inférieur à 71% du montant des recettes annuelles H.T.
Tel pourra être le cas, lorsque les immeubles destinés à l’exercice de l’activité auront été acquis par autofinancement; ou en fin d’exploitation, lorsque les intérêts d’emprunt auront été intégralement déduits. Cependant, il ne donne pas la possibilité de constater un déficit.
Les obligations comptables et fiscales sont allégées, le loueur doit seulement tenir et pouvoir présenter, sur demande de l’administration fiscale, un livre journalier des recettes et un registre des achats ainsi que tous les justificatifs concernant son activité de location en meublé.
Ce régime est applicable exclusivement aux entreprises individuelles, il ne s’applique pas aux sociétés de personnes. L’administration considère que l’exclusion du régime du micro BIC prévue à l’égard des sociétés de personnes, entraîne l’assujettissement obligatoire à un régime réel d’imposition.
Régimes du réel simplifié et du réel normal
Lorsque le chiffre d’affaires n’excède pas 763 000€ H.T mais est supérieur à la limite de
76 300€ H.T, le régime du réel simplifie s’applique.
Lorsque le chiffre d’affaires excède 763 000€, le régime du réel normal s’applique.
L’imposition à ces deux types de régimes comporte des obligations comptables et déclaratives plus contraignantes.
Le loueur en meublé doit déclarer son existence en qualité de personne physique ou de personne morale. Au-delà de la tenue d’un livre journal des recettes et dépenses, le loueur doit également tenir un registre d’immobilisations ainsi qu’un livre d’inventaire (pour le régime normal).
Le contribuable doit déclarer ses recettes et ses charges (loyers, travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, amortissement des biens,..) pour calculer le bénéfice imposable.
Ainsi, en cours d’année, une comptabilité de trésorerie est tenue (recettes encaissées, dépenses décaissées). En fin d’année, les créances et dettes à la clôture sont enregistrées, le bilan et compte de résultat simplifiés sont établis.
Le loueur doit souscrire une déclaration annuelle de résultat 2031 avant le 30 avril de chaque année accompagnée de tableaux comptables et fiscaux (tableaux simplifiés pour le régime du réel simplifié).
Les changements de régime d’imposition
Les loueurs en meublé ont la faculté de changer de régime d’imposition en exerçant une option:
* les micro-loueurs peuvent changer de régime en exerçant l’option pour un régime réel d’imposition, qu’il s’agisse du régime simplifié ou du régime du réel normal;
* les loueurs relevant du régime simplifié d’imposition peuvent opter pour le régime du réel normal.
L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle on désire se placer sous le nouveau régime d’imposition.
Il convient néanmoins d’être attentif aux conséquences comptables et fiscales de chaque option exercée, puisqu’elle implique des contraintes plus lourdes au regard des obligations comptables et déclaratives.
Le tableau suivant récapitule les différents régimes d’imposition accompagnés de l’option possible pour chaque régime:
| Montant des recettes annuelles | Régime d’imposition de droit commun | Option possible |
| Recettes ≤ 76 300 € H.T | MICRO BIC | REEL SIMPLIFIE OU REEL NORMAL |
| 76 300 € H.T<Recettes< 763 000 € H.T | REEL SIMPLIFIE | REEL NORMAL |
| Recettes ≥ 763 000 € H.T | REEL NORMAL | AUCUNE |
L’adhésion à un centre de gestion agrée
La loi de finances pour 2006 a abrogé les dispositions antérieures permettant aux adhérents des centres de gestion agréés de bénéficier d’un abattement de 20% sur le bénéfice imposable. En contrepartie, compte tenu de la baisse du barème de l’impôt sur le revenu, les revenus déclarés par ces adhérents ne seront pas soumis à la majoration de 25% pour le calcul du revenu imposable qu’ils soient personnes physiques ou sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu dont tous les associés sont soumis à l’IR.
Cette disposition prend tout son sens lorsque l’activité du loueur en meublé est bénéficiaire.
Les loueurs en meublé dont l’activité est bénéficiaire, et qui relèvent par ailleurs d’un régime réel d’imposition, ont donc tout intérêt à adhérer à un centre de gestion agréé.
Ils sont également susceptibles de bénéficier des avantages liés à l’adhésion et, en particulier, la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion.
Toutefois, le Sénat a adopté début 2009 un projet de loi visant à permettre aux entrepreneurs individuels non-adhérents à un organisme de gestion agréé mais faisant appel aux services des professionnels de l’expertise comptable autorisés par l’administration fiscale, à échapper à la majoration de 25 % de leurs revenus.
Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007
